ניתוחעלות מבצעי המימון לרכישת דירות נחשפת: כ־100 אלף שקל לדירה
ניתוח
עלות מבצעי המימון לרכישת דירות נחשפת: כ־100 אלף שקל לדירה
חברות הנדל"ן הציבוריות רשמו זינוק של 142% במכירת הדירות בינואר־ספטמבר. עמרם אברהם ודמרי מובילות בהיקף המכירות, והן אלה שרשמו גם את הרווחיות הגבוהה ביותר. וכמה עלו לחברות מבצעי "שלם 20% ואת היתרה עם קבלת המפתח"
תשעת החודשים הראשונים של 2024 היו מצוינים לחברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות. לפי הדו"חות הכספיים שלהן, קצב מכירת הדירות זינק — בסך הכול שמונה החברות הגדולות מכרו מינואר ועד ספטמבר השנה 5,374 דירות, זינוק של 142% לעומת 2,221 דירות שהן מכרו בתקופה המקבילה.
הנתונים האלה מרשימים במיוחד לנוכח אי־הוודאות במשק בעקבות המלחמה, הריבית הגבוהה על המשכנתאות, ושרשרת של הורדות דירוג. אלא שמעבר לקצב המכירות ורווחי החברות, הדו"חות מספקים גם הצצה לעלות מבצעי המימון שהן מציעות לרוכשים. זהו אחד הצעדים הבולטים שהחברות עשו השנה, כדי לרכך את מכת הריבית ולהחזיר את הקונים למשרדי המכירות. מדובר במבצעים שבהם לרוב הלקוח משלם במועד החתימה על ההסכם לרכישת דירה 20% מהמחיר ולעתים פחות, ורק עם קבלת המפתח את ה־80% הנותרים. דחיית התשלום נוחה מכיוון שהיא חוסכת את עלויות המשכנתא בתקופה שהדירה נבנית, וכן עשויה להשתלם ללקוח אם הריבית תרד במועד קבלת הדירה.
אולם למבצעים האלה יש כמובן עלות. כך למשל חברת אזורים דיווחה כי מהכנסות החברה קוזז בתקופת הדו"ח סכום של כ־10 מיליון שקל כדי לשקף את השפעת מבצעי 80-20. מדברים שאמר לכלכליסט אפי שקדי, בעל השליטה באפי קפיטל, עולה כי להערכתו הטבות החברה שוות כ־100 אלף שקל ממחיר דירה. נורית טואיטו, משנה למנכ"ל י.ח דמרי הסבירה ש"ב־2023 הרכישות נעצרו, אך לא הביקוש. הביקוש קיים, פשוט אנשים שרצו לקנות חיכו לראות מה יקרה עם הריבית".
מכאן אפשר להעריך שחלק מהעסקאות שנחתמו השנה הן ביקוש כבוש - כלומר קונים שרצו לקנות עוד קודם, וחזרו לשוק השנה. להערכתה, עלות מבצעי המימון לחברת דמרי היא כ־1.5% משווי דירה לשנה. אם לוקח שלוש שנים לבנות דירה, מדובר בעלות הטבה של כ־90 אלף שקל לדירה ששווה שלושה מיליון שקלים. אלא שהיזמים מספרים כי הם מגבילים את כמות ההטבות מהסוג הזה ומשתדלים להציען בעיקר לרוכשי דירות שבנייתן בשלבים מתקדמים וכך לשחוק את גובה ההטבה.
את המכירות הובילה חברת עמרם אברהם שרק השנה הונפקו מניותיה. היא רשמה זינוק של 295% במכירות מ־375 דירות ל־1,482 דירות שנמכרו בינואר־ספטמבר 2024. אחריה ניצבת י.ח דמרי שמכרה 813 דירות, עלייה של כ־51% לעומת אשתקד. במקום השלישי מדורגת אפי קפיטל עם 731 דירות, זינוק של 365.6% לעומת אשתקד. את רשימת ארבע המובילות סוגרת אאורה שמכרה 656 דירות, עלייה של כ־96% לעומת התקופה המקבילה. הגידול נובע בחלק מרכישת חברת הבנייה היזמית מגידו (180 דירות מתוך ה־656 שמכרה אאורה). אקרו, אזורים, אשדר, אפריקה מגורים וישראל קנדה מכרו כל אחת כ־320-360 דירות.
נתוני ישראל קנדה מעידים כי חרף ההכבדה בתנאי האשראי יש ביקוש גם לדירות יוקרה. החברה אינה יזמית קלאסית, אלא פועלת כמארגנת קבוצות רכישה, ורבים מלקוחותיה הם משקיעים. פרויקט הדגל שלה השנה הוא בשדה דב בו היא מכרה 89 דירות בכ־916 מיליון שקל, ממוצע של כ־10 מיליון שקל לדירה.
קצב המכירות חשוב מאוד אך אינו חזות הכל. נתון חשוב נוסף הוא שיעור הרווח הגולמי, שמבטא את הרווחיות הבסיסית של פרויקט לפני ניכוי הוצאות תפעוליות, מימון ומסים. הנתון הזה מאפשר להשוות בין פרויקטים, הוא מסייע להבין את מידת הרווחיות שלהם ואת מידת הסיכון. כלל האצבע הוא שפרויקט עם רווח גולמי שמעל 20% הוא טוב, ומתחת נחשב לפחות טוב, מכיוון שכל שינוי לרעה, כמו התייקרות חומרי הגלם או ירידה במחיר הדירות, עלולים להפוך את הפרויקט להפסדי.
גם בנתון הזה, דמרי ועמרם אברהם מובילות בשוק. שיעור הרווח הגולמי של דמרי בתשעת החודשים עומד על כ־39%, וזה של עמרם אברהם עמד על 28%. לשתי החברות שיעורים גבוהים של רווחיות גולמית מכיוון שבניגוד לרוב היזמיות, הן גם חברות מבצעות ואינן שוכרות קבלן ביצוע.
לדמרי יש יתרון על רוב חברות הנדל"ן בזכות עתודות גדולות של קרקעות שהחברה רכשה לפני שנים במחיר זול. למשל פרויקט של דמרי בעיר ימים בנתניה רשם רווח גולמי של 52% לאחר שדירות נמכרות בו לפי שווי של 35 אלף שקל למ"ר. פרויקט בשדרות של דמרי רשם רווח גולמי של 34%, כאשר הוא נבנה על מגרשים שהחברה רכשה ב־2015.
לחברת אאורה לעומת זאת יש פרויקט פינוי־בינוי ברמת גן במסגרתו היא בונה 234 דירות, 80 מהן לדיירים הוותיקים ואת היתר היא מוכרת. על פי הדו"ח שהיא פירסמה לסיכום 2023 הרווח הגולמי החזוי יהיה 8%. עם זאת בסוף הרבעון השלישי השנה החברה קיבלה אישור לבניית שש דירות נוספות שישפרו את רווחיות הפרויקט.
