בעיקר בגלל בנייה ישנה: בנייני המשרדים בארה"ב מתרוקנים
בעיקר בגלל בנייה ישנה: בנייני המשרדים בארה"ב מתרוקנים
מאז פרוץ הקורונה טיפסו שטחי המשרדים הריקים והגיעו לשיא חסר תקדים - כמעט 20% ברבעון הראשון. הגורמים: העבודה ההיברידית ועודף היצע של משרדים מיושנים שאין להם ביקוש. אנליסט במודי'ס: "הקשיים במגזר עוד לא מאחורינו"
ארבע שנים אחרי שפרצה מגפת הקורונה ושינתה את הרגלי העבודה ברחבי העולם, שיעור המשרדים הפנויים בארצות הברית ממשיך לטפס. לפי דו"ח שפרסמה בשבוע שעבר סוכנות מודי'ס, הנתון טיפס ברבעון הראשון לשיא של 19.8% לעומת 19.6% רבעון קודם לכן, ששיקף בעצמו את השיעור הגבוה ביותר מאז 1979, השנה שבה החל התיעוד. לשם השוואה, השיעור הממוצע של משרדים פנויים לפני הקורונה עמד על כ־16.8%.
לפי נתונים שאספה חברת המחקר CoStar Group, חברות מאכלסות כיום 18.5 מיליון מ"ר (200 מיליון רגל רבוע) פחות בשטחי משרדים לעומת השנים שקדמו למגפה, והתחזית היא לצמצום של 14 מיליון מ"ר נוספים בשנתיים הקרובות. "הקשיים במגזר המשרדים עוד לא מאחורינו", אמר תומאס לסאלויה, ראש חטיבת הנדל"ן המסחרי במודי'ס ומחבר הדו"ח. עם זאת, הוא ציין כי המדדים הכלכליים האחרונים עוזרים למנוע סערה מושלמה במגזר.
בנייה נרחבת בשנות ה־80
העלייה בשיעור המשרדים הפנויים משפיעה לרעה לא רק על בעלי הנכסים, אלא גם על מסעדנים, קמעונאים ובעלי עסקים קטנים אחרים שפרנסתם תלוייה בפעילות עובדי המשרדים.
הסיבה העיקרית למשבר היא האימוץ הנרחב של מודל העבודה ההיברידי, כאשר בעקבות זאת, חברות ממשיכות לצמצם את חללי המשרדים. העלאות הריבית של הבנק הפדרלי המרכזי השפיעו גם הן על חוסר הנכונות לשכור משרדים.
גורם נוסף ומרכזי לא פחות הוא ההיצע הגבוה, זאת בעיקר בעקבות בנייה נרחבת בשנות ה־80 וה־90. באותה תקופה, הלוואות זולות ונכונות של בנקים לממן פרויקטי בנייה ספקולטיביים שטרם הובטחו להם שוכרים, הובילו לפריחה בהקמת משרדים. "בניתי בנייין בשטח של כמעט מיליון רגל רבוע (92,900 מ"ר) והוא היה ריק ב־100%", סיפר ל"וול סטריט ג'ורנל" הקבלן ברוס אייכנר, שבנה בשנות ה־80 מגדל משרדים ברחוב ברודוויי במנהטן. התוצאה של פרויקטים כאלה היתה היצע רב של בנייני משרדים שלא הצליחו למשוך שוכרים כשהכלכלה נכנסה למיתון ב־1990.
"עשורים של טעויות"
בדו"ח שפרסמה בפברואר חברת ניהול הנכסים ברוקפילד, צויין כי ההיצע העודף הוא בעיקר של בניינים מיושנים, זאת בעוד היצע המשרדים שמתאימים להעדפות השוכרים הוא מוגבל. "המצב הנוכחי בשוק היה צפוי לאחר עשורים של טעויות", נכתב בדו"ח. "מרבית המשרדים הפנויים שוכנים בבניינים שנבנו בשנות ה־50, ה־60, ה־70 וה־80", הדהדה את הדברים מארי אן טייהי, מנכ"לית אזור ניו יורק בסוכנות הנדל"ן CBRE. לפי ברוקפילד, 90% מהמשרדים הפנויים הם בדרג התחתון של הבניינים, המהווים 30% מכלל בנייני המשרדים. מדובר במשרדים מיושנים, עם שירותים מוגבלים ודרגה פחותה של פונקציונליות לעומת החדישים. לפיכך, להערכת מחברי הדו"ח, פיתרון מרכזי לצמצום השטחים הפנויים יהיה המרת השימוש של חלק ניכר מהבניינים הישנים או הריסתם. עם זאת, בשל הצניחה בביקושים, היקף הבנייה של בנייני משרדים צנח לרמה הנמוכה ביותר מאז 2012.
התפוסה בבנייני הפרימיום היא הגבוהה ביותר ועומדת על 88%. אולם, בארה"ב ישנם רק כ־500 בניינים כאלה, המייצגים 9% מהשוק
בברוקפילד חילקו את בנייני המשרדים לשלוש קטגוריות: נכסי פרימיום, נכסים פונקציונליים וכל השאר. שיעור התפוסה בנכסי הפרימיום, בניינים חדשים השוכנים במיקומים מרכזיים ומציעים שלל שירותים, כמו גישה לחדר כושר, הוא הגבוה ביותר ועומד על 88%. אולם, לפי הדו"ח ישנם בארצות הברית כ־500 בניינים כאלה, והם מייצגים 9% בלבד מכלל השוק. בשתי הקטגוריות הבאות יורד שיעור התפוסה, כשבמשרדים פונקציונליים, המציעים חלק ניכר מהשירותים שאפשר למצוא בנכסי הפרימיום, שיעור השטחים הריקים הוא 17.1%. הנתון מזנק ל־21.1% בקטגוריה השלישית, הכוללת בעיקר בניינים שהוקמו לפני אימוץ טכנולוגיות מודרניות ולכן סובלים מהיעדר אור טבעי, תקרות נמוכות וצפיפות.
על אף הירידה בביקושים, רמות השכירות נותרו גבוהות. השכירות המבוקשת הממוצעת עמדה ברבעון הרביעי על 35.24 דולר לרגל רבוע, לעומת 34.92 דולר ברבעון הרביעי של 2019, כך לפי CoStar. השכירות הגבוהה משקפת את האופן שבו עובד שוק הנדל"ן המסחרי, שכן שכירות היא מדד קריטי שמשמש את הלווים ושחקנים אחרים בשוק כדי לקבוע את שווי הנכס. לכן, בעלי הנכסים עושים הכל כדי להימנע מהורדת דמי השכירות, מחשש לפגיעה בשווי, זאת על אף שרמת השכירות עלולה להבריח שוכרים פוטנציאלים. כפיצוי, המשכירים החלו לאחרונה להציע תמריצים, כמו מספר חודשים ללא דמי שכירות. "שמעתי גם על שנה חינם בחוזה לעשר שנים", אמר לוול סטריט ג'ורנל פיל מובלי מ־CoStar.
