סגור
בתי הזיקוק ב חיפה
בתי הזיקוק במפרץ חיפה. התוכנית לא מותנית בשלביות של סגירת התעשייה (צילום: שאטרסטוק)

יחליש את הישובים הקיימים: פיתוח מפרץ חיפה עלול להוביל לכאוס מטרופוליני

ברשויות השכנות לחיפה חוששים שתמ"א 75 תקדם פיתוח רק באזורים מרוחקים מהתעשייה המזהמת במפרץ, אותה אמורה התוכנית לפנות לטובת עיר “חובקת טבע” – רק שלא מצוין בה מתי זה יקרה או איך 

אין ספק שתוכנית תמ"א 75, תוכנית המתאר הארצית לפיתוח מפרץ חיפה, שמקודמת בימים אלה על ידי משרד ראש הממשלה, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומציעה פינוי של המפעלים המזהמים לטובת הקמת עיר חדשה “חובקת טבע”, היא חזון חיובי ואפילו דרמטי. עם זאת, שיחות עם ראשי הרשויות השכנות ומומחים מלמדות שהתוכנית דילגה עליהם. במילים אחרות, הרושם הוא שלאף אחד אין מושג איזו השפעה תהיה להקמת עיר הענק החדשה על הערים השכנות, הקיימות. כך, בין היתר, חיפה, נשר והקריות, שמתמודדות כולן עם אתגרים חברתיים, תקציביים, תשתיתיים ואיום ביטחוני מתמיד.
תמ"א 75 מתפרסת על שטח של כ־36 אלף דונם, בין צומת יגור למבואות המזרחיים של חיפה, ועד לקריית חיים וקריית אתא. החלופה שנבחרה לפני כשבועיים על ידי צוות בראשות ליאת פלד ממינהל התכנון כוללת ארבעה מתחמים עם כ־100 אלף יח"ד (400 אלף איש), כ־3,000 חדרי אירוח (מלונאות), כ־15 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר ותעשייה, לצד פארק מטרופוליני ושטחים פתוחים. יש להבהיר כי שלב זה של התוכנית הוא לא סטטוטורי – כלומר לא ניתן להוציא ממנו היתרי בנייה ולהתחיל לבנות. על פי ההערכות, צפי מימוש התוכנית הוא 50 שנה.
העיר נשר נמצאת בקצה הדרום־מזרחי של התוכנית ועיקר הממשק שלה איתה הוא פארק עצום, שבו זורם נחל הקישון. ראש עיריית נשר רועי לוי סבור שהבעיה העיקרית של תמ"א 75 היא נקודת המוצא של העורכים שלה: "הרעיון של תמ"א 75 היה לפנות את המפעלים המזהמים ממפרץ חיפה ולא לבנות עיר חדשה. זה הבסיס. בשלב מסוים הבינו שצריך לייצר כסף כדי לפנות את המפעלים ואז התחילו לדבר על שיווק הקרקע למגורים. כשאתה מסתכל על ההכנסה ממגורים כמשאב לפינוי המפעלים, אתה מייצר בהכרח משהו שהוא לא נכון ברמה אזורית".
הכלכלן איתי שפרן, מחברת פתרונות, מחזק את דבריו: "תמ"א 75 משנה ברמה הרעיונית את כל מאזני הביקוש וההיצע האזוריים בתחום המגורים בצורה משמעותית. כל המטרופולין של חיפה והערים סביבה כולל כיום כ־700 אלף תושבים, בכ־250 אלף משקי בית. תוספת של כ־40% מהיקף יחידות הדיור הקיימות במרחב למלאי הקיים והמתוכנן היא חריגה. תמ"א 75 לא לוקחת בחשבון את העובדה הפשוטה שכמעט כל עיר במרחב הזה חתמה בשנים האחרונות על הסכמי גג וצפויה להגדיל את היקף יחידות הדיור הקיימות כבר כעת בצורה משמעותית".
לוי מאמין שתמ"א 75 היא הזדמנות לחדש לא רק את אזור המפעלים, אלא גם את ערי האזור, באמצעות קרקע משלימה. לדבריו, "המכפיל לצורך התחדשות עירונית בשכונת בן דור בנשר הוא 1:6. המשמעות היא הקמת מגדלים בגובה 30 קומות בצפיפות ענקית, כשמבני הציבור, כך גני הילדים, הם בקומות הקרקע, בלי אור שמש. זה לא משהו שאנחנו רוצים. היינו רוצים שנשר תשמור על האופי שלה, עם בניינים בגובה 10-4 קומות ומרחבים פתוחים. תמ"א 75 יכולה לשפר את איכות הבנייה למגורים בכל המטרופולין, אם הקרקע המשלימה הנדרשת לנו תוקצה בשטחה. אם נשר תקבל מקדם התחדשות של 1:3, אוכל לבנות שכונות הרבה יותר איכותיות - כמו שכונת צל אורנים בטבעון. כשהמדינה תגיד לרמ"י שהיא מכניסה את היד לכיס, יוכלו אולי ברמ"י לייצר יותר גמישות".
עו"ד שרית שטיינברג גולן, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ולשעבר יו"ר איגוד ערים אזור מפרץ חיפה להגנת הסביבה, חוששת שהתעשייה הפטרוכימית לא תיעלם: "התוכנית חייבת להיות מותנית בשלביות של סגירת התעשייה הפטרוכימית. בפועל, אין שלביות, והחשש הוא שהתוכנית תקדם עשרות אלפי יח"ד ושטחי מסחר במקומות הפנויים שלא תלויים בסגירת התעשייה. מה שיקרה בפועל זה החלשת הערים הקיימות ויצירת כאוס מטרופוליני".
לוי מוסיף על דבריה: "לי זה ברור היום שעד שלא יבנו מתקן זיקוק, או מתקן אחסנה נוסף, שיספק את צורכי המדינה, המפעלים לא יפונו. אני לא רואה את המפעל הזה מתחיל להיבנות בשנים הקרובות. מה שהם בעצם מתכננים זה שהם יפתחו מגורים ומתחמי אחסון ופארקים איפה שיוכלו, אבל את בזן הם ישאירו במקום. אני לא מבין, הרי התוכנית הזו נולדה כדי לפנות את התעשייה המזהמת. היוצרות התהפכו".
לתמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, יש ביקורת חריפה על היקף שטחי התעסוקה המתוכננים בעיר העתיד של מפרץ חיפה: "תמ"א 75 מציעה היצע אקראי. מישהו קבע שתוספת שטחי המשרדים והמסחר תהיה 11 מיליון מ"ר. על זה יש להוסיף עוד 2.6 מיליון מ"ר בקריית אתא, ועוד 0.7 מיליון מ"ר שטחי תעשייה ו־0.65 מיליון מ"ר שטחי מרלו"גים – כולם בתוכניות מאושרות. אני אומר בצורה ברורה: לתמ"א 75 לא עשו תוכנית אסטרטגית כלכלית שמתייחסת לעיר החדשה. לא נעשה תסקיר השפעה כלכלי ותכנוני של פיתוח 100 אלף יח"ד ועוד 14 מיליון מ"ר שטחי נדל"ן מניב על הכלכלה של חיפה, נשר, הקריות והמועצות האזוריות בגליל".
שטיינברג גולן מודעת היטב לכך שהתוכנית תשנה את מערך הכוחות האזורי: "אנו מאוד חוששים שהתוכנית תחזק רק את קריית אתא. אסור שכוח פוליטי יחרוץ את גורל המטרופולין".
יעקב פרץ, ראש עיריית קריית אתא, שנמצאת בתנופת צמיחה אדירה בשנים האחרונות, לא מכחיש את מה ששטיינברג גולן אומרת: "תמ"א 75 זה 80% קריית אתא. העיר החדשה תהיה בתוך קריית אתא. המע"ר (מרחב עירוני – ג"נ) של קריית אתא זה על ציר 772, שהוא הרחוב הראשי של תמ"א 75. עם זאת, חיפה לא צריכה להיות בלחץ, יש לה את היתרונות שלה. אני מאמין שתיווצר פה טבעת אחת גדולה עם שני גלעינים. אחד מבונה, שהגיע לרוויה ומתחדש, והגלעין של הקריות, שבתהליך פריחה. החשוב מכל הוא שהתוכנית תעמוד באיזון פיסקאלי".

