בלעדיועדת הערר מבהירה: תמ"א 38 בבת ים מתה
בלעדי
ועדת הערר מבהירה: תמ"א 38 בבת ים מתה
ועדת הערר המחוזית ת”א פסקה נגד בת ים ש”אינה פועלת בסבירות עת היא מאשרת למיזמי תמ”א 38 את מקסימום הזכויות”. היזם: “בסוף שום בניין לא יעשה תמ”א”
החלטה של ועדת הערר המחוזית תל אביב מחזקת את ההבנה שלא באמת משנה אם יאריכו את תמ"א 38 כי הלכה למעשה היא נגמרה. הוועדה פסקה נגד עיריית בת ים בטענה שהיא פועלת “בחוסר סבירות עת היא מאשרת למיזמי תמ”א 38 את מקסימום הזכויות”.
ההחלטה נוגעת לבניין בן חמש קומות מעל קומת עמודים ברחוב בן־גוריון 107 בבת ים. לבניין, שהוקם בשנות השבעים של המאה הקודמת, קודמה תוכנית התחדשות נקודתית, לפי תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות. מגישי הערר הם שכנים שלא היו מרוצים מהיקפי הפרויקט, והמשיבות הן עיריית בת ים והחברה היזמית ס.ח.ג חי פרויקטים בע”מ, שיוצגה על ידי עו”ד מיכה גדרון.
2 צפייה בגלריה
עו”ד מיכה גדרון, מייצג את היזמית. “משאירים פחות מדי זכויות לכל בניין ובניין”
(באדיבות משרד עו"ד מיכה גדרון)
ועדת הערר המחוזית, בראשותה של עו”ד אפרת דון יחייא סטולמן, החליטה לצמצם את היקף זכויות הבנייה בפרויקט הנדון: "התרשמותנו היא שבפועל הוועדה המקומית נוהגת ככלל לאשר כל בקשה להיתר המוגשת לה מכוח התמ"א, וזאת עת שבקשות כאמור מוגשות כשהן כוללות את מקסימום הזכויות (וההקלות) האפשריות".
עוד כתבה יו"ר ועדת הערר המחוזית: "מצופה מהוועדה המקומית שתגבש מדיניות סדורה לבחינת בקשות מכוח התמ"א בתחומה. מדיניות כאמור ראוי שתתייחס לשיקולים והיבטי התכנון השונים הנוגעים לעיר בת ים". בין הפרמטרים: עקרונות תכנון שישמרו על הזהות ומאפייני העיר; יכולת התרחבות העיר מבחינת היקף אוכלוסייה לפי אזורים; נפחי הבנייה המתאימים לאזורים שונים; שמירה על מרחב עירוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים ועוד ועוד.
פסילת התוכנית המקודמת מוסברת בהחלטה: "תוספת זכויות בהיקף כפי שמוצע בבקשה מושא הערר מייצרת תוספת צפיפות שאינה ראויה בעינינו, בין השאר נוכח תוספת הצפיפות שאושרה בעיר ברובע המסוים ובסביבה הקרובה. כאמור לעיל, מהנתונים שהעבירה הוועדה המקומית במסגרת הליכים מקבילים לפני ועדת הערר, נמצא שאושרו בבת ים אלפי דירות חדשות מכוח התמ"א.
"מעיון במערכת המידע של הוועדה המקומית עולה שברדיוס של כ־500 מטר מהבניין מושא הערר מקודמים עשרות פרויקטים מכוח התמ"א שבמסגרתם תוספת דירות רבות. לאור האמור, אנו סבורים שהחלטת הוועדה המקומית לאשר במקרה זה את מקסימום הזכויות שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 אינה סבירה לחלוטין".
עו"ד מיכה גדרון, שהיה בעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית, וייצג במקרה זה את יזמית ההתחדשות העירונית, סבור שההחלטה מסמנת מגמה בעייתית: "מה שהוועדה עושה זה להוריד את זכויות הבנייה שניתנות מכוח תמ"א 38, כולל יחידות הדיור, כאילו כדי לאזן בין זכויות הבנייה וזה שיש הרבה בניינים שצריכים לקבל תמ"א 38.
"במילים אחרות, עו"ד דון יחייא סטולמן אומרת שצריך לחלק את המשאב של זכויות מכוח תמ"א 38 בצורה כזאת שהיא מתחשבת בחוסר בתשתיות, ומאידך צריך להשאיר מספיק דירות בשביל בניינים אחרים. הבעיה היא שהשיטה הזאת גורמת לכך שבסוף שום בניין לא יעשה תמ"א 38, כי היא משאירה פחות מדי זכויות/דירות לכל בניין ובניין".
עו"ד אייל אוליקר, ממשרד עוה"ד צבי שוב, סבור כי התחדשות עירונית מתחמית במתכונת של פינוי־בינוי לא תפתור את הבעיה: "יש לקחת בחשבון שקידומן של תוכניות פינוי־בינוי אורך לעתים קרובות בין 10 ל־15 שנה לפרויקט, ועל כן תוכניות אלו אינן יכולות לספק מענה מהיר באופן מספק לצרכים הדחופים. כך החלטת ועדת הערר אינה לוקחת בחשבון שישנם עשרות אלפי בניינים בני למעלה מ־60 שנה, הדורשים חיזוק מפני רעידות אדמה, וחלקם קורסים מדי פעם.
"בנוסף לכך ישנו צורך במרחבים מוגנים להגנה במערכה הבאה לאלפי בניינים ללא מרחבים מוגנים סמוכים. כמו כן יש להתחשב בצורך בציפוף מרכזי הערים ולבניינים יחידים, לו תמ"א 38 מסוגלת לתת פתרון חלקי".
עו"ד אוליקר סבור שתמ"א 38, על חסרונותיה, עדיין נדרשת, במקביל לקידומן של תוכניות התחדשות עירונית, ועל המחוקק לקבוע קריטריונים ברורים למתן היתרים מכוח תמ"א 38, ולכל הפחות לאשר הסדר חלופי לתמ"א 38, הכולל מתווה ודאי לקיום התחדשות עירונית במרכזי הערים.
