מגזין נדל"ןכשל על ים כנרת: האם ראש העיר החדש יצליח להחזיר את טבריה לגדולתה?
מגזין נדל"ן
כשל על ים כנרת: האם ראש העיר החדש יצליח להחזיר את טבריה לגדולתה?
בטבריה, שבה הפוטנציאל המרהיב של הכנרת מתנגש בשיכונים מתפוררים, ראש העיר החדש, יוסי נבעה, מתכנן להקים מפעלים ביטחוניים שיספקו תעסוקה, ומלונות נוצצים שיחזירו אליה את התיירים. אך כשמחצית ממשקי הבית החדשים בה הם חרדים, האם לעיר שרוצה להיות המטרופולין החמישי בישראל יש בכלל סיכוי לשוב לזהור?
קשה לחשוב על דוגמה טובה יותר לפוטנציאל נדל"ני לא ממומש מהעיר טבריה. הפער האדיר בין הנוף המרהיב של הכנרת והגולן לשיכונים המוזנחים של העיר ניכר לכל עין, ועשוי לייאש את כל מי שחולם שיום אחד היא תהפוך לעיר תיירות משגשגת — אילת של הצפון.
באופן אירוני, דווקא עשרת אלפים הפליטים שפונו לטבריה מיישובי הצפון ושוכנו במלונות שבה, הפיחו בעיר חיים. גם בצהרי אחד הימים הלוהטים של הקיץ, הכבישים בה מרגישים עמוסים יותר, וכך גם המרחבים הציבוריים ומרכזי הקניות. אולי זו הסיבה לכך שיוסי נבעה, ראש העיר מאז פברואר האחרון, משדר אופטימיות ואפילו מסמן מטרה: "אנחנו רוצים להיות העיר הראשית של המטרופולין החמישי במדינת ישראל".
בשנים האחרונות ידעה טבריה לא מעט טלטלות. רון קובי, שנבחר לתפקיד ראש העירייה ב־2018 והוביל קו אנטי־חרדי מוצהר, הודח לאחר שלא הצליח להקים קואליציה ולהעביר תקציב. בינואר 2020 מונתה במקומו ועדה קרואה בראשות שמעון מעתוק שקודם לכן היה מנכ"ל משרד הדתות, ולקראת סוף השנה מינה אריה דרעי, שהיה אז שר הפנים, את בועז יוסף, מקורבו, לאותו תפקיד. ביולי 2023, אישרה הכנסת תיקון לחוק הרשויות המקומיות שאיפשר לחברי ועדה קרואה להתמודד בבחירות המוניציפליות. התיקון, שמיד כונה "חוק טבריה", נועד לאפשר ליוסף להתמודד לראשות העירייה, אך עוד באותו חודש פסק בג"ץ שהחוק ייכנס לתוקף החל מהבחירות הבאות לרשויות המקומיות. בכך למעשה נפסלה מועמדותו של יוסף לראשות העירייה.
לנבעה, שבעבר היה מנכ"ל העירייה, חשוב להדגיש שטבריה עומדת לפני שינוי. "היתה פה ועדה קרואה, בראשות בועז יוסף, שעשתה עבודה טובה, ומתוכנית הבראה הביאה את העיר לתוכנית המראה. תקציב העירייה עלה ל־440 מיליון שקל והגירעון ירד ל־43 מיליון שקל. איך הם עשו את זה? הם קיבלו לא מעט הלוואות ויזמו תב"עות. היזמים התחילו להאמין בעיר. שבעה בתי מלון חדשים נמצאים עכשיו בשלבי קידום שונים", הוא אומר.
6 צפייה בגלריה
ראש העירייה יוסי נבעה: "טבריה עומדת על 22% מגזר חרדי וזה עדיין לא התחרדות. אם יהיו פה 30% חרדים, ואני פועל נגד מצב כזה, היא לא תוכל להמשיך להיות עיר תיירות"
(צילום: נחום סגל)
האם תנופת הפיתוח שעליה מדבר נבעה יכולה לגרום לטבריה לעלות על דרך חדשה ולהתחזק? מוקדם לומר. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והמוסד לביטוח לאומי מלמדים על עיר פריפריאלית, לא חזקה במיוחד. בימי שגרה מתגוררים בה כ־50 אלף תושבים והיא מדורגת במקום השלישי מתוך עשר במדד הסוציואקונומי ליישובים של מרכז השלטון האזורי.
