חפירות הרכבת לקחו את החניה? תשכחו מפיצויים
חפירות הרכבת לקחו את החניה? תשכחו מפיצויים
החוק מאפשר לתבוע פיצוי על ירידה בערך הנכס, רעש או נזקים הנגרמים מתוכניות בנייה, אלא שתביעות כאלה נדחות כמעט אוטומטית. כך, למשל, עיריית תל אביב דחתה את כל הטענות בנוגע למטרדי עבודות הקו הסגול של הרכבת הקלה, שעומדות להתחיל בקרוב
חפירות הרכבת הקלה עושות לכם רעש? מגיע לכם פיצוי על הסבל, אבל סביר שלא תקבלו אותו. סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה מאפשר לתושבים לתבוע מהעירייה פיצויים על רעש, נזק לבניין או ירידת ערך הנכס בעקבות אישור תוכניות בנייה מכל סוג. השאלה היא רק כיצד תגיב העירייה לתביעות כאלה. על כך אפשר ללמוד מדיון שקיימה הוועדה המקומית תל אביב בספטמבר בנושא תביעות פיצויים של דיירים ברחוב ארלוזורוב הקשורות להקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה. עיון בסדר היום של אותו דיון מגלה שעל פי רוב, תביעות כאלה נדחות כמעט אוטומטית. הפרת שגרת החיים של התושבים עומדת להתעצם בימים אלה, עם תחילת העבודות להקמת הקו הירוק ובקרוב גם הקו הסגול ועבודות התשתית למטרו.
לפי החוק, על התובע לצרף לתביעתו הערכת שמאי מקרקעין וראיות לאימות טענותיו. במקרים של פרויקטים כמו הרכבת הקלה מי שאמורים לשלם את הפיצוי הם העירייה (30%) ונת"ע (70%). על ההחלטה של הוועדה המקומית אפשר להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית, ועל החלטה של ועדת ערר ניתן לערער בפני בית משפט לעניינים מנהליים.
דיירים ברחוב ארלוזורוב 26 תבעו מהעירייה פיצוי של 17.6 מיליון שקל, שנחלקים כך: ביטול מקומות חניה קיימים (187 אלף שקל), היעדר אפשרות להקים חניות אחרות בעתיד (10.2 מיליון שקל), תשלום כופר חניה בעתיד (1.4 מיליון שקל) ומפגעי רעש (5.8 מיליון שקל). תשובת עיריית תל אביב, באמצעות עורכי הדין אילנה בראף, חגית הלמר ויונתן הראל, היתה: "עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו, ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף".
בנוגע לביטול מקומות החניה בחזית הבניין, העירייה טענה כי בהיתר הבניין הקיים אין מקומות חניה: "בנייה או שימוש ללא היתר בדין אינם מזכים בפיצוי בגין פגיעה בהם מכוח תוכנית". בנוגע לטענה שבעתיד לא יתאפשר לבניין לחבור לפרויקט פינוי־בינוי, שבו תהיה חניה תת־קרקעית משותפת, טענה העירייה: "המוצג בתביעה הוא מודל תיאורטי, הנשען על פרויקט תמ"א שלא קודם, ואשר כלל לא נחתם עם בעלי החלקה מושא התביעה". בנוגע לטענה כי מסילת הרכבת לא תאפשר גישה לרכבי חירום, העירייה קבעה כי "הטענה לא הוכחה", וכי "אין בכך כדי לגרום לירידת ערך המקרקעין". עוד נטען כי "התוכנית תוביל להפחתת מפלס הרעש ורמות זיהום האוויר ברחוב ארלוזורוב". באופן כללי טענה העירייה: "שמאי התובעים מתבסס על מחקרים שונים, כלליים או שומות מייעצות שלא נערכו בהקשר של תוכנית הרכבת הקלה, ועל כן אין להן רלבנטיות".
במקרה אחר, של דיירי רחוב ארלוזורוב 70, הועלתה טענה כי קומת מסחר מתחת לקומות מגורים פוגעת בערך הנכס. גם במקרה זה כל טענות התושבים נדחו על הסף: "התפיסה שלפיה מגורים מעל מסחר פוגעים בערך הדירות בקומות העליונות אינה מקובלת עלינו, וזאת לאור עמדתם המקצועית של שמאי הוועדה המקומית כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים, בפרט בעיר כמו תל אביב".
שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, לשעבר מנהל מחלקת שומה והשבחה בעיריית תל אביב ושמאי הוועדה המקומית, מפקפק באפקטיביות של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה: "סעיף 197 הוא אות מתה. סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה אומר שתוספת יחידות דיור או עבודות תשתית תחבורה הן צורך חשוב שגובר על פגיעה סבירה. כשאתה מגיע לבית המשפט, אתה רואה שאין יותר התייחסות לפגיעה בפרטיות, הצללה או הסתרת הנוף. נקודת המוצא היא שיש צורך ציבורי כי המדינה הולכת ומצטופפת. אני רוצה לראות בעל סמכות בעירייה שלוקחים לו את מקום החניה, וחושב שזה לא משפיע. מדובר בפגיעה מהותית שמשפיעה על שווי הנכס".
1 צפייה בגלריה
שמאי המקרקעין אריה קמיל. "אני רוצה לראות בעל סמכות בעירייה שלוקחים לו את מקום החניה, וחושב שזה לא משפיע"
(צילום: אוראל כהן)
עו"ד יונתן הראל, ממשרד עו"ד הררי טויסטר ושות', שמייצג לעתים קרובות את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, מודה שרוב התביעות לפי סעיף 197 נדחות: "כשבודקים תביעה על טענות לירידת ערך בודקים אם המקרקעין נפגעו. לא בוחנים את הפגיעה הסובייקטיבית לבן אדם".
עוד, לדבריו, "העיריות שאני עובד מולן, וכך גם אני, רואים את עצמנו כנאמני הציבור ונאמני הקופה הציבורית. העיר אכן נראית עכשיו כמו אתר בנייה, אבל כשמסתכלים על הפרויקטים האלה לטווח ארוך, אז יש בהם אלמנטים משביחים".
פרויקט המטרו בגוש דן, המורכב והיקר ביותר אי פעם בישראל, מתוכנן לעבור ב־24 ערים ולכלול 109 תחנות בשלושת הקווים המתוכננים לו. לפי הערכה, לטובת הפרויקט יידרש פינוי של אלפי נכסים והפקעות שטח לאורך תוואי תחנות המטרו וכן לצורך הקמת הדיפו (מרכזי התחזוקה והתפעול של הרכבת), הצבת פירי אוורור, הקצאת מקום לפירי השילוח של מכונות החפירה ועוד.
עו"ד רונית אלפר, שפועלת בשיתוף עם עו"ד צבי שוב, מסבירה שתוכניות תוואי המטרו אושרו אומנם, ומכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, אך היא מעריכה שבשלב הוצאת תוכניות העבודה יהיה דיוק של התוואי ואז ייקבע אילו שטחים יילקחו ואילו בניינים ייהרסו. כלומר נכון לעכשיו, לא בהכרח כל נכס שנמצא בתוואי המטרו המשורטט יופקע. אלא שמצב זה לא אומר שבעלי הנכסים שנמצאים בתחומי התוכניות לא יכולים להגיש תביעות על ירידת ערך על בסיס סעיף 197. לדבריה, המקרה של המטרו הוא מקרה מיוחד, ולכן התביעות לא יוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אלא לוועדה מיוחדת, הפועלת במתכונת של ועדת ערר מחוזית.
עו"ד תמר מגדל, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין מיתר, מדגישה שבמקרה של תוכניות הנמצאות בתוואי המטרו יש להגיש תביעה על בסיס סעיף 197, גם בהקשר הפקעה: "לפי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה, על בעל הקרקע לנקוט בשני המסלולים, גם תביעה לפי סעיף 197 על ירידת הערך בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית, וגם תביעה לפיצויי הפקעה. אלה שתי תביעות נפרדות. מי שלא יגיש תביעה לפי סעיף 197, לא יקבל פיצוי בגין ירידת הערך. כלומר, לא ניתן יהיה לקבל את הפיצוי על ירידת הערך במסגרת תביעת הפיצוי על ההפקעה".
קמיל מסביר כי אחת הבעיות בסעיף היא שאין מפתח קבוע לחישוב הפיצוי בתביעות לפי סעיף 197, וכל מקרה נבחן לגופו. מבחינת בתי המשפט, הקריטריון הקובע הוא שהפגיעה אינה מידתית. עו"ד אלפר: "במקרים שהתוכנית פגעה באופן ישיר לא היו כמעט פעמים שלא שולם פיצוי".
