בלעדי
מבקר המדינה נגד בנק ישראל: פתח בבדיקת הפיקוח על הלוואות הבלון
משרד המבקר פתח בבדיקה אם הפיקוח של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים מספק ואם התערב בזמן למניעת בועת נדל"ן. הבדיקה תכלול נושאים נוספים כמו היעדר הפיקוח על יועצי המשכנתאות, מיחזור משכנתאות והלוואות חוץ־בנקאיות
משרד מבקר המדינה החל לבחון את ענף המשכנתאות, ובכלל זה את הלוואות הקבלנים - הטרנד המרכזי שמאפיין את ענף הנדל"ן בשנה האחרונה, שההיקף חסר התקדים שאליו הגיע מדיר שינה מעיניהם של גורמי המקצוע בבנק ישראל ובמשרד האוצר. בין השאר, המבקר יבחן אם הפיקוח של בנק ישראל על הבנקים, שמאפשרים חלק גדול מהלוואות הקבלן, הדוק דיו, ואם הבנק, שצפוי להודיע בקרוב על צעדים לריסון הלוואות הבלון, התערב בזמן.
לכלכליסט נודע שמבקר המדינה החל את בדיקתו מוקדם יותר החודש. במייל שנשלח מטעם המשרד להתאחדות יועצי המשכנתאות נכתב כי המשרד מחדש את הביקורת על הענף, ושבין הנושאים הנבדקים יהיו "יועצי המשכנתאות (לרבות הצורך בהסדרת השימוש ביועצי משכנתאות) ופיקוח בנק ישראל על מבצעי הקבלנים". בספטמבר 2023 פתח מבקר המדינה לראשונה בבדיקה של ענף המשכנתאות, אך זו הופסקה עם פרוץ המלחמה. כעת, הוא מחדש את הבדיקה ומרחיב אותה כך שתכלול גם את הלוואות הקבלנים. הבדיקה צפויה להימשך כשנה.
הלוואות הקבלן נמצאות בחודשים האחרונים במוקד תשומת הלב של הרגולטורים הפיננסיים במשק. זאת, בשל החשש שמתפתחת לעיניהם בועת נדל"ן, שבשילוב הרעה במצב הכלכלי - שסיכוייה להתממש בתקופה של אי־יציבות ביטחונית גדלים — עלולה להביא לקריסתם של יזמים ולערער את יציבות הבנקים.
הלוואות הקבלן מכונות גם הלוואות '80-20', בהן הרוכשים משלמים 20%-10% ממחיר הדירה בתחילת העסקה, ואת היתרה בגמר הבנייה. בחלק מהמקרים, הלוואת הקבלן נלקחת כהלוואת בלון: משקי הבית לוקחים משכנתא לתקופה קצרה של כשנתיים־שלוש, ובמהלכה היזם מסבסד באופן מלא את תשלומי הריבית, כך שמשקי הבית לא משלמים.
הלוואות אלו נחשבות מסוכנות ביחס למשכנתא רגילה, שכן הן מסתמכות על הנחות של יזמים ומשקי בית לגבי מצב השוק ומצבם הפיננסי בעוד שנתיים־שלוש - למשל שמחיר הדירות יעלה, כך שמשפרי דיור שלקחו הלוואת בלון יוכלו למכור את הדירה שלהם ולשלם עבור הדירה שרכשו עם הלוואת קבלן, או שהריבית במשק תרד ותאפשר למחזר את הלוואת הבלון בתנאים נוחים יותר.
בדצמבר האחרון מימדי התופעה שברו שיא, כששיעורן של הלוואות הבלון מסך המשכנתאות שנלקחו באותו חודש זינק ל־23.3%, זאת בעוד שלפני תחילת העלאות הריבית באפריל 2022, שיעורן של הלוואות בלון עמד על כ־5%-4% בלבד. העיתוי אינו מקרי: העלאות הריבית, ולאחר מכן גם פרוץ המלחמה, הקפיאו את הפעילות בשוק המשכנתאות. הלוואות הקבלן הן אמצעי עבור היזמים לעודד ביקוש באמצעות הנחות, מבלי להוריד בפועל את מחיר הדירות הרשמי, וכך להימנע ממצב בו ציפיות של משקי הבית להורדת מחיר פוגעות עוד יותר בביקוש לרכישת דירה.
מחכים לצעדים של בנק ישראל
כפי שנחשף בכלכליסט בתחילת החודש, בבנק ישראל צפויים בקרוב להטיל מגבלות על מבצעי הקבלנים. אלו יכולות לכלול חיוב הבנקים לרתק הון גבוה יותר עבור הלוואות לקבלנים וכן החמרת מגבלות יחס החזר ושיעור הלוואת הבלון משווי הנכס, בדגש על רוכשי דירה ראשונה.
בבנק ישראל קיוו שהטרנד יירגע מעצמו, ונמנעו מלהתערב באופן ישיר. התערבות של רגולטור בשוק חופשי, גם כשהיא מגובה מחקרית, היא, כמאמר המשפט המפורסם - כמעט תמיד כמו קופסת שוקולד, אתה אף פעם לא יודע בוודאות מה תקבל. לכן, בבנק ישראל חששו שהתערבות עלולה לפגוע יתר על המידה בפעילות בשוק הנדל"ן, והעדיפו לפעול עד כה באופן עקיף, דרך הידוק השיח והציפיות מול ראשי המערכת הבנקאית.