מצד שני, וללא קשר למלחמה, בעשור האחרון טבריה שוב גדלה אחרי שנים של קיפאון דמוגרפי. בעוד בעשור שבין 2003 ל־2013 העיר גדלה בקצב כמעט אפסי שמעיד על הגירה שלילית משמעותית שילודה בקושי מפצה עליה, המצב בעשור שחלף מאז שונה. לא רק שהעיר גדלה לאורכו בקצב של 1.8% בשנה (תוספת של כ־8,000 תושבים), אלא שבחמש השנים האחרונות קצב גידול האוכלוסייה מגיע ל־2.6% בממוצע.
חרדת החרדים
לפי הערכות מכון גיאוקרטוגרפיה, רוב רוכשי הדירות בטבריה אינם משפרי דירות מתוך העיר, אלא מגיעים אליה ממקומות אחרים בארץ, ורובם חרדים. החרדים מהווים כיום לפחות 20% מתושבי טבריה, לעומת כ־10% לפני עשור, ומספרם הולך וגדל. נכון לעכשיו, מחצית ממשקי הבית החדשים בעיר הם משקי בית חרדים. לפי גיאוקרטוגרפיה, תהליך ההתחרדות של העיר מתמקד בשכונות הוותיקות קריית שמואל, בן גוריון, שיכון ג' ושיכון ד', ובשכונה החרדית החדשה נוף כנרת.
בתגובה לנתונים, אומר ראש העיר כי "טבריה עומדת על 22% מגזר חרדי וזה עדיין לא התחרדות. צריך להבין שיש בעיר 65% מסורתיים ולכן הדימוי שלה הוא של עיר מתחרדת". אך גם הוא מודה ש"אם יהיו פה 30% חרדים, ואני פועל נגד מצב כזה, היא לא תוכל להיות עיר תיירות".
6 צפייה בגלריה
חרדים בטבריה. מהווים כיום לפחות 20% מתושבי העיר, לעומת כ־10% לפני עשור, ומספרם הולך וגדל
(צילום: אביהו שפירא)
התחרדותה של טבריה היא בעלת משמעות עצומה לעתיד העיר וליכולת שלה לשגשג. חוקרי מכון גיאוקרטוגרפיה, עופר מנחם וד"ר רינה דגני, אומרים בפשטות כי "ככל שהמגמה תימשך, כוח המשיכה של טבריה עבור אוכלוסייה שאינה חרדית ייחלש, ואילו כוח המשיכה שלה עבור הקהילות החרדיות יתחזק. אנחנו יודעים שככל שערים מקבלות תדמית של ערים חרדיות, גם כוח המשיכה שלהן יורד. וזה תהליך שמזין את עצמו".
כשנבעה נשאל כיצד בדיוק תמשוך טבריה אוכלוסיות לא חרדיות לאור השינוי הדמוגרפי שהיא עוברת בעשור האחרון, הוא מעדיף להתמקד במחירי הנדל"ן בה. "לכל זוג צעיר יש חלום לבית עם גינה וכלב, ואני יכול לתת להם את זה. תראה לי היום בן אדם שיכול לקנות דירה ב־14 אלף שקל למ"ר במקום אחר. הדבר המהותי ביותר הוא שצריך להביא לפה זה תעסוקה. החינוך שלנו טוב".
