שנת שיא למשרדים בתל אביב; "מחירי השכירות כבר ב-200 שקל למ"ר"
שנת שיא למשרדים בתל אביב; "מחירי השכירות כבר ב-200 שקל למ"ר"
בעיצומו של משבר הקורונה ספג השוק ירידות מחיר חדות, אבל את 2021 היזמים מסכמים כשנה הטובה ביותר שלהם. את התנופה סיפקו חברות ההייטק, שנאבקות על כל מ"ר בכל מחיר כמעט, ושוכרות מעבר לצורכיהן. ראש תחום המשרדים בעזריאלי: "אם היו לי עוד 50 אלף מ"ר פנויים, הייתי משכיר ב־200 שקל למ"ר"
השפל של הקורונה הוא זיכרון רחוק עבור שוק המשרדים בתל אביב, עם זינוק שעוקף את מחירי השיא טרום המגפה. אם בעיצומו של המשבר ספג השוק ירידות מחיר, לראשונה זה עשור, עד לרמה שאפיינה את 2014, היום יזמים ומתווכים מדווחים על השנה הטובה ביותר שלהם. והדלק שמניע את המגמה? כמו תמיד, משרדי ההייטק.
חברות הטכנולוגיה, שבדיעבד הקורונה עשתה להן רק טוב, נמצאות היום בבליץ של גיוסי עובדים, ולמרות מגמת העבודה ההיברידית, הן מחפשות להרחיב את שטחי משרדיהן. היכן? בתל אביב. אלא שבשנים הקרובות לא צפויה להסתיים בנייתם של מגדלי משרדים חדשים במרכז העיר, למעט פרויקט לנדמרק של אפי נכסים ומליסרון ברחוב הארבעה, ולחץ הביקושים עושה את שלו.
"אני 11 שנה בענף המשרדים, ואני לא זוכר פיק כזה. כשמתחם חסן ערפה התחיל להתמלא בקצב מהיר הבנו שקרה משהו. היום חברת הייטק שרוצה לשכור שם 2,500 מ"ר לא תצליח, ואלה ארבעה מגדלים חדשים שהתמלאו בעיקר בתקופת הקורונה", מסביר אור בן צבי קליין, מנכ"ל שירותי נדל"ן בקבוצת נת"מ. “לאחרונה אנחנו רואים עסקאות שנעות סביב ה־200 שקל למ"ר. במגדלי אלון נחתמה עסקה ב־190 שקל למ"ר לרמת גמר. לפני ארבע שנים כשהשכירו שם ב־90 שקל למ"ר זו נחשבה עסקה טובה. באזור של מידטאון, יגאל אלון, ToHa וחג'ג' המחירים נעים בין 140 ל־200 שקל למ"ר בגמר מלא. אלה מחירים גבוהים יותר מהימים של לפני הקורונה”.
מאיר כהן, מנכ"ל OFFISPACES, נותן חיזוק לנתונים: "זו שנת חלום, ולא יודע אם היא תחזור אי פעם. זה התחיל בסוף שנה שעברה, ומתחילת השנה זה רק הלך והתעצם. המחירים קשיחים בתל אביב, כולל הבורסה ברמת גן, כי גם שם אין שטחים. יש שלושה אזורי ביקוש לפי הסדר: שרונה הכי חזק ללא עוררין, אחר כך זה הציר של מנחם בגין, ולאחר מכן יגאל אלון יחד עם חסן ערפה. רחוב רוטשילד הוא קצת בעייתי, בעיקר כי אין מקום וזה מיועד יותר לחברות קטנות".
לדבריו, בפרויקט לנדמרק הקומות שנותרו משווקות לפי 170 שקל למ"ר, ו"זה יגיע למעל 200 שקל למ"ר אחרי גמר ברמה טובה". בפרויקט של אקרו בחסן ערפה המחירים בראשית הקורונה היו כ־75 שקל למ"ר מעטפת, והיום מדברים שם על 120 שקל למ"ר ואפילו יותר, ואין שטחים. עסקאות במחירים של 250 שקל למ"ר, כמו זו שנחתמה במגדל ToHa עדיין חריגות.
