שווי שני מתחמים בשדה דב כמעט הוכפל בשלוש שנים
שווי שני מתחמים בשדה דב כמעט הוכפל בשלוש שנים
שווי המתחמים המרכזי והצפוני בשדה דב זינק מ־16 מיליארד שקל ב־2019 ל־30 מיליארד שקל כעת. מחירי הדירות נאמדים ב־60 אלף שקל למ"ר. המרוויחים הגדולים: המדינה, עיריית ת"א, בעלי הקרקעות ועוה"ד שמנהלים את הקרקעות
השווי הכספי המצטבר של המתחם המרכזי והמתחם הצפוני ברובע שדה דב זינק ממאי 2019 ועד עתה ב־14 מיליארד שקל. משווי מוערך של כ־16 מיליארד שקל לכ־30 מיליארד שקל כיום, עליית ערך של 86%.
הזינוק הזה בשווי המתחמים הוא בעיקר בגלל התייקרות חדה של שווי זכויות הבנייה למגורים ב־84% והתייקרות של כ־61% בשווי שטחי המסחר. עליית הערך הזו היא תוצאה של השתוללות מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. אחד השיאים נרשם כאשר רשות מקרקעי ישראל סגרה באוגוסט 2021 מכרז לבניית כ־1,500 דירות בחלק הדרומי של שדה דב, ובו נמכרו המגרשים במחירים כפולים ממחיר המינימום. ההשפעה של המכרז הזה ניכרת בהערכת שווי שצורפה לתוכניות שיעלו מחר לדיון בוועדה המקומית תל אביב.
פער גדול במרחק קצר
התוכניות למתחם המרכזי והצפוני יאפשרו בנייה של כ־9,800 דירות רגילות, כ־3,000 חדרי מלון, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר ו־176 אלף מ"ר שטחי משרדים. זאת בנוסף לכ־1,500 דירות בהישג יד.
רובע המגורים שייבנה על שדה דב מתוכנן בשתי פעימות. בשלב הראשון אושרה באוגוסט 2020 תוכנית מתאר כוללנית למתחם כולו. תוכנית זו שרטטה קווים כלליים של הרובע החדש והיקף הבנייה בו. הפעימה השנייה היא אישורן של תוכניות מפורטות לשלושה מתחמים שסומנו לאורכו של הרובע החדש מדרום לצפון. תוכנית המתחם הדרומי אושרה במאי 2021, כאשר שנתיים קודם לכן (במאי 2019) במסגרת הליכי התכנון הכין שמאי התוכנית יוני צ'רניאבסקי מסמך שמכונה תוכנית איחוד וחלוקה. במסמך הזה מחלקים את המגרשים והחלקות שמיועדות לבנייה בין מאות בעלי הזכויות. כל אחד אמור לקבל שטח ששוויו הכספי היחסי בתוכנית החדשה זהה לשווי היחסי של המגרש שבבעלותו. לצורך זאת צ'רניאבסקי העריך אז כי שווי של מ"ר בתוכנית לבניית דירת מגורים הוא כ־17 אלף שקל. באותה עת השווי של מ"ר המיועד לבניית שטח מסחרי היה, להערכתו, כ־21 אלף שקל.
אותו שמאי הוא גם זה שהכין את טבלאות האיחוד והחלוקה של שני המתחמים שעולים מחר לדיון בוועדה המקומית – המתחם המרכזי והצפוני. הטלטלה שעבר שוק הנדל"ן ברחבי הארץ בכלל ובתל אביב בפרט בשנים האלה לא פסחה על מתחם שדה דב. על פי צ'רניאבסקי, היום מ"ר על הנייר בתוכנית שמיועדת לבניית דירת מגורים שווה כבר 32,500 שקל. במאי 2019 צ'רניאבסקי העריך כי מ"ר בנוי שווה כ־39 אלף שקל. כלומר היום הזכויות על הנייר, עוד לפני שהונחה לבנה אחת, שווות כמעט כמו דירה בנויה לפני שלוש שנים.
כמה שווה מ"ר בנוי היום להערכתו? במסמך הוא כתב כך: "ככל שלא תחול ירידת מחירים כתוצאה מתנודות בשוק או משבר כלשהו, מחירי הדירות בשדה דב צפויים להיות לפחות 60 אלף שקל למ"ר ואף למעלה מכך בצורה משמעותית", את החלק האחרון של המשפט צ'רניאבסקי הדגיש בחוות הדעת שלו. שטח הדירות הממוצע ברובע המתוכנן יהיה 84 מ"ר, כך שדירת 3 חדרים עולה כבר עתה על הנייר לפני שנבנתה לפחות 5 מיליון שקל.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי מסביר כי המחירים האלה מאפיינים עסקאות ברבעים 3 ו־4 בצפון הישן של תל אביב. לדבריו, בשכונות הצפוניות שמעבר לירקון המחירים נמוכים בהרבה. "בנופי ים ובנווה אביבים מוכרים דירה בנויה לפי 46-43 אלף שקל למ"ר (כלומר כ־3.8 מיליון שקל לדירת 84 מ"ר), וכאן יקנו על הנייר לפי 60 אלף שקל למ"ר. אתה יכול לקנות בנופי ים במרחק מאות מטרים בודדים משדה דב דירה בנויה במחיר נמוך משווי דירה על הנייר שתיבנה בעוד 5 שנים ברובע החדש".