רון קובי, ראש העיר הקודם של טבריה שקיבל בבחירות האחרונות רק 22% מהקולות (לעומת 51% שקיבל נבעה), רואה את המציאות באופן שונה מאוד. "בחצי השנה האחרונה הוזרמו לעיר דרך מערכת החינוך כ־200 מיליון שקל שהופנו כולם לטובת המגזר החרדי. המטרה שלהם, והכוונה שלי היא לש"ס וליהדות התורה, היא לייצר פה עיר תיירות חרדית. למדינה אין כסף לתת למפונים ובינתיים בעירייה מעבירים תב"רים (תקציב בלתי רגיל) לטובת חרדים. אני לא נגד החרדים, אבל המציאות היא שאחוז החדירה החרדית לעיר הוא הגבוה ביותר בארץ כרגע. ראש העיר הנוכחי נבחר על ידי החרדים והוא חייב להם. הקואליציה שלו בנויה רק מחרדים. אומנם הוא רוצה להקים בעיר מפעל ביטחוני, אבל זה לא יקרה. אחרי המלחמה מדינת ישראל תיכנס לדפיציט היסטרי".
החזון הביטחוני של טבריה
נבעה, שבטוח שמקורות תעסוקה נוספים יפתרו את בעיית ההתחרדות של טבריה ויחזקו אותה, רואה במלחמה הזדמנות דווקא בהקשר התעסוקתי. בטבריה פועלים כיום רק שני מפעלים משמעותיים: מדימור, חברה ליצור מכשור רפואי, מעסיקה 260 עובדים, וספאנטק, המייצרת בדים, מעסיקה 160 עובדים. בפארק התעשיות קדמת גליל הסמוך לעיר, שמנוהל על ידי עיריית טבריה, המועצה המקומית טורעאן והמועצה אזורית הגליל התחתון, עובדים עוד כ־500 איש.
"בדצמבר ראש הממשלה אמר שתקציב הביטחון יעלה מ־35 ל־70 מיליארד שקל, ושישראל רוצה להיות פחות תלויה בארה"ב ובהודו ולהעביר חזרה למדינה עבודות שנעשו בחו"ל עד כה", אומר נבעה. "הבנתי שכל התעשיות הביטחוניות הישראליות יקבלו מעכשיו נתח גדול מאוד מתקציב המדינה. אמרתי יאללה, אני הולך על הכיוון הזה. מצאתי שטח של 850 דונם מול קדמת גליל, על כביש 77 לכיוון תל אביב. עכשיו אני רוצה לקדם החלטת ממשלה כדי להביא לשם מפעל ביטחוני שיהיה עוגן תעסוקתי גדול. זה יפתור 75% מהבעיה שנקראת טבריה. זה היעד שלי".
ולמה שיקימו אזור תעסוקה כזה דווקא באזור טבריה?
"כי מגיע לנו".
יצירת מקומות עבודה חדשים בטבריה וסביבה היא נדבך קריטי בתוכניות הצמיחה של טבריה שנשענות על הסכם הגג שנחתם עם משרד האוצר ב־2022 וקובע שהעיר תקדם תוכניות לבניית כ־7,400 יחידות דיור בחמש שנים תמורת מענקים בסך 2.7 מיליארד שקל.
מהנדס העיר, האדריכל שני אלדן, מפגין אופטימיות לגבי החלק שעליו הוא אחראי בתוכנית. "בשנת 2020 אושרו פה 67 היתרי בנייה; בשנת 2021 אושרו 84, ובשנת 2022 הגיעו ל־125. לעומת זאת, בשנה שעברה נתתי היתרי בנייה ל־1,130 יחידות דיור. אלה מספרים שהעיר הזאת לא ראתה שנים והם מייצרים שיתוף פעולה בין העיר למדינה בדברים שהעיר צריכה, כמו למשל כסף לתשתיות־על שהובטח לנו. אני מכיר את הביקורת על הסכמי הגג, שמקדמים בניית אלפי יח"ד ללא תשתיות הולמות, אבל ערים כמו טבריה צריכות את הדחיפה הזאת".
לדברי אלדן, מרבית הבנייה תתרכז בחלק הגבוה של טבריה, בשכונות המושבה א' ו־ב' שיתחברו לשיכון ד' הוותיק, שיעבור, אולי, התחדשות עירונית. "התכנון כולל גריד מאוד מסודר עם צירים מרכזיים. בחלק המזרחי של האזור החדש שייבנה, על המצוק המשקיף אל הכנרת, יהיו גם 900 חדרי מלון. בעתיד, אנחנו רוצים לפתח רכבל, שיחבר את האזור לחלק התחתון של העיר".
