ניתוחהעלאת ריבית רק תלהיט את שוק הדיור
ניתוח
העלאת ריבית רק תלהיט את שוק הדיור
הציפייה שמחירי הדיור יעלו, וגם ריבית המשכנתאות תתייקר, רק מגבירה את ההיסטריה והרצון לסגור עסקאות ולקבע מחירים, לפני שאלה יעלו
מחירי הדיור ממשיכים לנסוק מעלה, כשאתמול פרסמה הלמ"ס שהם עלו ב־2% בין פברואר למרץ, ובכך השלימו עלייה של יותר מ־16% ב־12 חודשים.
מחירי הדירות הגבוהים מלווים את המשק זה כעשור, והם נובעים מבעיה אמיתית בצד ההיצע. אלא שבשנה האחרונה נדמה שנפרץ הסכר. ההבנה שהממשלה לא באמת תצליח לשנות את המגמה, ושבמקרה הטוב אולי תצליח רק למתן את עליית המחירים (מה שהיום גם כבר עומד בספק גדול), גרמה לכל רוכשי הדירות שישבו על הגדר להתחיל להסתער על השוק לפני שהמחירים יעלו עוד יותר.
לרוכשים היה דבר אחד להתנחם בו בשנים האחרונות – הריבית הנמוכה במשכנתאות, שסייעה להם לקחת משכנתא גדולה כדי להצליח ולממן את הרכישה. אלא שגם נקודת האור הזו הולכת ומתפוגגת. הריבית כבר החלה לעלות, ולאור נתוני האינפלציה אתמול (קצב שנתי של 4%), נראה כי אנחנו רק בתחילת עידן של ריבית עולה.
כלומר לא רק שהדירות הולכות ומתייקרות בצעדי ענק, גם המשכנתא מתייקרת לרוכשי הדירות: עליית האינפלציה מייקרת את הרכיב צמוד המדד, עליית הריבית מייקרת את המשכנתא צמודת הפריים באופן ישיר, ובעקיפין מייקרת גם את חלק הריבית הקבועה. הסיבה לכך היא שעליית הריבית מובילה לעלייה בתשואות האג"ח בשוק ההון, שהן בנצ'מרק לבנקים בקביעת הריבית במסלול הקבוע.
אתמול פורסמו נתוני בנק ישראל לאפריל בשוק המשכנתאות: הריבית הקבועה במסלול השקלי עמדה על 3.6%, לעומת 3.3% במרץ ו־3.1% בינואר. מדובר בשיעור עלייה של 16% בתוך כמה חודשים. וכמובן שטרם נאמרה המילה האחרונה - במאי הריבית במשכנתאות תהיה גבוהה יותר בשל המשך עליית תשואות האג"ח. עם עליות הריבית הצפויות במשק, הריבית תמשיך לטפס.
הציפייה שמחירי הדיור יעלו, וגם ריבית המשכנתאות תתייקר, רק מגבירה את ההיסטריה והרצון לסגור עסקאות ולקבע מחירים, לפני שאלה יעלו. ההערכות במערכת הבנקאית הן שבקצב הנוכחי, במאי עשוי להישבר עוד שיא בהיקף המשכנתאות.
אתמול התפרסמו נתונים חלקיים בנוגע לשוק המשכנתאות באפריל, ולפיהם בחודש שעבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 10.5 מיליארד שקל. אמנם נרשמה לכאורה ירידה בפעילות, כשההיקף באפריל היה נמוך ב־22% לעומת מרץ. אלא שיחסית לכך שבאפריל היו פחות ימי עבודה בשל פסח, מדובר בנתון מאוד גבוה: לעומת אפריל אשתקד מדובר בזינוק של 26%. כמו כן נראה כי נוטלי המשכנתאות ממשיכים להזיע כדי למצוא דרכים לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים. באפריל נמשכה המגמה של העלייה במשך חיי המשכנתא. כך, למשל, במסלול השקלי הוא עמד על 23.4 שנים, לעומת 22.9 שנים בסוף שנת 2021 ולעומת 21.8 שנים בסוף שנת 2020.
בקצב הנוכחי של עליית מחירי הדירות והתייקרות המשכנתא, החשש הוא שחלק מרוכשי הדירות פשוט ימצאו עצמם מחוץ לשוק, לא מסוגלים לעמוד בתנאים של הבנקים לקבלת משכנתא (יחס החזר להכנסה החודשית), ולהשלים רכישת דירה.
כרגע נראה כי בממשלה בונים על כך שהעלאת הריבית תצנן את שוק הדיור. זה פתרון קצת עצוב, שמראה על אוזלת יד. בכל מקרה, גם אם הוא יביא לצינון מסוים, בטווח הקצר לפחות הוא כנראה יעשה רק את הדבר ההפוך, ויגביר את הבהלה לשוק, מתוך הבנה שהיקר היום יהיה יקר יותר מחר.
