ניתוחסימני חולשה: שוק הדיור בנקודת מפנה
ניתוח
סימני חולשה: שוק הדיור בנקודת מפנה
שפל של 20 שנה: לפי סקירת הכלכלנית הראשית באוצר, מספר העסקאות לרכישת דירות באוקטובר עמד על 5,100 בלבד. עם זאת, הביקוש הכבוש בקרב רוכשים, שממתינים להתגבשות מדיניות הממשלה החדשה, עלול להתפרץ ולהקפיץ את המחירים בהמשך
שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, פרסמה סקירה נוספת שמלמדת על עצירה של שוק הדיור. על פי הסקירה, אוקטובר 2022, שבו נחתמו עסקאות לרכישת 5,100 דירות חדשות ומיד שנייה, הוא אחד מחודשי אוקטובר החלשים ב־20 השנים האחרונות. להמחשה: ב־2020 בוצעו עסקאות לרכישת 7,900 דירות, שנה קודם לכן דווח על 15,900, ובאוקטובר 2018 היו 8,400 עסקאות. מבחינת היקף העסקאות לקניית דירה מיד שנייה, אוקטובר 2022 הוא האוקטובר החלש ביותר זה 20 שנה: לפי הסקירה נחתמו בו עסקאות לקניית 3,200 דירות מיד שנייה, 64% פחות לעומת אוקטובר 2021.
כל אנשי הנדל"ן שעמם התייעצנו משוכנעים שהמגמה הזו המשיכה גם בנובמבר ובשבועות הראשונים של דצמבר ותמשיך גם עמוק לתוך שנת 2023. גרינברג עצמה כותבת: "נתוני נובמבר מצביעים על המשך הירידה החדה בעסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ורמה נמוכה יחסית בהשוואה לחודשי נובמבר קודמים".
המגמה הזו היא נקודת מפנה שיכולה להוביל את שוק הנדל"ן לירידת מחירים. יש מכלול של נתונים שתומכים בתחזית הזו: עליית הריבית, צמיחה של קצב התחלות הבנייה וירידה בהיקף המשכנתאות.
נראה כי הראשונים למצמץ יהיו משפרי הדיור, שמוכרים דירה מיד שנייה כדי לעבור לדירה אחרת - מרווחת יותר או חדשה. כאמור, בסקטור הזה היקף העסקאות היה נמוך במיוחד. אנשי האוצר מספקים עוד נתון שמאפשר ללמוד על היכולת של משפרי הדיור להמתין לקונה שיסכים לקנות את דירתם הישנה במחיר הרצוי. לראשונה מאז אפריל 2020 (שבו המשק היה שרוי באי־ודאות בגלל הקורונה) התקצר הזמן למכירת דירה על ידי משפרי דיור. באוקטובר השנה משך הזמן הממוצע שהם המתינו לקונה היה 17.4 חודשים, אך 18.4 חודשים באוקטובר הקודם.
מה ההסבר של האוצר לתופעה? "התקצרות זו במשך "חודשי המדף", שנרשמה דווקא על רקע צניחה במספר העסקאות בדירות יד שנייה, עשויה לרמז על נטייה גבוהה יותר של משפרי דיור להתפשר על מחיר המכירה של דירתם הקודמת.
משפרי הדיור ימהרו להתפשר על מחיר הדירה משום שבדרך כלל מכירתה נחוצה להם למימון קניית דירה החדשה. ככל שתהיה האטה, כך יותר מוכרים ייאלצו להוריד מחיר.
אבל מי שמצפה כי גם הקבלנים יתנהגו כך ויורידו מחירים עלול להתאכזב. נראה כי לרבים מהם יש מספיק אורך רוח והם יכולים להמתין לגל הבא של עליות המחירים. על פי משרד האוצר, 70% מהדירות שמכרו הקבלנים יימסרו לרוכשים בעוד יותר משנתיים, כלומר מרבית הדירות בפרויקטים שהבנייה בהם רק החלה כבר נמכרו. לשם ההשוואה, באוקטובר הקודם שיעור הדירות שנמכרו על הנייר היה 54%. מנכ"ל חברת בנייה מסביר כי עליית המחירים החדה ויוצאת הדופן בשנה האחרונה בשיעור של 20% "הכניסה אנשים לטירוף, כי הבינו שאם לא יקנו עכשיו המחיר רק יעלה". הבעיה של מי שמצפה לירידת מחירים היא שבמצב שבו רוב הדירות נמכרו עוד לפני שנבנו אין לקבלנים סיבה למהר ולהוריד מחירים.
אל הצומת הזה, שבו ייקבע הכיוון של שוק הדיור בשנים הקרובות, אנו מגיעים בחוסר ודאות פוליטית, בתקופה שעדיין לא ברור מי יתווה את מדיניות הממשלה בתחום ובכלל מה המדיניות שלה. המצב הזה מעודד כמובן קונים לצאת מהשוק ולצפות בו מהצד עד שכללי המשחק החדשים יתבהרו. גם יזמי נדל"ן עלולים להאט ולצמצם סיכונים. כפי שכבר קרה לא פעם בעבר, ייווצר ביקוש כבוש לדירות שעלול להתפרץ מחדש ולהוביל לעוד גל של עליות מחירים. לכן הממשלה החדשה חייבת למנוע קיפאון: לשמור ואף להגדיל את קצב התחלות הבנייה, בין היתר גם באמצעות תמריצים שימנעו מקבלנים לדגור על קרקעות.