6 צפייה בגלריה
בנייה בשכונת המושבה בטבריה. מחירי הדירות החדשות בשכונה גבוהים יותר מאשר בעפולה
(צילום: נחום סגל)
היזם יורם כהן שבונה בשכונת המושבה בטבריה (אבל מזכיר בשיחה עמו שוב ושוב שהוא בכלל תושב עפולה) שותף לאופטימיות שמשדר אלדן: "אני מופתע מהשוק בטבריה. בשנה האחרונה הצענו למכירה 144 יחידות דיור ומכרנו עד עכשיו 110 מהן. המחירים בטבריה גבוהים יותר מאשר בעפולה. דירת 4 חדרים בעפולה עולה 1.5 מיליון שקל, ובטבריה 1.65 מיליון שקל. מי שמגיע זה חרדים, חילונים, ובעיקר מסורתיים, שיש להם זיקה לעיר. הם נולדו או גדלו בה. המלחמה גרמה לחלק מהמפונים לגור פה, בשונה מעפולה, ואני משער שחלק יישארו. כשהיינו צעירים היינו נוסעים לבלות בטבריה, אח"כ זה התהפך ובאו לעפולה. יש לי הרגשה שזה שוב משתנה".
גם בחלק התחתון של העיר מתוכנן שינוי משמעותי. אלדן מסביר: "משרד השיכון יצר ב־2018 תוכנית לאזור לב העיר, שטח של 600 דונם, שהפכה לזרז משמעותי להתחדשות. בעלי הקרקעות, חלקם פרטיים, הבינו שיש רוח גבית שלנו ושל המחוז, וכיום יש בערך 30 תוכניות בניין עיר מקודמות ורובן לעירוב שימושים. הרעיון הוא לייצר מרכז עירוני תוסס עם 1,500 יחידות דיור. מכיוון שמרכז צריך שיהיה בו משקל סגולי של אנשים שיחיו אותו ושהוא יהיה תוסס, האדריכל שתכנן אותו חתר לבנייה צפופה, ואנחנו מדברים על מגדלים של יותר מ־20 קומות". לעת עתה לא ברור מתי כל זה עומד לקרות.
ומה עם התיירות?
אף שמשרד התיירות מגדיר את טבריה כ"עיר ליבה", ואף שבחמש השנים האחרונות הושקעו בה 167 מיליון שקל מכספי המשרד (מתוכם 123 מיליון שהוצאו על פיתוח תשתיות), אין מחלוקת על כך שהמרכז הישן של טבריה הסמוך לגדות הכנרת מוזנח ולא מזמין.
נבעה יודע שהיתרון היחסי של טבריה בתחום התיירות הוא קרבתה לאגם, ואומר שכדי לממש את הפוטנציאל הגלום בו "אני הולך לעודד את האוונגליסטים לבוא הנה בצורה מטורפת. לחבק אותם. היום הם יורדים לעיר ולא רואים שום דבר. הם רק ישנים פה. אני אדע לתת להם את הפסטיבלים שהם רוצים. מי מגיע למלון נבל דוד וסטאי, שני המלונות החדשים בצפון הכנרת? ישראלים שמחפשים שקט וים. המלונות החדשים שלנו שייפתחו בעיר ייתנו את אותם תנאים".
6 צפייה בגלריה
ראש העירייה לשעבר רון קובי: "בחצי השנה האחרונה הוזרמו לעיר דרך מערכת החינוך כ־200 מיליון שקל שהופנו כולם לטובת המגזר החרדי. המטרה שלהם היא לייצר פה עיר תיירות חרדית"
(צילום: רמי זרנגר)
כדי לממש את החזון, נבעה חותר לבנייה עם עירוב שימושים. "בא יזם ואומר לי: 'כדי שאני אקים מלון, אני חייב שזה יהיה בתהליך עירוב שימושים כזה או אחר', כי כלכלית, לא משתלם לו שלא לעשות את זה. אני בעד, אחרת המצב יישאר כמו שהוא. קח לדוגמה את פרויקט עיר כנרת, שמקים זוהר עובד סמוך לחמי טבריה, בדרך לצמח. יהיו שם תיאטרון מופעים גדול ואולמות והיזם רוצה לשלב שם, בנוסף לחדרי המלון, גם דירות קטנות. זה המודל שיאפשר להרחיב את אזור התיירות, אחרת הם פשוט לא יבנו. הלכה למעשה, למעט מלון סופיה, יותר מ־30 שנה לא נבנה פה שום מלון. זה אומר משהו. ולכן, כדי להניע את הגלגל הזה חזרה, המחיר הוא עירוב שימושים".
