בלעדימינהל התכנון יאתר תוכניות לבניית משרדים ויסב אותן למגורים
בלעדי
מינהל התכנון יאתר תוכניות לבניית משרדים ויסב אותן למגורים
ועדה מיוחדת להסבה מהירה של שטחי משרדים למגורים אישרה השבוע לראשונה שינוי ייעוד במגרש במתחם האלף בראשון לציון. הוועדה, שהוקמה ב־2021 אך התכנסה רק עתה, אמורה לתת מענה לשתי בעיות: עודף במשרדים ומחסור בדירות
התוכנית להסבת שני בנייני משרדים במתחם האלף בראשון לציון ל־113 דירות, שאישרה השבוע בפעם הראשונה ועדה מיוחדת, יכולה להיות סנונית ראשונה לקידומן של תוכניות משמעותיות נוספות. לכלכליסט נודע כי צוות ייעודי שהוקם במינהל התכנון החל לבחון תוכניות בנייה מאושרות שלא מומשו, במטרה להסב אותן למגורים או להוסיף להן שטחי מגורים. התוכניות שייבחנו הן כאלה שמאפשרות היום לבנות משרדים ושטחי מסחר, אך גם תוכניות בנייה למגורים שאושרו לפני שנים, לא מומשו וכיום אפשר לצופף אותן.
התוכנית שאושרה להפקדה בתחילת השבוע במתחם האלף בראשון לציון יוצאת מהכלל, וממנה אפשר ללמוד על הקשיים בקידום תוכניות דומות, והפתרון שנרקם במינהל התכנון. בנובמבר 2021 הוקמה לראשונה ועדה מיוחדת עם סמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, במטרה לקדם במהירות תוכניות להסבת משרדים למגורים. את היוזמה הזו דחף אגף התקציבים במשרד האוצר במטרה לפתור שתי בעיות שהן תמונת מראה אחת של השנייה. מצד אחד עודף של תוכניות לבניית משרדים, ומצד שני מחסור תמידי בשטחי מגורים שמוביל לעלייה עקבית במחירי הדירות.
אלא שעד יום ג' השבוע, הוועדה הזו לא התכנסה וכמובן שלא אישרה תוכניות. התוכנית שהיא אישרה לראשונה חלה על מגרש קטן בגודל של כ־2.5 דונם בחלק המזרחי של מתחם האלף במערב ראשון לציון. המתחם סמוך לאיילון ולא פחות חשוב – ליד תחנה עתידית של הקו החום, שבו תפעל מערכת של ART, שהיא מעין רכבת על גלגלים או אוטובוס ארוך כרכבת. עד יום ג' חלה על המגרש הזה תוכנית לבניית שני מגדלים בני 15 קומות שבהם כ־8,500 מ"ר של משרדים, ועוד כ־1,300 מ"ר של חנויות. הוועדה המירה את רוב המשרדים ל־113 דירות קטנות: 84 מהן עד 65 מ"ר ו־29 עד 80 מ"ר. הוועדה הותירה כ־3,000 מ"ר של משרדים בשלוש הקומות הראשונות, ונשארו שטחי המסחר.
כשהוקמה הוועדה השאיפה הייתה ליצור מהלכים תכנוניים שישפיעו באופן דרמטי על מלאי הדירות על ידי הסבה של אזורי תעסוקה גדולים לשכונות מגורים. לכן נקבע כי בראשה יעמוד יו"ר המועצה הארצית ולצידו כמתכנן מנכ"ל מינהל התכנון. אבל הוועדה המיוחדת מפקיעה סמכויות מידי הוועדות המחוזית, שמצויות בקשרי עבודה עם העיריות וערות לצרכים שלהן הרבה יותר מאשר מוסד תכנון רב־סמכויות שנמצא רחוק מהשטח.
מהלכים שגורמים לכרסום בשטחי המשרדים בערים, מובילים תמיד להתנגדות העיריות בגלל פוטנציאל אובדן ההכנסות. לכן היה רצון לקדם רק תוכניות משמעותיות בעלות ערך ציבורי, ולא להיכנס לעימותים על תוכניות שאולי יטיבו עם יזם, אך התרומה שלהן לציבור זניחה. הבעיה היא שיזמים פרטיים יכולים לקדם רק תוכניות שחלות על המגרש שבבעלותן, ומשום כך מאז הקמת הוועדה הוגשו אליה תוכניות קטנות שחלות על כמה דונמים, ולא כאלה שמצדיקות מאבק בעיריות או בוועדות המחוזיות. הניסיונות האלה נדחו ולא נידונו בוועדה. מה עוד שלעיתים העירייה עצמה קידמה תוכנית, שממילא הסבה הרבה שטחי משרדים למגורים.
אבל בעוד שיזמים פרטיים לא יכולים לקדם תכנון על שטחים גדולים, למינהל התכנון יש את הסמכות לעשות זאת. ולכאן בדיוק נכנס אותו צוות שהוקם לאחרונה. חבריו יאתרו מתחמים גדולים, בלי קשר להרכב הבעלויות, עם פוטנציאל לתכנון מחדש ויוכלו לקדם את התוכניות החדשות בוועדה המיוחדת.
הגורל של התוכניות שאושרה השבוע עלול היה להיות דומה לאלו שנדחו בעבר, אלא שבמינהל התכנון ובמשרד אוצר זיהו בה כמה תועלות ציבוריות. ראשית, הסכמת היזם לבנות דירות קטנות וזולות יחסית תאפשר להוסיף לשוק מוצר בחסר. תוכניות שבהם יזמים מציעים דירות גדולות ויקרות לא זוכות לאהדה דומה. בנוסף, המיקום של המגרש בסמוך לתחנה של מערכת להסעת המונים מאפשר לשמר חלק משטחי המשרדים, כך שהפגיעה בראשון לציון מצטמצמת. במתחם האלף יש למשל תוכניות לבניית 1.2 מיליון מ"ר של משרדים, ולעומת זאת רק כ־3,000 דירות. כך שההשפעה של התוכנית שאושרה השבוע על התמהיל הזה כמעט שלא תורגש.
נוצר כאן פרויקט אולי קטן, אך כזה שמדגים חזון תכנוני שכולל עירוב שימושים, ודירות קטנות במחיר נגיש יחסית. את הדיון ניהל ביום שלישי סגן הממונה על התקציבים באוצר מתן יגל, שהחליף את יו"ר המועצה הארצית לתכנון נתן אלנתן. את מקומו של מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח תפסה סמנכ"לית לתכנון מרחבי ליאת פלד. התוכנית אושרה פה אחד גם בתמיכת נציגי הירוקים, שמעודדים בנייה למגורים על שטחים מתוכננים במקום בשטח פתוח.
את הפרויקט יזמה חברת הצלחת יחזקאל. החברה שנוסדה בשנות ה־60 של המאה הקודמת על ידי כ־680 גמלאי אגד. הם קיבלו וקנו מגרשים במערב ראשון לציון, שעמדו שוממים במשך עשרות שנים. בשנות ה־90 הובילו מהלך של פירוק מרצון. אך במקום למכור את נכסי החברה, בעלי המניות החליטו להשביח את המגרשים, לקדם תכנון ואז למכור או ליזום בעצמם. בין היתר החברה מכרה את המגרשים שעליהם הוקם מתחם הסינמה סיטי. החברה בונה כעת עבור בעלי המניות שלה בניינים עם כ־300 דירות במתחם האלף.
