המס על משקיעי נדל"ן: גם הקטנים יותר ייפגעו
המס על משקיעי נדל"ן: גם הקטנים יותר ייפגעו
מס יסף על הכנסות גבוהות ומס שבח הם לכאורה גזרות שמכוונות לעשירים, אך עם הרחבת תחולתם הם צפויים להגיע גם לכיס של המעמד הבינוני. ומס הרכישה למשקיעים? נשאר ברמתו הגבוהה על 8%
הגירעון ההולך ותופח בקופת המדינה הוביל את משרד האוצר להחלטה להגדיל את המסים בענף הנדל"ן, ובאופן שיפגע בעשירוני הכנסה רבים יותר. מס הרכישה למשקיעים, מס יסף (הנגבה על הכנסות גבוהות) ומס שבח הם לכאורה גזרות שמכוונות לעשירים, אך עם הכבדתם כעת הם צפויים להגיע גם לכיס של המעמד הבינוני.
ועדת הכספים כבר אישרה את הצעת החוק להשאיר את מס הרכישה על 8% עוד שנתיים, עד סוף 2026, ולא להחזירו ל־5%. כמו כן מליאת הכנסת הצביעה בקריאה ראשונה לתיקון מס יסף כך שייגבו 2% נוספים על הכנסות ממקורות הוניים, וכן מוצע להקפיא את עדכוני מדרגות מס הרכישה והפטור ממס שבח במכירת דירה, במקום להצמיד אותם למדד שירותי הדיור.
ההצעות הללו יגדילו את מקורות התקציב עבור האוצר. כך למשל מס היסף יכניס על פי הערכות כ־500 מיליון שקל ב־2025, ומס הרכישה למשקיעים יכניס כ־500 מיליון שקל נוספים בשנים 2026-2025.
למהלכים הללו יש השלכות רוחב על ענף הנדל"ן, והם כבר נתקלים בהתנגדות עזה, בעיקר מצד יזמים וקבלנים. כך למשל בנוגע להארכת מס הרכישה הגבוה למשקיעים, טענו בהתאחדות הקבלנים כי השוק משווע לרוכשים והיה עדיף להגדיל את מספר רוכשי הדירות. טענה נוספת שהעלו היא כי החזרת מס הרכישה ל־5% היתה מחזירה משקיעים לשוק ומכניסה למדינה 5 מיליארד שקל בשנה.
על טענות אלה הגיבו באוצר בנתונים שמגבים את ההחלטה, אך בראייה רחבה יותר לא הוצגה השפעה של מדיניות המיסוי על הענף. עו"ד מאיר נוסבאום, המתמחה במיסוי נדל"ן, אמר כי "מטרת המהלכים הללו להכניס כסף למדינה, ללא קשר להשפעה הצפויה על השוק. הקו המנחה כאן הוא הרצון לגביית כסף ולא המדיניות, והמדינה לא הציגה את המדיניות שלה".
מס הרכישה למשקיעים בגובה 8% עמד לפקוע בסוף 2024, והוא הוארך עד סוף 2026. מדובר במס על דירה שאינה הדירה היחידה של הרוכש. 8% הוא מדרגת המס הראשונה, כלומר עד מחיר דירה של 5.35 מיליון שקל. כל סכום שמעבר לזה ימוסה בשיעור של 10%.
מס הרכישה שימש בעבר ככלי להגבלת הביקוש מצד משקיעי הנדל"ן, שבמהלך השנים הארוכות שבהן הריביות היו נמוכות הפכו לשחקן דומיננטי בענף, ומשקלם בשוק הגיע לכ־30%. המס הונהג לראשונה על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון ביולי 2015. כשפרצה מגפת הקורונה ובאוצר חששו מקיפאון, ביולי 2020 הורידו את המס למשקיעים ל־5%, אך לאחר מכן, בנובמבר 2021, ברקע לחזרת הרוכשים אל הענף הוא חזר ל־8% ומאז נותר כך. הרצון של הממשלה להותיר נתח משמעותי יותר של דירות עבור הזוגות הצעירים שמשוועים לדירה ראשונה, וההבנה שבזכות הגבייה העודפת צפויים להיכנס מסים נוספים לקופת האוצר, הובילו כעת את האוצר להותיר את מס הרכישה ברף הגבוה שלו. משמעות ההחלטה היא המשך התערבות המדינה בביקוש לדירות.
