שוק הנדל"ן הופך לריכוזי יותר: קבלנים קטנים נדחקים החוצה, הענקים שולטים במכירות
שוק הנדל"ן הופך לריכוזי יותר: קבלנים קטנים נדחקים החוצה, הענקים שולטים במכירות
מנתוני הכלכלן הראשי עולה כי עשר החברות הגדולות מכרו 21% מהדירות בשוק החופשי באוגוסט, ובמקביל חלה ירידה משמעותית במספר הקבלנים שהיו להם מכירות בחודש זה. לדברי עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים במרכז הארץ, "קבלן שיש לו בעיית מימון או מחסור בפועלים יעצור את קידום הפרויקט ואת המכירות. זו שרשרת שנעצרת"
באוגוסט נרכשו 7,514 דירות - ירידה של 16% לעומת יולי ועלייה של 1% לעומת אוגוסט אשתקד - כך לפי נתונים שפרסם היום (א') הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שם מסבירים את הירידה בכך שבאוגוסט השנה חל חודש אב, שבתשעת הימים הראשונים שלו לא מקובל לרכוש דירות לפי המסורת היהודית. עמית גוטליב, יו״ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת״א והמרכז, ציין כי אוגוסט הוא תמיד חודש חלש במכירות בשל חופשת הקיץ.
מתוך כלל העסקאות, 4,161 היו עסקאות יד שנייה - ירידה של 3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה חדה של 19% בהשוואה לחודש הקודם. מבחינה זו, מדובר באוגוסט החלש ביותר מאז 2002. הירידה המשמעותית ביותר במספר העסקאות היא באזור ת"א (22%) וטבריה (21%).
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-3,353 דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). מדובר בירידה של 11% לעומת החודש הקודם, אך בעלייה של 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. ב-7 החודשים הראשונים של 2024 הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-20,100 דירות - עלייה של 58% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה. העלייה במכירות הקבלנים באוגוסט הקיפה את כל האזורים, למעט אזור חיפה, שבו נרשמה ירידה של 5%.
ממצא נוסף הבולט בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוגוסט הוא גידול בריכוזיות - במילים אחרות, ירידה משמעותית במספר הקבלנים שהיו להם מכירות בחודש זה. כך, מספר יזמיות הנדל"ן שמכרו דירות בשוק החופשי עמד על 687 חברות (חלקן שייכות לאותה חברה-אם), המספר הנמוך ביותר מאז תחילת השנה ונמוך ב-7% מהממוצע בשבעת החודשים הראשונים של השנה. סך הדירות שמכרו עשר החברות הגדולות באוגוסט עמד על 583 דירות, הרמה הגבוהה ביותר של מכירות עשר החברות הגדולות מאז תחילת השנה, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי, שהגיע ל-21%.
גוטליב הסביר לכלכליסט כי "הירידה בהתחלות הבנייה ועליית הריבית גורמת לזה שפחות קבלנים מוכרים. מי יוצא למכירות? קבלנים שיש להם היתר או שהם קרובים להיתר. קבלן שיש לו בעיית מימון או מחסור בפועלים יעצור את קידום הפרויקט ואת המכירות. זו שרשרת שנעצרת. להערכתי, העניין הזה של הירידה בהתחלות הבנייה אך יתגבר".
מצד שני, התזרים של הקבלנים בפועל עלה במיליארד שקל בהשוואה ליולי. בכלכלן הראשי מעלים את האפשרות שהדבר נובע מצמצום הטבות המימון של הקבלנים, אם כי מסייגים שעוד מוקדם לקבוע זאת: "ככל שזהו ההסבר המרכזי לשינוי בתזרים בפועל בחודש אוגוסט, ייתכן שהוא מסביר בין היתר את החולשה היחסית במכירות הקבלנים".
ראול סרוגו, יו"ר התאחדות הקבלנים, מסר לכלכליסט שהירידה במכירות אכן מעידה על צמצום כמות המבצעים, ושבעיניו זה מהלך נכון כי "השיטה מגבירה את הסיכון של הקבלנים". בו זמנית, הוא מביע חשש שהתייקרות מחירי הדירות תגרום לירידה בביקושים: "המספרים האלה מעידים על כך שרק עשירים יכולים לקנות דירה. רק אנשים שיכולים להתחייב למשכנתאות ברמת ריבית גבוהה יכולים להתחייב. עם עליית מחירים של 1% בחודש, פחות אנשים יוכלו לרכוש את הדירות האלה. להערכתי, גם הקבלנים יגיבו לזה ויבנו פחות. הביקוש ירד וגם ההיצע, כי קבלן שלא הצליח למכור דירות בקצב מספק בפרויקט בבנייה יעכב כנראה גם את הפרויקט הבא".
רכישות המשקיעים הסתכמו באוגוסט ב-2251, דירות, עלייה של 29% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 12% בהשוואה ליולי. כמחצית מהדירות שהמשקיעים רכשו היו דירות חדשות, בעיקר בב"ש. באגף הכלכלן הראשי מסבירים את העניין באזור בשיווק מספר גבוה של פרויקטים חדשים, לפחות חלקם בתנאי מימון נוחים.
החל מחודש מאי השנה ניכרת מגמה מעניינת של ירידה בשיעור המשקיעים "הוותיקים" (כאלה שהיתה להם דירה להשקעה לפני 2024) מתוך כלל המשקיעים. כך, בעוד לאורך 2023 ועד אפריל השנה שיעורם עמד על 67%-72% מסך המשקיעים, החל ממאי הוא החל לרדת עד לשיעור של 25% בלבד באוגוסט. שיעור "מרובי" הנכסים (כאלה שברשותם לפחות שלוש דירות) ירד מ-36%-42% ל-17% בלבד באוגוסט.
סך הרכישות של דירות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת") בחודש אוגוסט עמד על 703 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לאוגוסט בשנה שעברה, וירידה של 12% ביחס לחודש הקודם. אזורי ירושלים וחיפה ריכזו ביחד 45% מרכישות אלו.
סך רכישות תושבי החוץ עמד באוגוסט על 163 דירות, עלייה חדה של 70% בהשוואה לאוגוסט בשנה שעברה, אך ירידה של 6% ביחס לחודש הקודם. שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד מסביר שהדוח מלמד על כך שהמשקיעים פונים גם לאזורים שעד לא מזמן נחשבו פרירפיה, כמו למשל טבריה: "להערכתי, האנטישמיות באירופה גורמת לכך שגם יהודים לא מאוד עשירים יתחילו להשקיע בישראל. ככל שמגמה זאת תימשך, נראה גם שינוי בתכנון הדירות החדשות. תושבי החוץ אוהבים דירות גדולות".
