פרשנותבין הסדקים בחולון לנדל"ן בסין, בין אוורגרנד לאמות וחנן מור
פרשנות
בין הסדקים בחולון לנדל"ן בסין, בין אוורגרנד לאמות וחנן מור
קריסת חברת אוורגרנד הסינית מזכירה לנו שבמאה ה־21 נדל"ן כולל בעיקר אוויר חם. כשחברות מגייסות חוב כמעט בלי ריבית, אפשר לקנות קרקעות בכל מחיר – כי אפילו הסיכון ממילא כבר לא רובץ על כתפי החברה
החיבה הגדולה של בני האדם לנדל"ן (וזה ממש לא רק אנחנו הישראלים) קשורה לעובדה שמדובר בנכסים שניתן למשש ביד. להבדיל מרכישת ניירות ערך שיכולים להתנדף כמעט בן רגע, בנדל"ן מדובר בארבעה קירות. נכסים דלא ניידי. לכן גם אם המגמה חלילה תתהפך וההיצע יעלה לפתע על הביקוש, ההפסד יחסית מגודר ומוגבל. בסוף־בסוף מוכרח להיות ערך למשהו שניתן להחזיק ביד. בימים האחרונים, מקרוב ומרחוק, קיבלנו תזכורות מבהילות עד כמה מדובר באשליה, עד כמה נדל"ן יכול להיות עסק יקר ובעיקר מסוכן.
תחשבו על הישראלי שקנה דירה ישנה כדי להשכיר אותה בתשואה של 3% ברוטו (3,750 שקל דמי שכירות בחודש, לדירה ששווה 1.5 מיליון שקל). לא מדובר בתשואות פנטסטיות כמו שמבטיחים לו בשוק ההון, אבל בהחלט תשואה סולידית בטוחה. והנה, בעקבות מקרה כמו הבניין שקרס ברחוב סרלין בחולון הוא עלול לגלות שהנכס שלו עולה לו כסף ("ערך שלילי") - במקום להניב לו תשואה. או מפני שהעירייה דורשת לחזק אותו בכמה עשרות אלפי שקלים, או שהיא סתם שלחה מכתב שמודיע שמדובר בבניין מסוכן, ושום שוכר לא מתקרב יותר לבניין (ובעליו צריך לשלם לבדו ארנונה וועד בית, בזמן שהוא גם סוחב על הגב משכנתא).
ובקצה השני של העולם, קריסת חברת אוורגרנד הסינית מזכירה לנו שבמאה ה־21 נדל"ן כולל בעיקר אוויר חם. 128 בנקים ועוד 121 גופים חוץ־בנקאיים פמפמו את הענקית הסינית באשראי עצום, 305 מיליארד דולר, כדי ליהנות כמו כולם מהחגיגה. ככה זה כשהכסף המודפס בכל העולם כדי לנצח את הקורונה וכדי להניע את הכלכלה צריך להגיע לאן שהוא. וכשהכסף זול, קונים קרקעות בכל מחיר – כי ממילא מחר הכל יהיה יותר יקר, וגם כי חייבים כל הזמן להזין את המפלצת הענקית, שכבר כללה במקרה של אוורגרנד 200 אלף עובדים ישירים ועוד כ־4 מיליון סינים שהתפרנסו מהפרויקטים שלה.
ומי שמכיר את שוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות, שגם בו הכסף זרם בחופשיות ודחף את מחירי הקרקעות והדירות ללא שום פרופורציה, מוכרח לכל הפחות להתפלל ולהחזיק חזק. כשחברות מגייסות חוב כמעט בלי ריבית, אפשר לקנות קרקעות בכל מחיר – כי אפילו הסיכון ממילא כבר לא רובץ על כתפי החברה. כשחברת אמות משלמת 1.5 מיליארד שקל על נכסים שמניבים תשואה של כ־3% (מרלו"גים בצריפין), אף אחד לא באמת מרים גבה, כי שוק ההון מממן לה גם ככה את החוב בפחות מאחוז ריבית לשנה. וכך גם שחנן מור (עם הון עצמי של 270 מיליון שקל) קונה קרקעות בשדה דב להקמת 458 דירות ב־1.52 מיליארד שקל – פי 7 ממחיר המינימום, פי 2 ממחיר השומה, וגבוה ב־40% מהממוצע של היזמים האחרים במכרז.
אז נכון שהסיכון אינו דומה זה לזה, אין בין הסיכון שנטלה חברה שקונה קרקעות בתל אביב לבין סיכון של חברה סינית שמתחילה לאסוף מכל הבא ליד (כולל הקמת פארקי שעשועים ועוד), אבל מדובר בתזכורת חשובה לכך שאין סיכוי בלי סיכון ושמימון נדיב ונוח עלול להיות חרב פיפיות.
חשוב לזכור שהרגולטורים בסך הכל מחליטים פה ושם להסיר לפתע את המסכה — אם אלה הסינים שהחליטו להעמיד מגבלות על שיעור המינוף של יזמיות הנדל"ן, או להבדיל הממשלה והעיריות אצלנו שהבינו שצריכים לבדוק את הבניינים הישנים לפני ועדת החקירה אחרי האסון הבא. מה שכולנו מגלים מאחורי אותן מסכות לא באמת אמור להפתיע אף אחד.
