תוכנית מתאר חדשה לראש העין: הכפלת האוכלוסייה בתוך 20 שנה
תוכנית מתאר חדשה לראש העין: הכפלת האוכלוסייה בתוך 20 שנה
החזון של התוכנית שם דגש על התחדשות עירונית וציפוף, זאת מאחר ורוב השטח המותר לבנייה כבר נוצל ולו תוכניות מאושרות. רז שגיא, ראש העיר ראש העין: "לא נאפשר שיווק קרקעות, עד שלא נראה בנייה של שטחי תעסוקה ומסחר"
הוועדה המחוזית מרכז תדון מחר בתוכנית המתאר החדשה של ראש העין. התוכנית מבקשת להגדיל את כמות האוכלוסייה של הישוב בתוך 20 שנה מ-72,000 ל-135,000, כמעט פי 2. עם זאת, רובו המוחלט של השטח המותר לבנייה על פי התמ"מ (תוכנית מתאר מחוזית) כבר נוצל ולו תוכניות מאושרות, ולכן כמעט ואין לעיר עתודות קרקע פנויות לתכנון חדש. החזון הוא אפוא התחדשות עירונית וציפוף. מ-4,570 ל-8,570 נפש לקמ"ר. בכל מקרה, לתוכנית יש אתגר כלכלי משמעותי שכן השטח המניב לנפש בעיר נמצא בשנים האחרונות בירידה, בשעה שהיצע שטחי התעסוקה באזור בגדילה משמעותית.
ראש העין ממוקמת בטבעת החיצונית של מטרופולין ת"א, ממש על גדר החומה המציינת את הגבול עם השומרון, ובסמוך לכביש 6. היא מוקפת ישובים קטנים יותר, ביניהם אלעד, קיבוץ עינת, קיבוץ גבעת השלושה וכפר קאסם. העיר "ההיסטורית" של ראש העין, הוקמה בשנות ה-50, מאופיינת ומאופיינת בבנייה צמודת קרקע בצפיפות נמוכה יחסית. בשנות ה-90 ניבנו ממזרח שכונות "הגבעות", המאופיינות גם הן ברובן בבנייה צמודת קרקע ובמגרשים גדולים יחסית. בשנים האחרונות, גם באמצעות הסכם הגג שנחתם ב-2014, אושרו תוכניות במורדותיה הדרום מזרחיים של הערי המציעות אלפי יח"ד בבנייה רוויה.
עיקרי תוכנית המתאר, שעליה חתום צוות בראשות אדר' נעמה מליס, הם ביסוס המרכזיות של שכונת המייסדים כמוקד עירוני ראשי. כמות יחידות הדיור במקום, שעומדת על 12,200 תוכפל. כמות יחידות הדיור בשכונות צמודי הקרקע, משנות ה-90, גבעת הסלעים וגבעת טל, תוכפל פי 2 ואף יותר. כמות יחידות הדיור בנווה אפק A תגדל מ-623 ל-2,321, בנווה אפק B התוכנית מציעה גידול מ-551 יח"ד ל-1,471. אזור התעסוקה של הישוב, הסמוך לכבישים 5 ו-6, ששטחו 691 דונם, אמור לצמוח ולהפוך ל"אזור תעסוקה מטרופוליני". במקום יבנו גם 350 דירות קטנות.
נקודת המוצא של הפרוגרמה הכלכלית של תוכנית המתאר החדשה, אשר הוכנה ע"י "תנע", היא שהעיר גדלה מהר מאד ושהמחסור בשטחי תעסוקה, אדיר. כך, בין השנים 2015-2020 גדלה כמות יחידות הדיור ב-73%. מצד שני, בעוד שאוכלוסיית ראש העין גדלה בכ-57%, שטחי הנדל"ן העיסקי, באותן שנים, גדלו ב-19%. הדבר משפיע באופו ישיר על היחס הנדל"ן המניב לנפש בראש העיר, הנמצא במגמת ירידה. אם לדייק, השטח המניב (תעסוקה ומסחר) לנפש עמד ב-2016 על 11.6 ובשנת 2020, על 8.8 מ"ר לנפש.
הדוח מסביר כי מימוש שטחי התעסוקה הסטטוטוריים (כלומר, אלה שזה יעודם לפי תב"ע) בעיר נמוך וזה נובע בעיקר בגלל שיש באזור רוויה אדירה של שטחי תעסוקה. הן בערים השכנות והן מעבר לקו הירוק (אזה"ת שער שומרון). במילים אחרות-אין תמריץ כלכלי כרגע למימוש שטחי תעסוקה בראש העין.
היעד שאליו שואפת תוכנית המתאר הוא הכפלה של כמות שטחי התעסוקה והמסחר. מ-1.3 מליון מ"ר של שטחי תעסוקה בתוכניות מאושרות ל- 2.3 מיליון מ"ר.
רז שגיא, ראש העיר החדש של ראש העין, ביקש מהוועדה המחוזית שהות ללמוד את התוכנית, שלה התנגד בעת ישיבתו באופוזיציה של מועצת העיר. חשוב לו שהתוכנית תיתן מענה הולם למבני ציבור בשכונות העיר המתחדשות, וגם, שמשרד החינוך ורמ"י, יקחו על עצמם את מימון ההריסה והבנייה מחדש של מבני הציבור האלה. הוא הדגיש, כי אם לא יבנו בעיר שטחי תעסוקה ומסחר, הוא לא יאפשר בנייה למגורים: "זה הא בהא תליא. אנחנו לא נלך על תב"עות ולא נאפשר שיווק קרקעות, עד שלא ניראה בנייה של שטחי תעסוקה ומסחר".
לדברי בוריס דנילביץ, מנהל המחלקה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה, "השאלה היא איך ניתן להגדיל את השטחים כשאתה נמצא באזור רווי שטחי תעסוקה, כשהתחרות היא עם פ"ת, אלעד, כפר קאסם ואפילו עם הוד השרון וכ"ס וכשחלק מהן גדולות יותר וברמת סטטוס סוציו אקונומי גבוהו יותר. בנוסף, הן נהנות מנגישות טובה יותר למרכז, גם באמצעות הרק"ל". ד"ר רינה דגני, סבורה כי נדרש פתרון רדיקלי של חלוקת הכנסות בין הרשוית: "עיריית ראש העין חייבת להמשיך ולהגדיל את אוכלוסייתה כמנוע צמיחה עתידי של העיר. העירייה חייבת לפעול מול עיריית פתח תקווה ולהתחלק בהכנסות מארנונה עסקית. גם לעיריית פ"ת קיים אינטרס להתחלק בהכנסות כדי שראש העין לא תתחרה בה כדי שלא תהיה קניבליזציה של שטחי תעסוקה".
