בלעדיחשיפה ראשונה לשכונת התעסוקה והמגורים החדשה בדרום תל אביב
בלעדי
חשיפה ראשונה לשכונת התעסוקה והמגורים החדשה בדרום תל אביב
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב־יפו צפויה לאשר מחר מסמך מדיניות בשם "מע"ר המחר" שמבשר על הקמתה של שכונה חדשה בדרום תל אביב, במקביל לציר האיילון. החידוש: תכנון כוללני לאזור כולו, שמתחיל משטחים פתוחים ומבני ציבור
הנוף העייף והמוזנח שבו נתקל כל מי שמגיע לתל אביב מכיוון ירושלים הולך להשתנות. מחר צפויה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו לאשר את מסמך המדיניות "מע"ר דרום" (נקרא גם "מע"ר המחר". מע"ר - מרכז עסקים ראשי). מדובר ברצועה ארוכה וצרה יחסית לאורך ציר האיילון, שגבולותיה הם רחוב יצחק שדה בצפון ודרך קיבוץ גלויות בדרום. החזון הוא לייצר בתחום התוכנית "שכונה סתגלנית וגמישה" חדשה. לא עוד סדרה של מגדלים בודדים על ציר תנועה, אלא מקום שגרים ועובדים בו, כולל גני ילדים ובתי ספר והרבה מרחב ציבורי ירוק.
בשונה מאזורי תעסוקה אחרים בעיר, התוכנית נותנת עדיפות למרחב ציבורי פתוח, והחלק הנוגע לפארקים ולמוסדות ציבור הוגדר תחילה. עבור היזמים מדובר בבשורה שתייצר ודאות תכנונית ותקל מאוד את קידומן של תוכניות מתאר נקודתיות. מצד שני, יש כאלה הרואים בכך עוד מכשול בדרך להיתר הבנייה.
שכונה מוטת תעסוקה
מדובר ב־440 דונם, פוטנציאל פיתוח של 1.8 מיליון מ"ר, שמתוכם 1.35 מיליון מ"ר - 75% מהשטח - לשימושי תעסוקה, והשאר לשימושים נוספים, כולל מגורים. גובה המגדלים יגיע ל־45 קומות. אחת המטרות הלא מוצהרות של המסמך היתה לשמר את היתרון היחסי של תל אביב כמרכז מטרופוליני. מסתבר שאל מול התחרות שמציעות כעת הרצליה, רמת גן, ראשון לציון ואפילו קריית אונו, זה לא מובן מאליו. מתכנני המסמך הבינו שהיתרון של תל אביב הוא מרחב ציבורי חי ותוסס, והמשימה שהעמידו בפני עצמם היתה לתרגם את ערכי העירוניות התל־אביבית גם למרחב התעסוקה החדש, שהוגדר על ידי המתכננים כ"שכונה מוטת תעסוקה".
2 צפייה בגלריה
הדמיית תוכנית "מע"ר המחר". "שכונה סתגלנית וגמישה"
( צילום: באדיבות עיריית תל אביב-יפו)
בשונה ממסמכי מדיניות שמתייחסים למגרשים קונקרטיים, מסמך זה מתייחס למושג המכונה "רב בלוק", כלומר פיתוח של מתחם שלם. התוכנית, שגובשה על ידי צוות בראשות האדריכלים גרי פרידמן ועודד קוטוק, היא בפורמט של מסמך מדיניות, כלומר קווים מנחים שלאורם יתוכננו תוכניות בניין העיר הרלבנטיות. הגישה התכנונית החדשה כוללת תפיסה אחרת של שטחים ציבוריים פתוחים. בשונה מפרויקטים גדולים שקודמו בשנים האחרונות ובהם קודמו שטחים פרטיים פתוחים שכללו "זיקת הנאה" לציבור, כלומר שימוש חופשי בשטח הפרטי, פה הדגש הוא שהעירייה לוקחת אחריות על התכנון וגם על התחזוקה של המרחב הציבורי.
מדובר במסמך ביניים, שקובע את ייעוד המבנים, זכויות הבנייה וגובה הקומות, אך עוד לא יוצר הנחיות מפורטות לעיצוב המרחב. המטרה היא שהאזור החדש יתפקד כרצועה ליניארית אוטונומית ובמקביל ייתן מענה לשכונות הסובבות הקרובות, כמו נווה שאנן, שפירא והתקווה.
אלא שנראה שלא כולם שותפים להתלהבות. יזם תל־אביבי, שבבעלותו מגרשים בתחום התוכנית, סבור שהיא עלולה להגביר את "הוויה דולורוזה" של היזמים בדרך להיתר הבנייה: "תוכנית המתאר של תל אביב קבעה שאתה לא יכול לקדם תוכנית מפורטת ללא מסמך מדיניות. הבעיה עם מסמך 'מע"ר המחר' היא שהוא לא סופי, כי נולד פה מתחתיו רובד תכנוני חדש, נוסף, שנקרא תוכנית צל, שמתייחס לא לכל שטח התוכנית אלא לבלוק העירוני. לא ברור מי יקדם את תוכנית הצל. היזם? העירייה? ומי יאשר אותה? על פניו נראה שזה מאוד מסרבל את העניינים. בנוסף, נוצר מצב שאם אתה בעל של מגרש בודד, אתה תלוי בשותפיך לבלוק העירוני - וזה יכול להיות מאות של שותפים בהרבה מגרשים".
"צפי לעליית מחירים"
שמאי המקרקעין ארז כהן מעריך שיחלוף זמן רב עד שהתוכניות לאורך "מע"ר המחר" ייצאו לפועל. "זה כרגע רק מסמך מדיניות, אפילו לא תוכנית", הוא אומר. "מדובר גם בבעלויות רבות של הקרקע, מה שיקשה את מימוש הפרויקטים. מצד שני, זו אחת הרזרבות הבודדות של קרקע, במיוחד באזור הדרומי, ולכן אני מאמין שיהיה ביקוש רב".
כהן מעריך שאישור התוכנית ישפיע על רמות המחירים: "כל מסמך מדיניות כזה או תוכנית מקפיצים את המחירים. אני צופה שעצם העובדה שמדברים על הכפלה של השטחים הקיימים תתבטא מיד בערכי הקרקע שיקפצו לשמים".
שולה קשת, חברת מועצת העיר תל אביב ויו"ר ועד תושבי שכונת נווה שאנן, מגלה חשדנות ביחס לתוכנית: "לא היה שום שיתוף ציבור. על פניו אלה מגדלים מאוד גבוהים, שלא ישרתו את האוכלוסיות המוחלשות של דרום העיר. מגדל של 40 קומות זה רבע שכונה. עד כמה זה יהיה נגיש לנו? איך בכלל יגיעו לשם?".