2 צפייה בגלריה
מימין: מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט, ראש עיריית ת"א רון חולדאי ואמנון רובינשטיין שחברת הירקון נמצאת בבעלות משפחתו
(צילומים: יריב כץ, גדי דגון, בשמת איבי)
הדלק לעליית המחירים המסחררת הזו הוא מכרז ענק שנסגר באוגוסט 2021 לבניית כ־1,500 דירות במתחם הדרומי של רובע שדה דב. בעוד ערב המכרז מחיר המינימום היה 1.3 מיליון שקל לדירה על הנייר, הוא נסגר על פי שווי של 3.2-2.6 מיליון שקל לדירה על הנייר. בסיומו גרפה רשות מקרקעי ישראל כ־4.5 מיליארד שקל.
המחירים האלה הם גם הבעת אמון של היזמים בתוכנית שנרקמת על חורבות שדה דב ובמלאכת התכנון של עיריית תל אביב. עם הגשת התוכנית לאישור הוועדה המקומית העירייה הוכיחה כי היא מצליחה להשלים תכנון טוב בפרק זמן מהיר מאוד, בתוך פחות משנתיים, והציפיות בשוק הן כי תקום מגה־שכונה מהטובות בתל אביב אשר תתחרה ברבעים 3 ו-4.
מיהם המרוויחים הגדולים
המדינה היא הנהנית העיקרית מעליית השווי הזו, מכיוון שבבעלותה מעל ל־80% מזכויות הבנייה בשני המתחמים, ושוויים על פי הערכת השמאי נאמד בסכום עתק של כ־22 מיליארד שקל. לשם השוואה, בשנת 2021 רשות מקרקעי ישראל גרפה 29 מיליארד שקל מכל העסקאות שנחתמו ברחבי הארץ גם יחד, ובכולן ייבנו 62 אלף דירות בסך הכל.
לעיריית תל אביב כ־3% מזכויות הבנייה בשני המתחמים בשווי של כמיליארד שקל. העירייה גם תגרוף מתשלומי חלף היטל השבחה שמשלמת רשות מקרקעי ישראל בשיעור 12% מהכנסותיה משיווק המגרשים – כלומר כ־2.6 מיליארד שקל. בנוסף, לאחר אישור התוכניות העירייה תוכל לגבות היטל השבחה מבעלי הזכויות הפרטיים ומהיזמים. ההשבחה נובעת מכך שאישורן של התוכניות המפורטות מאפשר להוציא היתר בנייה. בשוק מעריכים כי פוטנציאל הגבייה של העירייה הוא כ־260 מיליון שקל. עם זאת, על פי חוק, פרטיים שרכשו מגרש לפני אישור התוכניות ויגורו בדירה במשך ארבע שנים לפחות יהיו פטורים מהיטל השבחה, כך שבנקודת הזמן הזו עוד מוקדם להעריך כמה כסף תגרוף העירייה מהמס הזה. היטל השבחה והחלף שמשלמת המדינה משמשים לפיתוח השכונה.
המדינה היא הנהנית העיקרית מעליית השווי הזו בשדה דב, מכיוון שבבעלותה מעל ל־80% מזכויות הבנייה בשני המתחמים, ושוויים על פי הערכת השמאי נאמד בסכום עתק של כ־22 מיליארד שקל
בין הגורמים הפרטיים שייהנו מאישורן של התוכניות נמצאת חברת הירקון בבעלות משפחתו של אמנון רובינשטיין שלה, על פי הערכת השמאי, 1.22% מהזכויות בשני המתחמים, בשווי מוערך של כ־373 מיליון שקל.
חמישה עורכי הדין שמייצגים את קבוצת הפרטיים הגדולה ביותר במגרש שמכונה הגוש הגדול, זכאים לשכר טרחה בשווי 120 דירות. לפי הערכת השמאי הנוכחית, שווי הזכויות האלה הוא כ־384 מיליון שקל שהם כ־76 מיליון שקל לעורך דין.
המנהלים שיתחלקו בתמורה הם עורכי הדין רחל זכאי, ד"ר מיכאל שפטלר, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ וגלית רוזובסקי, שמונו לתפקיד על ידי בית המשפט בספטמבר 2009. לפי טבלת האיחוד והחלוקה, עו"ד מינקוביץ מייצג גם באופן פרטי קבוצה קטנה של בעלי זכויות בשווי משותף של כ־11 מיליון שקל.
במתחמים שבתוכניות התאגדו כמה קבוצות של פרטיים במטרה לקדם את הבנייה במשותף. על פי מסמך האיחוד והחלוקה, שלוש הקבוצות הגדולות מיוצגות על ידי שלושה עורכי דין שפועלים בנפרד וממשרדים שונים, אך כולם בני אותה משפחה. לקבוצה המיוצגת על ידי מירי דונין יש ביחד כ־5% מהזכויות ושוויים הוערך בכ־550 מיליון שקל. לקבוצה שאותה מייצג משרד שוב ושות' עורכי דין יש 2.785% מהזכויות בשווי של כ־307 מיליון שקל. ולקבוצה שמייצג עו"ד מיכאל שטיינבך 2.14% מהזכויות ושוויים המוערך כ־250 מיליון שקל.
