ההזדמנות הגדולה של בת גלים תלויה בפינוי בסיס חיל הים
ההזדמנות הגדולה של בת גלים תלויה בפינוי בסיס חיל הים
המחירים בשכונת בת גלים בחיפה, שלה גישה נדירה לחוף הים, זינקו יותר מבשאר העיר. מגוון פרויקטים, ביניהם אחד על שטחו של בסיס חיל הים, יכולים להפוך אותה לנחשקת אף יותר. הצצה לשכונות שעתידות לשנות את פניהן
שכונת בת גלים ממוקמת על חצי אי בקצה המערבי של העיר חיפה, דרומית לנמל. תוואי מסילת הרכבת מהווה את גבולה המזרחי. בשונה ממרבית שכונות העיר חיפה, הבנויות על טופוגרפיה הררית, היא בנויה באזור שטוח ונהנית מממשק ישיר ונדיר במדינת ישראל עם חוף הים. בשנים האחרונות השתנתה מאוד אוכלוסיית השכונה והיא הפכה ליותר צעירה. לצד זה נפתחו בה גם בתי קפה חדשים ומחירי הנדל"ן בה זינקו. כעת, הם גבוהים כעת יותר מאשר ממחירי הדירות שבשכונות הכרמל. יש לא מעט סימנים לפרויקטי התחדשות נקודתיים וגם מתחמיים בבת גלים, שעשויים לשנות את הצביון שלה בעשור הקרוב.
על השכונה
בת גלים היא מהשכונות היהודיות הראשונות של חיפה, ותוכננה בשנות ה־20 של המאה שעברה על ידי האדריכל ריכרד קאופמן (נהלל, שכונת הדר בחיפה ושכונת רחביה בירושלים) לפי עקרונות עיר הגנים. השכונה היתה נקודת מאחז יהודית ראשונה באזור זה של העיר. המשמעות היא שכל האזור העובר ממערב לרחוב העלייה השנייה הוא ציר התנועה המרכזי בשכונה. הוא מאופיין בבנייה של בניינים נמוכים יחסית מוקפים בגינות. האזור שנמצא ממזרח לרחוב העלייה השנייה התפתח אחרי קום המדינה ומאופיין במתחמי שיכונים — לדוגמת שיכון הבריגדה ושיכון צה"ל.
בתחומי השכונה נמצאים בית החולים רמב"ם, הפקולטה לרפואה וסיעוד של הטכניון, וגם בסיס ההדרכה של חיל הים. בשכונה קיימים גם בית הספר היסודי "עליה", בית הספר הטכני של חיל הים "צור־ים" והתיכון הטכנולוגי המקצועי "שה"ם". בשכונה יש שני חופי רחצה — החוף השקט וחוף בת גלים, שאין ביניהם מעבר בגלל קיומו של בסיס חיל הים. מצד שני, לאורך חוף הים יש טיילת באורך 1.2 ק"מ.
לפי נתוני עיריית חיפה, בשכונה יש 4,729 תושבים, מתוכם 453 ערבים והיתר יהודים. על פי נתוני הארנונה של העירייה, שטחה של השכונה הוא 1,060 דונם, ויש בה 2,659 יח"ד. כמו כן, יש בה 290 בתי עסק (חנויות ומשרדים, כולל משרדי ממשלה), בשטח כולל של 444 אלף מ"ר. המדד הסוציו־אקונומי של תושבי השכונה לפי הלמ"ס הוא 4.5 מתוך 10.
ההזדמנויות
המחיר הממוצע למ"ר בשכונה כיום עומד על 19,700 שקל. לשם השוואה, בשכונת קריית אליעזר הסמוכה המחיר הממוצע עומד על 15,175 שקל למ"ר, ובשכונת אחוזה שבכרמל הוא 16,042 שקל למ"ר. מבין כל שכונות חיפה, רק בשכונת הווילות דניה המחירים למ"ר גבוהים יותר ועומדים על 25,252 שקל למ"ר. בשנה האחרונה נעשו בשכונת בת גלים 47 עסקאות.
למרות המחיר היחסית גבוה, בשכונה מקודמות תוכניות התחדשות רבות שעשויות להזניקו אף יותר. בחלק המערבי של השכונה ההתחדשות היא בעיקרה נקודתית (באמצעות תמ"א 38), אך בחלקים אחרים צפויה להיות התחדשות מתחמית. באוגוסט שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכנית פינוי בינוי במתחם בשטח של 31 דונם שבין הרחובות מילסון, העלייה השנייה ושרל לוץ. התוכנית מציעה הריסת 17 מבני מגורים ובהם 178 יחידות דיור ובניית 725 יחידות דיור במבנים בני כ־9 קומות, לצד מגדלים של 34-31 קומות. בנוסף, התוכנית כוללת שטחים מסחריים ושטחים עבור מבני ציבור. התוכנית היא יוזמה של עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. החברה שנבחרה לקדם את הפרויקט היא הכשרת הישוב.
תוכנית משמעותית נוספת היא התוכנית לפינוי בסיס חיל הים. התוכנית, שמקודמת על ידי רמ"י, מציעה להקים באתר הבסיס, שטח של 185 דונם, 1,300 יחידות דיור, 250 חדרי מלון, 250 יח"ד מיוחד (דיור מוגן), 9,000 מ"ר מסחר ותעסוקה וכ־25 אלף מ"ר לשימושים ציבוריים. הבנייה כוללת מבנים בגובה 7 קומות ליד השכונה הוותיקה, שעולה בהדרגה ל־10 קומות. ליד בית החולים רמב"ם, שם יש כיום מבנים גבוהים, ייבנו מגדלים של 18 עד 25 קומות. אין להפריז בחשיבותה של תוכנית זו שתאפשר, בין היתר, רצף אורבני וגישה לים.
במקביל, באוגוסט שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכנית פינוי בינוי במתחם בשטח של 31 דונם שבין הרחובות מילסון, העלייה השנייה ושרל לוץ, שתגדיל את מספר יחידות הדיור מ־178 ל־725. לאחרונה נערך דיון לבניית 1,550 יח"ד חדשות באתר בסיס חיל הים, בשטח של 185 דונם.
בחברת פרופדו, העוסקת בתחזיות בינה מלאכותית להתפתחות מחירי דירות, מעריכים כי בעשר השנים הקרובות יעלו מחירי הדירות בשכונה בכ־30%.
הסיכונים
אין ספק שבשכונת בת גלים מתרחש תהליך מתון של ג'נטריפיקציה ועליית מחירים, שעשוי להיטיב מאוד עמה. מנגד, יש לזכור שמדובר בעיר חיפה, שמנוהלת רע בכל הקשור לחיזוק תשתיות זה שנים רבות.
כך למשל, אין דאגה לתשתיות בסיסיות, החל מתחזוקת הכבישים ועד מוסדות חינוך. בנוסף, יש הזנחה של המרחב הציבורי, אין אכיפה על עבירות בנייה ויש פשיעה. התכנון העירוני וגם התוצרים האדריכליים ירודים, הן ברמה הקונספטואלית והן בביצוע.
בנוסף לכל אלה, שכונת בת גלים לא מנותקת ממה שקורה בשאר חלקי העיר, שסובלת זה שנים מהגירה שלילית לערי הסביבה. נדמה כי תוכנית פינוי בסיס חיל הים היא קריטית להתפתחות השכונה, אך כרגע אין שום אינדיקציה למתי היא תצא לפועל.
