למרות המלחמה: הקונים הסתערו ביולי על דירות חדשות בדרום באחד החודשים החזקים משנת 2000
למרות המלחמה: הקונים הסתערו ביולי על דירות חדשות בדרום באחד החודשים החזקים משנת 2000
מנתוני האוצר עולה כי ביולי התבצעו 5,115 עסקאות לרכישת דירה ראשונה - הרמה הגבוהה ביותר ממרץ 2022 - שככל הנראה תומרצו על ידי מבצעי הקבלנים. עוד מלמד הדוח על המשך התאוששות הענף, עם עלייה של 29% ברכישת דירות ביחס לאשתקד ושל 51% ברכישת דירות חדשות
דוח הכלכלן הראשי באוצר שפורסם היום (ה') מצביע על המשך התאוששות של ענף הנדל"ן ביולי, ומאשש את דיווחי הקבלנים על כך שהרוכשים חזרו למשרדי המכירות. בחודש זה נרכשו 8,909 דירות (חדשות ויד 2), גידול חד של 29% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה ביולי אשתקד (שהיה מחודשי יולי החלשים מאז שנת 2002). בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 8% במספר העסקאות.
בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 8,126, גידול של 30% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 8% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים, חודש יולי השנה מדורג באמצע, וזהו דירוג גבוה יחסית בהשוואה לחודשים הקודמים השנה.
נתון מעניין נרשם בגזרת רוכשי הדירה הראשונה: ביולי הסתכם מספר העסקאות בפלח זה ב-5,115 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי), הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2022, ערב תחילת תהליך העלאות הריבית. בהשוואה ליולי אשתקד מדובר בגידול של 32% ובהשוואה לחודש הקודם של 9%. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-4,332 דירות, גידול של 35% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 6% בהשוואה לחודש הקודם.
הגידול הקיף את כל האזורים, אך בלט במיוחד באזור באר שבע. מבחינת מאפייני הרוכשים באזור זה עולה כי מדובר במשקי בית בעלי רמות שכר נמוכות יחסית (17.6 אלף שקל בממוצע), ומחיר הדירה הממוצע עמד על 1.67 מיליון שקל. "ממצאים אלו מרמזים על רמת מינוף גבוהה, כאשר סביר להניח שמבצעי המימון של הקבלנים, לפיהם חלק הארי של שווי הרכישה ישולם בעת מסירת הדירה, יש בהם כדי לתמרץ רכישות אלו", נכתב בדוח.
סך הדירות החדשות שנמכרו ביולי הסתכם ב-3,770 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 51% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 5%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ביולי ב-2,987 דירות, גידול חד של 61% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד וגידול מתון של 3% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה ליולי אשתקד נמצא כי הגידול החד במכירות הקיף את כל האזורים, כאשר אזור ירושלים בולט עם גידול חריג של 123%. יחד עם זאת יש לציין כי בחודש יולי אשתקד נרשמה ירידה חדה של 64% במכירות הקבלנים באזור זה בהשוואה ליולי 2022. אזור ב"ש הוביל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי עם 615 דירות חדשות שנמכרו, למעלה מרבע מהן בעיר נתיבות. זוהי אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים באזור זה ב-24 השנים האחרונות.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברמה הארצית, לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה, נמצא כי בחודש יולי עמד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" על 63%, נמוך בנקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה ליולי אשתקד. שיעור זה גבוה ב-0.6% מהשפל שנרשם בפברואר השנה. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א, עם שיעור גבוה במיוחד של דירות שנמכרו "על הנייר" העומד על 83% בחודש יולי, כמו גם בשני החודשים הקודמים, שיעור גבוה משמעותית בהשוואה לשיעור זה בשלושת החודשים הראשונים של 2024.
בניתוח תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות, נמצא כי הוא עמד בחודש יולי על 9.1 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-49% בהשוואה ליולי אשתקד. בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, נמצא כי חרף הגידול המשמעותי בתזרים הפוטנציאלי בהשוואה ליולי אשתקד, בפועל, תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5.4 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-14% בלבד בהשוואה ליולי אשתקד.
היקף עסקאות היד השנייה עדיין נמוך
בשוק הדירות מיד שנייה, נמכרו ביולי 5,139 דירות, גידול של 17% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות בפלח שוק זה בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר עסקאות יד שנייה בהשוואה ליולי אשתקד הקיף שבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעיין, כאשר בדומה לחודש הקודם בשלושת האזורים הצפוניים נרשמה ירידה במכירות אלו: באזור חיפה ירידה של 4%, בטבריה 16%, ונצרת 2%.
בשוק הדירות להשקעה נרכשו בחודש יולי 1,390 דירות, גידול מתון של 5% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על כ-16%, גבוה ב-0.6% בהשוואה ליולי אשתקד ונמוך ב-0.5% בהשוואה לחודש הקודם. כ-48% מסך הדירות שנרכשו ע"י משקיעים בחודש יולי היו דירות חדשות, שיעור נמוך מעט (בכ-0.3%) בהשוואה לשיעור זה בחודש הקודם. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד זהו גידול משמעותי של 0.8%. באוצר מעריכים כי גידול זה בשיעור הדירות החדשות שרוכשים המשקיעים נרשם בין היתר על רקע מבצעי המימון של הקבלנים. בפילוח גיאוגרפי בולט הגידול בשיעור הדירות החדשות בסך רכישות המשקיעים באזורים: ב"ש, טבריה, נצרת, ת"א, חדרה, נתניה, ירושלים, רחובות, המרכז, ב"ש וחיפה.
בפילוח לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים בהשוואה ליולי אשתקד הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם ירידה חדה של 20%, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים גם בחודשים הקודמים. אזור ב"ש הוביל במספר הדירות שרכשו המשקיעים ביולי, עם 230 דירות, כאשר צמוד אליו אזור ירושלים עם 227 דירות. שני אזורים אלו מובילים את רכישות המשקיעים גם בשבעת החודשים הראשונים של השנה, עם 1,305 דירות שרכשו.
בפילוח רכישות המשקיעים בשבעת החודשים הראשונים של השנה לפי ערים נמצא כי ת"א מובילה רכישות אלו עם 1,026 דירות שנרכשו להשקעה בעיר, גידול של 58% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אחריה מדורגות ירושלים עם 946 דירות וחיפה עם 458 דירות. שלושת הערים האלו הובילו את רכישות המשקיעים גם בינואר-יולי אשתקד, אולם חיפה היא העיר היחידה מבינהן שרשמה ירידה ברכישות אלו, בשיעור של 7%.
היקף הדירות שבידי המשקיעים הלך וירד מאז אוקטובר 2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד יולי השנה נגרעו ממלאי הדירות שבידי משקיעים כ-8,000 דירות.
