בנייה על קו החוף? מוסדות התכנון מדברים בשני קולות
בנייה על קו החוף? מוסדות התכנון מדברים בשני קולות
יזם קיבל הסכמות מרשויות התכנון להרחיב תוכניות בנייה למלונות בחוף לידו באשדוד, בלי תוספת משמעותית בשטח, אך אחרי שנתיים החליטה הוועדה לשמירת החופים לא לאשר זאת: “הפופוליזם השתלט על המועצה הארצית". מינהל התכנון: “כבר שמענו בעבר ביקורת דומה"
היזם קובי אברהמי קיבל בשנתיים האחרונות את הסכמת רשויות התכנון להרחיב תוכנית בנייה של שני מלונות בחוף לידו באשדוד, אלא שבסוף יולי הוולחוף (הוועדה לשמירה על הסביבה החופית) במועצה הארצית לתכנון ובנייה, הפכה את הקערה על פיה, והחליטה כי אינה מאשרת את התוכניות המורחבות. כעת הוא נאלץ להיצמד לתוכנית המקורית, שכוללת פחות חדרי מלון.
אברהמי חתם על הסכם עם רשת רמדה, שלפיו הוא יקים עבורה, במרחק של 70 מטר מקו החוף, שני בתי מלון בני 240 חדרים בסך הכל, כמעט כפול מהתוכנית המקורית אך ללא תוספת משמעותית בשטח, 132 חדרים. אך לאחר שכבר קיבל את תמיכת משרד התיירות, העירייה ולא מעט פקידים ברשויות התכנון, סירבה הוולחוף לאשר את ההרחבה הזו.
"זה נזק של 10 מיליון שקל ופחות רווחיות בהפעלת המלון", טוען אברהמי, שצפוי להגיש בקרוב ערר על החלטת המועצה הארצית, ובעיקר הוא מלין על חלמאות המדינה שדיברה איתו במשך שנים בשני קולות.
לפי חוק החופים שנכנס לתוקף ב־2004, אסור לבנות בטווח של 100 מטר מקו המים ונדרש הליך אישור מיוחד לכל בנייה בטווח של 300 מטר. בוועדה דיברו על ההתחממות גלובלית ועל היבטים סביבתיים, אך מאחר שאין בסמכותה לבטל את התוכנית הישנה, שאושרה לפני כניסת החוק לתוקף, הוועדה גלגלה אותה הלאה וקראה לעיריית אשדוד ולרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לבחון את האפשרות לנייד את זכויות הבנייה של בתי המלון רחוק יותר מקו החוף.
לדברי אברהמי, מבעלי חברת אופק השקעות, שרכשה את הקרקע עם הזכויות ב־2019-2018, מעולם לא הציעו לו מגרש חלופי: “אם היו מציעים הייתי שוקל ברצינות. הנושא עלה בוועדה הממיינת, שהקדימה את הדיון בוולחוף, אולם ברמ"י שללו את האופציה הזו על הסף, ורק אמרו שאם הם יסכימו לכך הם ירצו להיות שותפים במלון. אפשר היה לנהל שיח, אבל היום אני כבר נמצא בבנייה. השקעתי 52 מיליון שקל בחפירה ודיפון של המלון הראשון”. לפי אברהמי, התוצאה היא תכנון ישן ולא מיטבי: "כדי להתאים את המלונות לרשת הבינלאומית ביקשנו מספר שינויים מאוד מינוריים, שלא קשורים לסביבה החופית".
הביקורת הקשה ביותר שלו היא על התנהלות מוסדות התכנון: "אנשי המקצוע שלי ישבו כבר לפני שנה וחצי עם יו"ר הוולחוף, והיא אמרה להם שהיא לא רואה בעיה בתוכנית. בין לבין ישבנו מאות שעות עם הפקידים והגענו להסכמות על התוכנית עם המחוז והעירייה. אני לא מבין למה אחרי כל ההסכמות, עם כלל גורמי התכנון, שלחו אותנו לוולחוף כדי לבטל את זה. במשך שנתיים הגענו ל־100% הבנות על הקונספט ולכן הופתענו. כל השינויים הם בתוך הנפח הקיים, ולכן כל קשר בינם לשמירה על הסביבה החופית לא קיים. האינטרס הציבורי הוא לקחת שטחים קיימים ולהפוך אותם לארנונה. זה לא קרה וזה מקומם".