רוב השוכרים שמוכנים לשלם את המחירים הגבוהים הם מתחום ההייטק. "זה 99% הייטק, פה ושם איזה בנק השקעות או קרן הון סיכון, אבל זה בשוליים. הסטארט־אפים רבים בינם לבין עצמם, והם לא מוכנים לשמוע על משרדים מחוץ לתל אביב, זה לא מעניין אותם. הם במלחמה על העובדים שלא מסכימים לצאת מהעיר”, אמר כהן. “חברת סימילאר ווב למשל חיפשה שטח משרדים גדול, לא מצאה בתל אביב, ובסוף היא ‘יצאה’ לגבעתיים, זה נשמע מצחיק, אבל גם לגבעתיים לא מוכנים להגיע".
"המחיר בבני ברק חצי"
כל הגורמים בענף מסכימים כי היום ההתמקדות של ההייטק, ובפרט של הסטארט־אפים היא במרכז תל אביב. לדברי אברמי, ההתקשרויות עם חברות ההייטק הן כמעט רק בתל אביב, ובפרט בציר מנחם בגין. המיקוד הוא לנכסים שנמצאים סביב תחנות הרכבת הכבדה והקלה ונתיבי איילון. "במעגל השני שסובב את תל אביב אנו מתחילים לזהות מגמת גלישה גם לכיוון הרצליה ורמת גן, ואנחנו מעריכים שהיא תמשיך לראשון לציון וחולון”, אמר אברמי. “גם שם אנחנו בתפוסות גבוהות מאוד, אבל אנחנו חושבים שהזליגה תתרחש לשם. במעגל השלישי אנחנו מזהים תופעה של משרדי לוויין של החברות גדולות שיושבות עם הטאלנטים בתל אביב, אך מאפשרות לעובדים מהפריפריה לעבוד ממשרדי קצה במקומות אחרים כמו יוקנעם".
בן צבי מעריך כי "רק ביום שהרכבת הקלה תפעל תתחיל הזליגה לבני ברק ופתח תקווה. בתוך תל אביב אנחנו מרגישים שרמת החייל חוזרת לתמונה. זה מאפשר לחברות להציג לעובדים שהם נשארים בתל אביב, ויש שם עלייה בביקושים. גם ברצליה אין היצע חדש, היתה שם קפיצת מחירים אבל לא כמו בתל אביב. יש הרבה חברות שלא יגיעו להרצליה בעיקר כי הטאלנטים שלהם לא רוצים לעזוב את תל אביב".
אלעד פוקס, מנכ”ל אינדקס נדל”ן, העוסקת בייעוץ ותיווך משרדים, מעריך כי הזליגה תגיע גם לבני ברק: "המחיר בבני ברק הוא חצי במקרה הטוב, יש כבר שינוי על הציר הראשי של האזור. גם בפתח תקווה בפרויקטים החדשים יש ביקושים. חברות היוניקורנים לא יבואו לשם, אבל אחרות כן".
לירון בר ששת, Director of People & Culture, בחברת סנאפי, המפתחת פלטפורמה לשליחת מתנות לעובדים, חיפשה משרדים בתקופה האחרונה. החברה, שפועלת כיום ממתחם עבודה ברחוב אבן גבירול בתל אביב, שכרה לאחרונה 2,500 מ"ר במגדלי רובינשטיין במתחם יצחק שדה בעיר, אך את החיפוש הם החלו כבר באפריל. "כשיצאנו לחיפוש ראיתי המון משרדים, אבל ככל שהתקדם הזמן הם פשוט נחטפו”, מספרת בר ששת. “לקחנו שתי קומות והבאנו בחשבון את תוכנית הגדילה שלנו".
