בלעדיגבעתיים מחסלת את תמ"א 38: אושרה חלופה
בלעדי
גבעתיים מחסלת את תמ"א 38: אושרה חלופה
התוכנית החלופית, שקיבלה את אישור הוועדה המחוזית, תגביל את כלל הדירות שיתווספו לעיר ל־250 בלבד על פני שלוש שנים. גם מספר הדירות שיאושרו לבניין יהיה פי 2.3 בלבד מהקיים, ולא פי 3.6 שמאושרות היום, ותינתן עדיפות לפינוי־בינוי
גבעתיים מחסלת כמעט לחלוטין את תמ"א 38, הן את הגרסה המקורית שלה והן את החדשה שהציג לאחרונה משרד הפנים ואמורה להיכנס לתוקף בקרוב.
מדובר בבשורה קשה לתושבים רבים שחיכו למימוש התוכנית בבניין הישן שבו הם גרים; וביישום רשמי של עמדת ראש העירייה רן קוניק, שכבר שנים מביע התנגדות לתוכנית המתאר הארצית שמעניקה זכויות בנייה תמורת חיזוק בניינים.
ל"כלכליסט" נודע כי הוועדה המחוזית תל אביב אישרה בימים האחרונים להפקדה תוכנית שהכינה העירייה על פי סעיף 23 בתמ"א 38, המקנה לכל עיר את הזכות להכין תוכנית עירונית שתחליף את הוראות תמ"א 38.
התוכנית של גבעתיים גם תחליף את החוק החדש שמקדמת שרת הפנים איילת שקד במקום תמ"א 38, שתבוטל בסוף 2022 או לכל המאוחר באוקטובר 2023 (אם החוק החדש לא יצליח לעבור עד סוף נובמבר).
הוועדה המחוזית אישרה את בקשת העירייה, שלפיה מימוש התוכנית החדשה יוגבל בשלוש השנים הקרובות ל־250 דירות חדשות בלבד, ו־250 דירות נוספות יאושרו רק לאחר בחינה של היקף השטחים הציבוריים בעיר. בעוד שלוש שנים, אם מכסת 500 הדירות תנוצל במלואה, אישור לבנייה נוספת יהיה מותנה בחוות דעת של מהנדס העיר, כלומר הסמכות הבלעדית לאשר או לדחות תוכניות שמבוססות על עקרונות תמ"א 38 ניתנה לעירייה ולמהנדס העיר. בשמונה השנים שרן קוניק מכהן כראש עירייה הוא נאבק בתוכניות מהסוג הזה, ולכן סביר כי לא יאפשר עוד היתרי בנייה מעבר למכסת 500 דירות.
התוכנית החדשה גם קובעת מגבלות בנוגע למימוש מכסת הדירות. המגבלה המרכזית היא החלת המכסה על מספר מצומצם של אזורים בעיר, בעוד באזורים אחרים העירייה תאפשר רק התחדשות רחבה יותר, באמצעות תוכניות פינוי־בינוי. שנית, התוכנית מאפשרת להגדיל את השטח הבנוי של בניין, שעובר חיזוק או הריסה ובנייה מחדש, פי 2.65 ואת מספר הדירות פי 2.3 בלבד. זאת בעוד עד עתה במסלול תמ”א 38 הריסה ובנייה מחדש (המסלול העיקרי שבו ניתנו היתרי בנייה) אושרה תוספת של פי 3.6 דירות בהשוואה למצב הקיים. שלישית, גובה הבניינים יוגבל ל־8-6 קומות בהתאם לאזור בעיר.
התוכנית החדשה של גבעתיים קובעת את הכללים לחידוש וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במקרה שבו מבקשים לבצע זאת בבניין בודד. לצדה כאמור מקדמת העירייה תוכנית מתאר כוללנית שתעודד תוכניות של פינוי־בינוי שיבוצעו במתחמים גדולים שבהם כמה בניינים, תוכניות שאותן העירייה – כמו אגב מרבית העיריות בישראל – מעדיפה, מאחר שבהן אפשר בין היתר להקצות שטחים למבני ציבור, לתשתיות ולפארקים.
שליש מהכמות
עד עתה היתה העיר כפופה להוראות תמ"א 38, שהגבילו את יכולתה לסרב לבקשות להיתר בנייה שתואמות את הוראות תמ"א 38. לכן, חרף התנגדותו של קוניק, מאז 2016 אושרו תוכניות מהסוג הזה שהוסיפו לעיר 1,557 דירות, ממוצע של כ־310 דירות בשנה - כמות שכעת מבקשים לאשר בפרק זמן של כשלוש שנים.
בגבעתיים, המשתרעת על פני 3,300 דונם, יש כ־24 אלף דירות ו־60 אלף תושבים, והיא השנייה בצפיפותה במדינה אחרי בני ברק. תוכנית המתאר הכוללנית החדשה של העיר נמצאת כעת בהליכי תכנון לקראת אישור, והיא נערכת להוספת כ־40 אלף תושבים ב־20 השנה הקרובות ושל כ־14 אלף דירות. לעיר אין עתודות קרקע פנויות, והעירייה מבקשת שתוספת התושבים תבוצע בתוכניות פינוי־בינוי גדולות, שבהן יוקצו כ־50% מהשטחים לצורכי ציבור.
התוכנית הכוללנית מסמנת אזורים שבהם תינתן עדיפות לפינוי־בינוי, בעיקר באמצעות תמריצים כלכליים. במקרים מסוימים אפשר להגדיל את מספר הדיות עד פי ארבעה, ובשולי העיר אף לבנות בניינים בני 30 קומות. לצד תוספת הדירות, יש בה פוטנציאל לבניית מאות אלפי מ"ר משרדים וכ־600 אלף מ"ר למוסדות ציבור.
קצב מימוש נמוך
את מודל ההתחדשות של גבעתיים, שעיקרו מתן עדיפות לתוכניות פינוי־בינוי, מינהל התכנון מעוניין להטמיע בערים נוספות. הפתרון לבניינים בודדים, שלא יכולים להיות חלק מפרויקט גדול יותר, יהיה התוכנית העירונית שאושרה כעת, אלא שמכסתה מצומצמת מאוד.
בערים שבהן לא תקודם תוכנית כזו יפעלו על פי תמ"א 38 או החלופה ששקד מקדמת כעת בחוק חדש. על פי החוק החדש, בהליכים של הריסה ובנייה חדשה אפשר להגדיל את מספר הדירות בשיעור של 400%, מצד שני יש להקצות 15% מהשטח הבנוי לצורכי העירייה.
הבעיה שהמדינה תצטרך לפתור היא קצב המימוש של תוכניות פינוי־בינוי, הנמוך בהרבה מקצב המימוש של תמ"א 38, בין היתר משום שהתוכניות מחייבות הסכמות של מאות דיירים, ודורשות עבודות תשתית במימון העירייה, כאשר ברוב המקרים העיריות לא גובות היטל השבחה שאמור לממן את התשתיות האלה.