עובד, שהיה ראש עיריית טבריה בין 2003 ל־2013, מאמין שהפרויקט שעליו מדבר נבעה וששותפה לו חברת אב־גד — בניית קומפלקס של שבעה בתי מלון עם 2,000 חדרים, מרכז הופעות, מסחר ואירוח ו־500 יחידות דיור — יחזק את טבריה משמעותית בתחום בתיירות. הפרויקט קיבל כבר היתרי חפירה, ומימונו — כ־3 מיליארד שקל - נמצא במו"מ סופי מול הבנקים. "יש לנו את חטיבת הקרקע הפרטית הגדולה ביותר סביב הכנרת שמציעה עירוב שימושים מקסימלי", אומר עובד. "דמיין לעצמך שאתה לוקח חדר במלון, רואה מופע תיאטרון בסמיכות אליו ואחר כך הולך למסעדה באותו אזור. אני מאמין שהקונספט הזה ייצר ביקושים. אלה דברים שאין בישראל. לא בקיסריה ולא בשוני". עובד מאמין שהבנייה, שתיעשה בשני שלבים, תימשך כשבע שנים.
6 צפייה בגלריה
מהנדס העיר שני אלדן: "ב־2023 נתתי היתרי בנייה ל־1,130 יחידות דיור. אלה מספרים שטבריה לא ראתה זה שנים, והם מייצרים שיתוף פעולה בין העיר למדינה במימון תשתיות־על שהובטחו לנו"
(צילום: נחום סגל)
מוקדם מדי לדעת אם תנופת הפיתוח שניכרת בטבריה ובניית בתי המלון החדשים בה אכן יצליחו למנוע מהעיר להתחרד ויהפכו אותה אטרקטיבית יותר לאוכלוסייה חילונית ולתיירים. בנצי ראקוב, מתכנן ערים שמתמחה בדיור לחברה החרדית: "בשנים רגילות יש בטבריה תיירות מחו"ל, וגם תיירים מישראל שצורכים שירותים בסופי שבוע, ומשום כך אני מעריך שהחלק התחתון של העיר לא יתחרד. עם זאת, אם לא יינתנו פתרונות דיור משמעותיים לאוכלוסייה החרדית בה, מכל מקום שיש בו כיום התבססות של קהילה חרדית, נראה התרחבות. זאת עובדה שכשהחרדים באים לשכונות ותיקות, החילונים נוטים לעזוב אותן. האתגר הוא לייצר ולתמוך בפתרונות לכלל האוכלוסיות בעיר תוך שמירה על האיזון הנכון".
אורי אילן, שהיה עד לפני כשנתיים יו"ר הוועדה המחוזית צפון, משוכנע שכדי להעלות את העיר למסלול חיובי, נדרשת ראייה אזורית. "טבריה היא עיר מיוחדת במינה כי יש בה ים, טופוגרפיה הררית וגם מורשת היסטורית וקדושה, ובכל זאת, היא לא עיר נפלאה. אם רוצים לחזק את הצפון אי אפשר להשקיע רק במה שנמצא במרחק של עד 9 קילומטרים מהגבול. צריך להסתכל על כל הצפון, ולחלק אותו למרחבים. זה לא עוזר שמעודדים תעשייה או שנותנים עוד שעות לבית ספר. צריך שמיכה כלכלית מכלילה על בסיס אזורי. טבריה היא עיר חשובה שמשרתת את רמת הגולן, הגליל התחתון והעליון ואזור נצרת. זה העתיד של טבריה. עד שלא ייעשו הדברים האלה זה ברור שהיא תמשוך רק את החלשים".