בחודשים האחרונים התברר שמסיבת הלוואות הבלון לא הולכת להסתיים ללא גורם חיצוני, שיגיע ויסגור את האורות. מנתוני בנק ישראל שפורסמו לפני מספר ימים, עולה כי בפברואר שיעור הלוואות הבלון עמד על 17% - מהנתונים הגבוהים שנרשמו בענף. מסקירה של אגף הכלכלן הראשי עולה כי שיעור מבצעי '80-20' - אלו שנלקחים כהלוואת בלון ואלו שניתנים ללא הלוואה בכלל - הגיע בערים מסוימות ל־61%, ובאזור המרכז עמד על קרוב ל־50%.
במשרד מבקר המדינה יבחנו את תגובת בנק ישראל, כרגולטור שאחראי על פעילות הבנקים, ואת העיתוי של אותה תגובה. כך או כך, התשובה לשאלה האם בנק ישראל התערב כנדרש בשוק הנדל"ן תתברר באופן מלא רק בעוד מספר שנים.
"כשהכסף זורם, השרלטנות פורחת"
כחלק מבדיקת שוק המשכנתאות, במשרד המבקר יבחנו את הפיקוח על שוק המשכנתאות החוץ־בנקאי, את אופני נטילת המשכנתאות של אוכלוסיות מובחנות כגון חרדים, אך דגש מרכזי יינתן לאסדרה - או יותר נכון להיעדרה - של ענף יועצי המשכנתאות. על אף שנטילת משכנתא היא אחת מההחלטות הפיננסיות הגדולות שמשק בית מקבל, כיום אין כל פיקוח על יועצי המשכנתאות, והם לא נדרשים לקבל רישיון או לעבור מבחן מקצועי. למעשה, כל מה שאדם נדרש לעשות כדי להפוך ליועץ משכנתאות, זה לקרוא לעצמו כך. לפי הערכות, ישנם כיום מעל 2,000 יועצי משכנתאות, כאשר למעלה מ־25% אינם חברים בהתאחדות היועצים - שבהיעדר אסדרה, קבעה באופן וולנטרי כללי אתיקה וסטנדרטים מקצועיים.
המשמעות היא שאין חסם לפעילותם של גורמים לא מקצועיים בענף, שייעצו למשקי הבית באופן שעלול לפגוע בהם. זאת בזמן שהיקף הכספים שוזרמים לנדל"ן גדל בעשור האחרון בצורה משמעותית, וכפי שניסח זאת גורם בענף, "היכן שהכסף זורם, השרלטנות פורחת". מי שבאופן יחסי חשופים במיוחד לנזק הם משקי הבית החלשים. 79% מנוטלי המשכנתאות ביישובים ברמה סוציו-אקונומית 1 נעזרים ביועצים, לעומת 50% בלבד ביישובים ברמה 10.
מעבר לסינון גורמים לא רצויים מהענף, האסדרה אמורה גם לשכלל את סמכויות היועץ. לכן, לא מפתיע שמי שדוחפים לאסדרת הנושא הם חברי התאחדות יועצי המשכנתאות, שאף הסתייעו בעו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועמ"ש, בניסוח מסגרת האסדרה, שתכלול בין השאר מבחני הסמכה, הקמת ועדת משמעת שתוכל לאכוף את הפעילות ולשלול רשיונות.
הגורם הפוליטי שלקח לידיו את אחריות קידום האסדרה הוא יו"ר ועדת הפנים ח"כ יעקב אשר (יהדות התורה) שניסח הצעת חוק ורתם אליה גם חברי כנסת מהאופוזיציה. לפי ההצעה, משרד המשפטים, שאחראי על אסדרת תחומים נוספים כגון ראיית חשבון, ייעוץ מס, שמאות ותיווך נדל"ן, יהיה הרגולטור האחראי גם על יועצי המשכנתאות. אלא שמשרד המשפטים מסרב לקחת אחריות על הפיקוח, ומנסה להעבירו לרשות ניירות ערך – שמפקחת על יועצי ההשקעות ומנהלי תיקים. ההערכות הן שברשות ני"ע לא נלהבים לפקח על יועצי המשכנתאות. התוצאה היא שהחקיקה, שהועלתה כבר בנובמבר האחרון לוועדת השרים לענייני חקיקה, טרם נידונה.
עם זאת, בפגישה בין יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות נופר יעקב לשר המשפטים יריב לוין בשבוע שעבר, אמר לוין שיבחן מחדש את הנושא. בינתיים, האסדרה מתעכבת, ומבקר המדינה יבחן את נחיצותה, ובהנחה הסבירה שייקבע שהיא הכרחית, השאלה אם גם יביע עמדה לגבי הגוף הממשלתי שאמור לקחת אחריות עליה.
ממשרד מבקר המדינה נמסר: "מבקר המדינה החליט לפתוח בביקורת בנושא הפיקוח על שוק המשכנתאות, שבמסגרתה ייבחן הפיקוח של בנק ישראל על התנהלות הבנקים בהקשר למשכנתאות ולהלוואות קבלן".
יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות נופר יעקב מסרה: "בחינת שוק המשכנתאות הינה בשורה לציבור. ההתאחדות תסייע ככל יכולתה".
ממשרד המשפטים נמסר: "לאחרונה הועברה למשרד הצעת חוק פרטית לאסדרת מקצוע ייעוץ משכנתאות. במסגרת בחינה ראשונית של הסוגיה עלה כי הנושא צריך להיות כפוף לגוף פיננסי. בהתאם לכך הוצע כי המנגנון לפיקוח על היועצים יוסדר תחת אחד מהרגולטורים הפיננסיים.