לא כמו תל אביב
בשורה התחתונה הגופים התכנוניים אינם רואים בעין חיובית את התוכניות הללו, והיו שמחים לראותן מתבטלות משום שהן לא תואמות את המדיניות הנוכחית. מצד שני, רמ"י מנסה להימנע ככל הניתן מתשלום פיצוי ליזמים, ולא מציעה מהלכים של חילופי קרקע, כפי שיזמה למשל עיריית תל אביב במתחם הדולפינריום.
בסופו של דבר הציבור נשאר עם תוכניות ישנות, שגם מנציחות בנייה במרחק קצר מהחוף, וגם לא מתאימות לדרישות של בתי המלון ב־2021. לפי אברהמי, "היה צריך לבצע מספר התאמות לתקנים של 2021 כדי להפעיל מתקן מלונאי ראוי מסוג B. מדובר על סטנדרטים ותקנים שונים כמו גובה תקרות, מספר חדרים מינימלי ואופי שטחי השירות”. לדבריו, "בסוף זו החלטה שרירותית. הירוקים קיבלו ביטוי בוולחוף כאילו הם חברי מליאה, הם השתלטו על הדיון כי הם יכולים וכי זה נורא פופוליסטי".
"טיפול חלמאי"
יעל דורי, ראש תחום תכנון באדם טבע ודין, מבינה את תחושות אברהמי: "היזם צודק בכך שבמשך תקופה ארוכה דיברו איתו אנשי הוועדה המחוזית על מה ניתן לקבל ומה לא, ואף אחד לא הכין אותו לכך שתוכנית המתארת הארצית לא מאשרת כאלה דברים. האשמה העיקרית היא רמ"י, שכבר לפני שנים היתה צריכה לשבת על התוכניות הישנות, לפצות יזמים כשצריך ולבטל תוכניות. יש כאן חלמאות של המדינה בטיפול בתוכניות מהסוג הזה. תמ"א 1 קבעה במפורש שלא מאשרים תוכניות מסוג זה, אבל אחרי זה עדיין אישרו ליזם תוספות מסוגים שונים. כנראה פחדו מתביעה, הכל מתחיל ומסתיים בכסף. יש באשדוד מספיק מקום למלונות כאלה שהם לא על הים, לא צריך אותם בקו ה־100 מטר".
2 צפייה בגלריה
חוף לידו באשדוד. התוכנית לבניית 132 חדרים אושרה לפני כניסתו לתוקף של חוק החופים. ועדת החופים פסלה את הרחבת התוכנית ל־240 חדרים
(צילום: גדי קבלו)
גורם במינהל התכנון אמר כי "הבעיה היא שנציגי היזם נפגשו פרטנית עם גורם אחד בוועדה, וכך קיבלו את התחושה שהתוכנית תעבור. כבר שמענו ביקורת דומה בעבר ממספר יזמים. בפועל, על פי החוק, מהרגע שיש מוסד תכנון שממליץ על תוכנית כזו, אחד השלבים זה דיון במליאת הוולחוף".
ממשרד התיירות ציינו כי תמכו בתוכניות שהגיש היזם, "שהציעו תוספת חדרים ללא הוספת זכויות בנייה, שאין בהם פגיעה בחוף הים ויש להן ערך תיירותי לקידום התיירות וההיצע המלונאי באשדוד בפרט ובחופי הים בכלל".
מעיריית אשדוד נמסר: "מדובר במלון הנבנה על פי היתר שניתן כדין ובסמכות, בהתאמה מלאה לתב"ע התקפה שאושרה על ידי הוועדה המחוזית. ליזם עומדת זכות ערעור על ההחלטה בפני ועדת ערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. עד לסיום ההליך, ככל שהיזם אכן יחליט לערער, לא נוכל להתייחס לצעדים הבאים".
מרמ"י לא נמסרה תגובה.
