נרמול של ההתנחלויות: צו של אלוף פיקוד המרכז מביא את ההתחדשות העירונית ליו"ש
נרמול של ההתנחלויות: צו של אלוף פיקוד המרכז מביא את ההתחדשות העירונית ליו"ש
עד כה לא התאפשרה התחדשות עירונית בשטחים היות שהחוק הישראלי אינו חל בהם; מדובר בהמשך נרמול ההתיישבות היהודית בשטחים, אך הערכה בענף היא כי מדובר במספר נמוך של יחידות דיור; היזמים ייהנו מפטור מלא של היטל השבחה
צו אלוף שעליו חתום אלוף פיקוד המרכז אבי בלוט מחיל את חוקי ההתחדשות העירונית על שטחי יהודה ושמרון. הצו יאפשר לקדם פרויקטים מסוג פינוי בינוי בשטחי יהודה ושומרון, אשר בהם לא ניתן היה עד כה לקדם פרויקטים מסוג זה.
הבנייה ביהודה ושומרון היא בעיקרה בנייה נמוכה ולכן עיקר הפרויקטים צפויים להתמקד במספר ערים שבהן הבנייה היא גבוהה יותר. בשלב זה מדובר בעיקר על הערים מעלה אדומים ואריאל שבהם הבנייה רוויה וותיקה והן נמצאות בקונצנזוס, לפחות בהקשרים המדיניים. בערים אחרות כמו ביתר עלית, מודיעין עלית וגבעת זאב הבנייה היא חדשה יותר ולא ידוע בשלב זה על פרויקטים שמיועדים לכך. בסך הכל נכון לעתה, הערכות הן כי מדובר בכשלושה פרויקטים עיקריים ולכל היותר בכמה אלפי יח"ד, אך יש לומר גם כי עד כה אף גורם לא מיפה את הצורך בהתחדשות עירונית באזורים הללו.
מאחר שחוקי התכנון והבנייה אינם חלים על שטחי יו"ש והם מתנהלים באמצעות המנהל האזרחי, מדי פעם ובהתאם לצורך וליכולת לאשר זאת מוחלים חוקים התקפים בישראל על שטחי יו"ש. במקרה של ההתחדשות העירונית מדובר בהחלה של שלושה חוקים: חוק ההתחדשות העירונית, חוק פינוי פינוי וחוק הרשות להתחדשות עירונית. ההחלה של שלושתם תאפשר לרשות להכריז על מתחמים לפינוי בינוי וכך לאפשר את הטבות המס ואת ההתנהלות מול דיירים סרבנים. בכל מקרה, ההכרזה על מתחמים כאלה צפויה רק לאחר הפקדת התוכניות.
מבדיקת כלכליסט עולה, כי בשלב זה וככל שהיקף הפרויקטים לא יהיו משמעותיים בהיקפם, הרשות להתחדשות עירונית לא תקים מנהלת שתשרת את יו"ש כפי שהיא נוהגת לעשות בערים שבשטחי ישראל שבהן ישנו מספר משמעותי של פרויקטים. התוכניות שיקודמו ביו"ש צפויות לעלות לדיון במת"ע (מועצת התכנון העליונה) תחת המנהל האזרחי הפועלת בדומה לוועדה מחוזית בשטחי הקו הירוק. גוף זה, מלבד האישורים הרגילים המחויבים בישראל נדרש בד"כ גם לאישור הדרג המדיני בשל הרגישות הכרוכה בתוספת יחידות דיור בשטחים. יחד עם זאת, בגלל שמדובר בהתחדשות עירונית, כלומר הקמת מבנים חדשים במקום מבנים קיימים, הערכה היא כי לא יידרשו אישורים מיוחדים לכך, ובמידה מסוימת מדובר במקרה חריג שבו ניתן יהיה להגדיל את היקף היח"ד ביו"ש מבלי לקבל על כך אישורים מיוחדים.
לדברי עו"ד (אל"מ במיל') עאסם חאמד שותף במשרד ארנון, תדמור-לוי ולשעבר יועמ"ש איו"ש, יש משמעות לכך שלא ידרשו אישורים מיוחדים עבור פרויקטים מסוג זה, והדרג המדיני בהחלט מודע לכך שכן מדובר בתוספת שיכולה להגיע לאלפי יח"ד באזורים שבהם נלחמים על כל יח"ד. חאמד, המייצג בעצמו דיירים באחד הפרויקטים שמקודמים כעת, אומר כי קיימת היתכנות כלכלית בפרויקטים בערים הללו והחברות היזמיות מבינות זאת. "יש תנועה של יזמים באזורים האלה, בשנים האחרונות, עוד כשהייתי בתפקיד היועמ"ש ראיתי שיש התעוררות גדולה של שוק הנדל"ן ביו"ש. יזמים רואים שיש כאן הצלחות של פרויקטים ומגיעים, ויש היום יותר ביקוש מאשר יכולת לספק דירות".
עוד אומר חאמד, כי היזמים שיגיעו יהנו גם מהטבה במיסוי. בפרויקטי פינוי בינוי בשטחי ישראל הרשויות המקומיות נוהגות לגבות היטל השבחה בשיעור של כ-25% מגובה ההשבחה, אך ביו"ש הרשויות המקומיות אינן גובות היטל השבחה משום שחוק התכנון והבנייה ודיני מקרקעין אינם חלים על האזורים שמעבר לקו הירוק. "העובדה שאין כלל היטלי השבחה היא תמריץ כלכלי משמעותי", אומר חאמד.