אנשי האוצר הציגו נתונים שלפיהם בשנים שבהן מס הרכישה עמד על 5% שיעור המשקיעים נשק ל־30%, ועם עליית המס ל־8% שיעור המשקיעים צנח לכ־16%. נתונים נוספים שהציגו הראו כי בשנה וחצי האחרונות שיעור רוכשי דירה ראשונה עלה מכ־45% לכ־60%. כן הוצג כי מחירי הדירות עלו בשיעור גבוה יותר מהעלייה במחירי השכירות. מנגד, טענו נציגי הקבלנים כי הגורם המשפיע ביותר על שוק המשקיעים הוא דווקא הריבית הגבוהה, וכי המס פוגע בהיקף הדירות הנבנות ומשפיע גם על מחירי השכירות.
אך למרות הנתונים שהציגו אנשי האוצר, ניתן לראות חולשה במכירת דירות חדשות ויד שנייה. באוקטובר 2024 נרכשו 5,111 דירות חדשות ויד שנייה, בדומה לאוקטובר 2022, אך לעומת ספטמבר האחרון מדובר בירידה של 38%. כמו כן מה שעזר לשוק הדירות החדשות הוא מבצעי המימון האגרסיביים שהיזמים מציעים לרוכשים (20/80).
מס יסף, המוטל על הכנסות גבוהות, משווק על ידי אנשי האוצר כמס לעשירים, וכיום הוא אכן כזה. מס זה נכנס לתוקף בתחילת 2013, והעלה את המס על בעלי ההכנסות הגבוהות. נכון ל־2024, מס היסף עומד על 3% מהסכום שעובר תקרת שכר שנתית של 721.5 אלף שקל. מכיוון שמדובר בשכר חודשי ממוצע של כ־60 אלף שקל ומעלה סביר להניח שרוב אזרחי המדינה כלל לא שמעו על מס היסף. המס חל על הכנסות הוניות כגון רווחי הון ודיבידנדים, אך גם על הכנסות מעבודה ושבח מקרקעין. בנוגע לענף הנדל"ן, המס הזה מוטל על מכירת דירה שאינה פטורה מתשלום מס שבח (כלומר אינה דירה יחידה או דירה יחידה שמחירה מעל 5 מיליון שקל).
הצעת החוק להתייעלות כלכלית שפורסמה בנובמבר השנה מציעה להחיל מס יסף על הכנסות הוניות מעל תקרת הכנסה מסוימת. זאת בנוסף להכנסות מעבודה. כיום חל תשלום של 3% על הכנסה שמעבר לתקרה, והצעת החוק היא להעלות את המס ב־2%, כלומר ל־5%, על רווחי הון, דמי שכירות ודיבידנדים. בהכנסות מנדל"ן הצעת החוק מבקשת להרחיב את מס היסף על כל מכירת דירה או קרקע, ללא תלות בשווי המכירה. משמעות הדבר היא שעל מכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח (כל דירה להשקעה) יחול מס היסף. סעיף זה של החוק מכניס אל טווח המיסוי רבים שאינם נמנים עם העשירון העליון.
אדם שרכש ב־2014 דירה להשקעה במיליון שקל ומוכר אותה כעת ב־2 מיליון שקל, השבח על דירתו יעמוד על מיליון שקל, שממנו יהיה חייב במס שבח של 25%. בעתיד בנוסף למס השבח הוא יידרש לשלם מס יסף על כל השבח החייב שחורג מהתקרה (ללא תלות בשווי המכירה). בהנחה שאין לאותו אדם הכנסות הוניות נוספות, החלק שיחרוג מהתקרה יעמוד על 279 אלף שקל, ממנו הוא ישלם מס של 5%, שיעמוד על כ־14 אלף שקל. מאחר שמרבית המשקיעים נכנסים בטווח הבינוני של הדירות, סביר שמרבית ההכנסות של המדינה ממס זה יגיעו דווקא מבעלי שכר ממוצע נמוך בהרבה מתקרת המס.
החוק שמציע להקפיא את עדכוני מדרגות מס רכישה ופטור ממס שבח, ולהפסיק להצמידם למדד מחירי הדיור, צפוי אף הוא לפגוע בבעלי דירות רבים שאינם נמנים עם העשירונים העליונים. במקרה של מס רכישה המשמעות היא פגיעה גם בבעלי דירות יחידות.
כיום יש פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום של 1.98 מיליון שקל, ומעבר לסכום זה עד ל־2.34 מיליון שקל ישלם הרוכש מס של 3.5%. מסכום זה עד כ־6 מיליון שקל ישלם הרוכש מס רכישה של 5%, ובהמשך קיימות מדרגות נוספות. הקפאת עדכון המדרגות תגרום לכך שבעלי הדירות ימשיכו לשלם את אותו שיעור מס, גם במקרה שהנכס שלהם יהיה שווה פחות.