אין שיח שקוף

אלי דוקרסקי, ראש עיריית קריית ביאליק: "אני מודה שאין שיח שקוף עם ראשי הרשויות. הציגו לנו את זה בשעתו, אך אנחנו כמעט ולא מעודכנים בשלבי התכנון. אף על פי שמדובר בשינוי דרמטי, שעשויות להיות לו השלכות רבות, לא מדברים עם הרשויות. רמ"י דחפה את התוכנית מתוך ראייה של יותר יח"ד. בעיניי, הבשורה צריכה לבוא דווקא משטחי התעסוקה והמסחר. מצד שני, לא ברור עדיין איך תבוא חלוקת ההכנסות של של אזור התעסוקה העצום החדש".
מרמ"י נמסר: "רמ"י מייחסת חשיבות רבה לשיתוף הפעולה עם הרשויות המקומיות, ודרגי הניהול הבכירים ברמ"י קיימו פגישות תיאום עם ראשי הרשויות בנושאי תמ"א 75 השונים, וימשיכו לקיים פגישות בנושא. תמ"א 75 נועדה לחזק את מטרופולין חיפה, והשפעת התוכנית על הערים במפרץ חיפה מהווה שיקול מרכזי עבור רמ"י וצוותי התכנון מטעמה. הפרוגרמה התכנונית אושרה על ידי מוסדות התכנון לאחר בחינה מעמיקה של ההשלכות הכלכליות והחברתיות של התוכנית על הרשויות ועל תושביהן.
"בנוסף, התוכנית צפויה לייצר שינוי דרמטי על האזור כולו עם פינוי התעשיות המזהמות, שיפור רשת הדרכים, הוספת מערכות להסעת המונים, פיתוח הפארק המטרופוליני, ויצירת מרחב מטרופוליני שימשוך עסקים וחברות חדשות למטרופולין חיפה".