הישג נוסף ליזם ספי צביאלי: תוכנית כיכר אתרים חוזרת לדיון
הישג נוסף ליזם ספי צביאלי: תוכנית כיכר אתרים חוזרת לדיון
לאחר שהתוכנית אושרה להפקדה בינואר, קיבל ביהמ"ש המחוזי ת"א את טענת היזם ושותפתו איירפורט סיטי, במחלוקת מול עיריית תל אביב, קרן JTLV ומתיו ברונפמן, על זכויות בנייה בשווי מאות מיליוני שקלים בכיכר, והורה על מינוי שמאי שייבחן מחדש את טבלאות האיזון
תוכנית הבנייה בכיכר אתרים חוזרת שוב לדיון בוועדה המקומית, וזאת 4 חודשים לאחר שהוועדה כבר החליטה על הפקדתה להתנגדויות.
בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה על מינוי שמאי שיבחן מחדש את טבלאות האיזון שמהן נגזר שווי הנתח של כל בעלי הזכויות בכיכר. חוות הדעת של השמאי תובא לדיון חוזר בפני הוועדה המקומית, רק אחריו היא תוכל להפקיד את התוכנית.
הפקדה היא ההליך האחרון לפני אישורה של תוכנית, בעקבות הפקדה הציבור מוזמן להגיש התנגדויות לתוכנית או חלקים בה.
זוהי מערכה נוספת שבה ניצח היזם ספי צביאלי ושותפתו איירפורט סיטי, את עיריית תל אביב, קרן JTLV ומתיו ברונפמן. אך זוהי רק מערכה אחת במלחמה על מאות מיליוני שקלים שהסוף שלה עוד לא נראה באופק.
פסק הדין של השופט קובי ורדי אתמול הוא בעקבות עתירה שצביאלי הגיש במרץ כנגד העירייה ו-JTLV ובה ביקש מבית המשפט להורות על ביטול החלטה מינואר השנה של הוועדה המקומית תל אביב להפקיד את התוכנית. פסק הדין הזה נתן תוקף להסכמות שקיבלו הצדדים במהלך הדיון בעקבות אמירות של השופט ורדי שמהן ניתן ללמוד כי השתכנע מטיעוניו של צביאלי. על פי ההסכמות העתירה נמחקה, השמאי יוני לוי יבדוק באופן מקיף את טבלאות האיזון של התוכנית, בהתאם לטענות ומסמכים שיגישו הצדדים, בהתאם לשיקול דעתו המקצועי ולרבות באשר לשווי ולעקרונות השומה. חוות הדעת שלו תובא לדיון בוועדה המקומית לפני הפקדת התוכנית.
את צביאלי ואיירפורט סיטי ייצג עורך דין שמואל שוב, שהתנגד לטבלאות גם בדיון בוועדה המקומית בינואר. בעקבות אותו דיון, הוועדה המקומית הסתפקה באמירה כללית כי הטבלאות "ייבחנו על ידי שמאי חיצוני מטעם הוועדה המקומית ויתוקנו ככל הנדרש". לעומת זאת פסק הדין שהתקבל אתמול כולל הנחייה ברורה ומפורטת לבחינת הטבלאות, והנחייה המחייבת את הוועדה המקומית לדון בחוות הדעת החדשה לפני הפקדת התוכנית. השמאי החדש יוכל להמליץ על עריכת טבלאות איזון חדשות או לאמץ את הטבלאות הקיימות.
שוויו המתחם - 2.2 מיליארד שקל
בטבלאות האיזון שבמחלוקת, קובע השמאי מהו הנתח שיש לכל אחד מבעלי הזכויות בכיכר אתרים, ומה יהיה חלקו בפרוייקט הבנייה שיוקם על חורבות הכיכר.
התוכנית שבמחלוקת תאפשר להרוס את כיכר אתרים, ובין היתר לבנות במתחם 2 מגדלים בני 25 קומות ובניין שלישי שבו 7 קומות. בבניינים האלה יהיו 220 דירות וכ-300 חדרי מלון. עם אישורה של התוכנית הזו, שוויו המוערך של המתחם 2.2 מיליארד שקל. בעלי הזכויות הבולטים בו הם מצד אחד מתיו ברונפמן ויורשי שלום פישר שרכשו באמצעות קרן JTLV את המלון שעל הכיכר ומרבית החנויות בה. בצד השני של המתרס צביאלי ואירפורט סיטי בעלי החניון בכיכר אתרים. שאלת המיליארדים שבמחלוקת היא מה השווי היחסי של החלקים של כל צד וכתוצאה מכך מה היקף זכויות הבנייה שמגיעות לכל צד.
בינואר הוועדה המקומית תל אביב אישרה להפקדה את התוכנית. בטבלאות האיזון שצורפו אליה נקבע כי משקלו היחסי של חניון כיכר אתרים הוא כ־15.7%. כך שלבעלי החניון יגיע על פי הטבלה בפרויקט הבנייה החדש זכויות בשווי 345 מיליון שקל. צביאלי מעריך כי החניון שווה הרבה יותר וצריך להקנות לו הרבה מעל ל-50% מהזכויות, כלומר כ-1 מיליארד שקל ואף יותר.
הטענות שלו הן לניגוד עניינים שבו היה מצוי שמאי התוכנית משה פרידמן וכן יש לו לטענות באשר לעקרונות שעל פיהן פרדימן קבע את שוויו של החניון. הטענה לניגוד עניינים של השמאי היא משום שהוא ליווה את קרן JTLV בהליכים מוקדמים לקניית החניון והכין עבורה הערכות שווי. ובמקביל ערך מטעמה את טבלאות האיזון משום שהיא יזמית התוכנית. מפרוטוקול הדיון עולה כי השופט ורדי נטה לתמוך בטענה הזו. בדבריו לעורכות הדין ענת הדני ומיכל שמיר שייצגו את הוועדה המקומית תל אביב אמר "לשמאי שלך יש אינטרס לרצות את מי שמשלם לו, יש שאלה של נראות ציבורית, לפעמים מראית העין יותר חשובה. איך שהציבור יכול לראות את זה, זה לא נראה טוב" ובהמשך הוסיף "חובת הועדה המקומית לבקר את התוכן, ביתר שאת לבחון את טבלאות האיזון על פי החוק הקיים".
צביאלי ואיירפורט סיטי רכשו את חניון כיכר אתרים באוגוסט 2021 בתמורה ל-341 מיליון שקל במכרז שנולד גם הוא בעקבות עתירה של צביאלי. עד אז הבעלות על החניון התחלקה בין עיריית תל אביב (73%) לבין קרן JTLV . ביולי 2017 מועצת העיר תל אביב אישרה עסקה במסגרתה הקרן קנתה את חלק העירייה בתמורה ל־150 מיליון שקל, מחיר שמשקף שווי חניון כ-205 מיליון שקל. צביאלי עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב, הצליח לבטל את המכירה ולרכוש את החניון בעצמו.
אבל על פי טבלאות האיזון שכעת נבחנות מחדש שווי החניון הוא רק כ-100 מיליון שקל, וגם העובדה הזו משרתת את צביאליו ושותפיו. בנוסף הוא סבור כי יש להעריך את שווי החניון בשיטה שמאית שבה מהוונים את הכנסות החניון בתשואה של 5%. מאז ניהול החניון עבר לידיו העלה את מחירי החניה פי 2 וסביר כי יציג לשמאי שבוחן את הטבלאות נותנים המלמדים על הכנסות שנתיות בגובה מיליוני שקלים, שיעניקו לחניון שווי גבוה.
