יותר מ-3,000 דירות בבניינים של 25 קומות: הופקדה תוכנית ההתחדשות למתחם גיורא ברמלה
יותר מ-3,000 דירות בבניינים של 25 קומות: הופקדה תוכנית ההתחדשות למתחם גיורא ברמלה
התוכנית מציעה הריסת 750 יח"ד ב-35 בנייני שיכון רכבת בני 3 קומות ובניית 3,206 יח"ד במבנים בגובה של עד 25 קומות, כולל 74,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-153,000 מ"ר שטחי ציבור. אדר' העיר רמלה, הילה גזית: "תחנת המטרו המתוכננת בשכונת גיורא תהיה שער לעיר ומרכז חינוך ותרבות"
הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור) דנה אתמול בתוכנית תמ"ל 2050, התחדשות שכונת גיורא (מערב שכונת יוספטל) ברמלה והחליטה להפקיד אותה. מדובר בשכונה ותיקה, המשתרעת על שטח של כ-188 דונם, בין הרחובות עמיחי, צה"ל, חטיבת קרייתי וכביש 200 (עוקף רמלה לוד). התוכנית מציעה הריסת 750 יח"ד ב-35 בנייני שיכון רכבת בני 3 קומות ובניית 3,206 יח"ד במבנים בגובה של עד 25 קומות, כולל 74,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-153,000 מ"ר שטחי ציבור.
התוכנית מציעה שדרוג משמעותי של המרחב הציבורי, כולל שדרה ירוקה ורחבה המחברת בין מרכז העיר והשכונות הדרומיות לשכונת גיורא ותחנת המטרו המתוכננת "משה שרת". כמו כן, רשת הרחובות המוצעת מתחברת לרחובות הקיימים בסביבת התוכנית. תחנת המטרו מהווה עוגן ציבורי מרכזי בתכנון המוצע, ובסביבתה מוצעים מתחמי מגורים מעורבי שימושים ומרוכזים מוסדות ציבור עתירי זכויות בניה לרבות שימושים כלל עירוניים מושכי קהל. התוכנית היא יוזמה של רמ"י ועיריית רמלה וחתום עליה צוות בראשות אדר' ארי כהן.
הנספח החברתי של התוכנית מתאר אזור ישן ומוזנח למדי. מהאיבחון החברתי עולה כי כ-12% מהדירות שייכות לדיור הציבורי, כ-67% מדיירי תחום התוכנית הם ילידי הארץ והשאר ילידי ברה"מ לשעבר ואתיופיה. 75% מהתושבים שהשתתפו בסקר שהוכן עבור הנספח העידו כי הם מרוויחים מתחת לשכר הממוצע. עוד נמצא כי כ-45% ממשקי הבית צורכים שרותי רווחה.
המכפיל הממוצע (כמות יחידות הדיור החדשות ביחס לישנות) משתנה בין מתחמי האיחוד והחלוקה השונים, ונע בין 3.1-3.7. חוות הדעת הכלכלית של התוכנית, שעליה חתום שמאי המקרקעין יוני צ'רניאבסקי, צופה שיעור רווח של 10-18.4% עבור היזמים. סקר השוק שצ'רניאבסקי ערך מגלה שמחיר מ"ר של דירה בפרוייקטים חדשים בסביבה נע בין 18,200 שקל ל-23,000 שקל. חוות הדעת השמאית, שנערכה בתקופת המלחמה, מעלה כי בתקופה זו לא חל שינוי מהותי במחירי הדירות בעיר.
לביא היציג, ראש מנהלת התחדשות עירונית ברמלה אמר לכלכליסט ששכונת גיורא היא כביכול הקצה של העיר, אך שאישורה של התוכנית, מסמן שינוי: "הבשורה של התוכנית היא ההסתכלות על הקונטקסט האורבני. האסטרטגיה שלה היא יצירת מרחב ירוק מהמגדל הלבן (מבנה איסלמי מהמאה ה-8) שנמצא במרכז העיר, ועד השכונה. יצרנו מרחב פתוח ומזמין". אדריכלית העיר רמלה, הילה גזית מוסיפה: "יש ברמלה תיכנון ל-3.5 תחנות מטרו. ניסינו לייצר מצב שבו כל תחנה מקבלת איפיון אחר, כדי שאנשים יגיעו לעיר ולא רק בשביל עוד מקום תעסוקה. תחנת המטרו המתוכננת בשכונת גיורא תהיה שער לעיר ומרכז חינוך ותרבות ברמה מטרופולינית".
אדר' גזית סבורה שחוות הדעת של שמאי התוכנית ביחס למחירי הנדל"ן היא עדות למהלך יותר גדול: "ב-2015, כשרק התחילו לחשוב פה על התחדשות עירונית, המחיר למ"ר היה 14,000 שקל. עכשיו הוא עומד על ממוצע של 21,000 שקל. זו עליית ערך מהירה שבאה לידי ביטוי גם בכמות היוזמות ואני חושבת שהיא קשורה לתוכנית האב להתחדשות עירונית, שערכנו, המציעה ראייה אסטרטגית כוללת". לביא היציג מוסיף: "יש לנו היום 18 תוכניות התחדשות עירונית מקודמות, לכ-22,000 יח"ד. הצפי הוא שב-2025 יצאו היתרים ראשונים".