שוכרים רזרבות
עד לקורונה ענף המשרדים התנהל באופן שקול ושמרני מצד השוכרים. החברות השוכרות חישבו היטב את צעדיהן חודשים ושנים קדימה, לקחו הצעות מחיר, בדקו מספר אזורים וסוגי משרדים, אך כעת להיטות היתר מנהלת אותן. “בתל אביב עושים התמחרות על שטחים בעמידה במסדרון, וכבר הגענו למספרים של 250-200 שקל למ”ר”, מספר פוקס.
תופעה נוספת היא השכרה עודפת של שטחים. גדעון אברמי, ראש תחום המשרדים בקבוצת עזריאלי, מעריך כי יש חברות הייטק ששוכרות היום רזרבה של 15%-10%: “המחסור של 15 אלף העובדים בהייטק מתורגם למחסור בחצי מיליון מ”ר משרדים. בהנחה שהביקושים של חברות ההייטק ימשיכו כך, הם יגדלו על ההיצעים בתקופה הקרובה, ולכן אנחנו לא צופים שיהיו שטחים ריקים בקרוב. אם היו לי היום עוד 50 אלף מ”ר פנויים, הייתי משכיר אותם ב־200 שקל למ”ר”.
לפי בן צבי, השוכרות “צופות גדילה והן מראש לוקחות יותר שטח“. פוקס הוסיף: “ליוויתי חברה שלקחה 2,000 מ”ר, אף שהיא צריכה כרגע רק 700 מ”ר. היא מפחדת לשחרר אותם מחשש שתצטרך שטחים ולא יהיו לה”.
ואיך כל זה מסתדר עם מודל העבודה ההיברידי, שמאפשר עבודה מהבית, שחברות הייטק רבות עברו אליו? לכהן יש תשובה: "הנדל"ן לוקח רק כ־5% מהתקציב של החברות, ולכן המחיר לא מזיז להן. משרדים בלוקיישן טוב עוזרים להן לגייס עובדים".
לדברי פוקס, בחלק מהמקרים השטחים עומדים ריקים, אבל הדרישה למודל היברידי מגיעה מהעובדים, והיום הכוח אצלם. "נהוג היום לעבוד מהבית בין יום לשלושה ימים, ויש חברות שמתעקשות להביא את כל עובדי החברה יחד ליום או יומיים בשבוע. הדרישה הזו להביא את כולם ביחד מאלצת אותן לשמור את מלוא השטח שהן מחזיקות. מדובר בעיקר בחברות בינוניות. בחברות הגדולות זה לא קורה, שם מנסים לבנות מודלים שמקטינים את שטח המשרדים ב־50%-20%, אבל גם זה לא יקרה באופן מידי, אלא כשייגמרו החוזים. באמדוקס למשל הוציאו לשיווק בניין אחד בשטח של 5,000 מ"ר, ומדברים על להוציא עוד. הן לא צריכות שטח כל כך גדול".
לפי אברמי, השטח לעובד גדל כחלק מתפיסת הפנים של המשרדים שהחברות משקיעות בו המון מחשבה וכסף וזאת לצד הרצון לייצר מרחב לעובדים כחלק מתפיסת המרחב שייצרה מגפת הקורונה. "רוב החברות מדברות על יום-יומיים של עבודה מהבית מבלי לוותר על החלל שלהן. חברות ההייטק הבינו שבהיעדר היצעים צפויים עדיף להן להשכיר עוד שטח שחלקו ישמש כשכירות משנה וכאופציה להתרחבות".
והשאלה המתבקשת, האם מתפתחת בועה בשוק המשרדים? על כך משיב אברמי: "אנחנו מתרשמים שהביקושים מגיעים בעיקר מחברות מבוססות ויציבות. אנחנו לא מתקשרים עם כל סטארט־אפ שצץ וגם לוקחים בטוחות. כרגע יש כאלה שמוכנים לשלם יותר, אבל הם לא בהכרח אלה שייכנסו, אנחנו מעדיפים להתקשר עם חברות שהוכיחו את עצמן. אנחנו גם מגוונים ולוקחים לא רק הייטק”.
