משתלטים על עיר ומעלים מחירים: הפטנט של היזמים לאיזון הפסדי מחיר למשתכן
משתלטים על עיר ומעלים מחירים: הפטנט של היזמים לאיזון הפסדי מחיר למשתכן
בעשרות ערים בישראל שולטת חברה קבלנית אחת, שבונה שליש או יותר מהדירות החדשות בעיר. המצב הזה נוצר משום שעד תחילת השנה אפשרה רמ"י לחברות בנייה לזכות בכמה מגרשים באותה שכונה במכרז אחד. השיטה החדשה שהונהגה תמנע התפתחות של התופעה בעתיד, אך לא תתקן את העיוות שנוצר בשנים האחרונות
אין כמעט סיכוי כי משפחות שמבקשות לעבור לדירה חדשה בבני ברק לא יעברו במשרד המכירות של חברת ארזי הנגב שבבעלות עודד שריקי. מי שביקש בשנים האחרונות לקנות דירה חדשה ביבנה חייב היה לעבור במשרדים של רמי שבירו. אם הוא חיפש דירה באור יהודה הוא פגש בגינדי החזקות, בקריית אונו הוא עצר במשרדים של אשדר. אלה הן מעט הדוגמאות מתוך 40 ערים שבהן מצאנו שליטה של חברה קבלנית בודדת אחת שבונה שליש או יותר מהדירות החדשות באותה עיר.
הניתוח של מספר הדירות שבונות חברות על קרקעות מדינה, מבוסס על נתונים גלויים באתר משרד השיכון ובאתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אין מאגר נתונים שמרכז פרויקטים שנבנים על קרקע בבעלות פרטית. עם זאת, במיוחד במרכז הארץ מרבית הפרויקטים ובמיוחד הגדולים שבהם - שם נבנות מאות ואלפי דירות - הם על קרקעות מדינה. בדרך כלל על קרקע פרטית אפשר למצוא פרויקטים קטנים יחסית שבהם עשרות דירות.
המצב הזה נוצר משום שעד תחילת 2022 רמ"י אפשרה לחברות בנייה לזכות בכמה מגרשים באותה שכונה במכרז אחד. מתחילת השנה הונהגה שיטה חדשה שבמסגרתה מכרז כולל כמה מגרשים, אך חברה אחת יכולה לזכות רק במגרש אחד. השיטה הזו תמנע התפתחות של התופעה בעתיד, אך לא תתקן את העיוות שנוצר בשנים האחרונות.
למשל, ביבנה פורסמו מאז 2016 מכרזים לבניית 2,660 דירות, 344 מהן נמכרו בשוק החופשי לכל קונה. 2,315 דירות שווקו בהנחה לזכאי מחיר למשתכן או מחיר מטרה. חברת רמי שבירו וחברת דור אל ש. הנדסה שבה רמי שבירו הוא בעל השליטה מחזיקה בזכויות לבניית 1,986 דירות שהן 74% מסך הדירות שנבנות בעיר. לשתי החברות יש 200 דירות שמיועדות לשוק החופשי, והן 54% מדירות השוק החופשי שנבנו בשנים האחרונות בעיר.
בקריית אונו מ־2016 המדינה שחררה קרקעות לבניית 1,272 דירות, 342 דירות נמכרות בשוק בחופשי, 930 דירות בהנחת מחיר למשתכן או מחיר מטרה. אשדר חולשת על 831 דירות - 65% מהדירות שנמכרות בעיר על קרקע מדינה. מתוך הכמות הזו היא מוכרת 229 דירות בשוק החופשי - 67% מדירות השוק החופשי שנמכרות בעיר.
בבני ברק ארזי הנגב של עודד שריקי בונה 1,737 דירות, כל הדירות על קרקעות ששיווקה המדינה. 383 מהן מיועדות לשוק החופשי. במודיעין חברת דונה חולשת על 652 דירות שנמכרות בשוק החופשי והן 43% מסך דירות השוק החופשי שנבנו בעיר מאז 2016. חברת אזורים בונה בשוהם 72% מדירות השוק החופשי.
שליטה של קבלן בודד בשכונה חדשה מעניקה לו יתרון לוגיסטי שמאפשר לחסוך עלויות - פשוט משום שמאות דירות מרוכזות באתר אחד ולא בכמה אתרים ברחבי הארץ. אבל היתרון המרכזי נעוץ בכך שאותו קבלן יכול להכתיב את קצב השיווק, ומחירי הדירות.
רוב המכרזים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל מאז 2016 היו במתכונת של מחיר למשתכן או מחיר מטרה שהחליפה אותה בשנה האחרונה. 40%-20% מהדירות במכרזים האלה מיועדות למכירה בשוק החופשי - למי שאינו זכאי להנחה, כלומר משפרי דיור או משקיעים.
פלח האוכלוסייה הזה הוא הנפגע העיקרי מהשתלטות קבלנים על שכונה. הם נפגעו פעמיים, משום שהמדינה שיווקה מעט מאוד קרקעות שמאפשרות בניית דירות ללא זכאים, וגם אפשרה לקבלנים לחלוש על מאות דירות באותה עיר וכך להכתיב את המחיר שישלמו משפרי הדיור. לאחר שהשלימו את מכירת הדירות בהנחה, הקבלנים מרשים לעצמם למכור בקצב במחיר שנוח להם את דירות השוק החופשי.
אמנם לאחר המכרז חברות הבנייה הזוכות לא יכולות לשנות את מחיר הדירות שנמכרות לזכאים מחיר למשתכן, בהיבט הזה לפחות קבוצת הזכאים מוגנת. אבל שליטה של חברה אחת בעיר מצמצמת את אפשרויות הבחירה שלהן, שגם כך מצומצמות ותלויות בעיקר בגורל.
