"כל דירה במחיר השוק מאזנת לי הפסד של 3 דירות במחיר למשתכן"
"כל דירה במחיר השוק מאזנת לי הפסד של 3 דירות במחיר למשתכן"
הביקושים הגבוהים של דירות מול ההיצע המועט מאפשר ליזמים להעלות את מחירי הדירות שהם מוכרים בשוק החופשי כדי לממן את ההנחה העמוקה שהם מעניקים במחיר למשתכן. התוצאה: התוכנית הממשלתית שניסתה להוריד מחירים - נכשלה, יצרה עיוותים ומלבה בעצמה את ההתייקרות. כתבה רביעית בסדרה
הוגי מחיר למשתכן קיוו כי התוכנית תוביל לירידת מחירים, אולם לא רק שמחירי הדירות עלו בשנים שהתוכנית הזו, על גרסאותיה, פועלת, אלא שיזמים עמם שוחחנו מעידים כי היא עצמה זו שעודדה להעלות את מחירי הדירות.
זה כמה שנים שבפרויקטים של דירה בהנחה ובהגרלה משלבים כ־40%-20% של דירות שנמכרות בשוק החופשי, כלומר במחיר ללא פיקוח ולכל קונה. תנאי התוכנית, העובדה כי המכירות לזכאים מובטחות, והיצע קטן אל מול ביקוש גואה לדירות הובילו לכך שקבלנים פועלים להעלאת מחירי הדירות שהם מוכרים בשוק החופשי כדי לממן הנחה עמוקה במחיר למשתכן, ועדיין לשמור על רווחיות מספקת. הנפגעים המיידיים הם מי שאינם זכאים לקנות דירה בהנחה, ומבקשים לקנות דירה במחירי השוק החופשי. בקבוצה הזו יש משקיעים, אך גם הרבה משפרי דיור - משקי בית שפשוט מבקשים לקנות דירה חדשה במקום הדירה שבה הם גרים.
בטווח הארוך גם הזכאים מחוסרי הדירה נפגעים. אמנם הדירות נמכרות לזכאי משרד השיכון בהנחה, אבל אחת לכמה שנים המדינה מעדכנת את מחירי הדירות בהנחה, בהתאם לשינוי במחירי הדירות. כך שנוצר מעגל שמזין את עצמו - מחירי הדירות בשוק החופשי מאמירים, ומחירי הדירות בהנחה עולים אחר כך בשיעור דומה. כמובן שמחירי הדירות עלו לפני מחיר למשתכן ולא בגלל התוכנית, וגם כיום המחירים מאמירים בשל תהליכים אחרים ובהם ריבית נמוכה, והיצע דל לעומת ביקוש רב. אבל ההתערבות הממשלתית בשוק לא הוכיחה את עצמה, יצרה עיוותים ומלבה בעצמה את ההתייקרות.
במחיר למשתכן המדינה קבעה את מחיר הקרקע, כשהוא גילם הנחה מסוימת ביחס למחיר השוק. חברות הבנייה התחרו במכרז על המחיר הזול ביותר שבו הן מתחייבות למכור דירה לזכאים. לעומת זאת, היום המדינה קובעת את מחיר הדירה כאשר הוא משקף הנחה של 20% בהשוואה למחיר דירה דומה בדצמבר 2020 עד 500 אלף שקל. על בסיס הנתונים האלה הקבלנים מתחרים על מחיר הקרקע - ההצעה הגבוהה זוכה. שתי השיטות הן צדדים שונים של אותה שמיכה קצרה - ככל שגובה ההנחה לדירה מעמיק, כך חברות הבנייה נדרשו להעלות את מחירי הדירות שהן מכרו בשוק החופשי. והיום ככל שמחיר הקרקע מאמיר, כך דירות השוק החופשי מתייקרות.
הדוגמה הבאה ממחישה את התופעה: ביוני 2018 חברת אשדר זכתה במכרז ל־4 מגרשים בקריית אונו, שמאפשרים לבנות 815 דירות בסך הכל, 584 מהן בהנחה, 229 מיועדות לשוק החופשי במחיר ללא פיקוח. במכרז הזה התחרות היתה על המחיר הזול ביותר למ"ר. אשדר גברה בכל אחד מ־4 המכרזים על 7-6 חברות אחרות, בזכות הצעות בטווח של 11,483 שקל ועד 12,059 שקל למ"ר לדירות שנמכרות לזכאים. אולם לפי הדו"ח השנתי שלה לסיכום 2021, המחיר הממוצע למ"ר בבניינים השונים בפרויקט היה כ־16-14 אלף שקל. הממוצע הזה הספיק לה לרווח גולמי של 14%-11%. נמוך יחסית לפרויקטים אחרים שלה שבהם היא מדווחת על רווחיות גולמית של 20% ולעתים 30%.
כדי להגיע למחיר ממוצע למ"ר שמספק לה את הרווחיות הזו, היא מכרה את דירות השוק החופשי לפי מחיר של 24 אלף שקל למ"ר ועד כ־28 אלף שקל למ"ר. על פי נתוני madlan, אשדר מכרה ב־2021 91 דירות בשוק החופשי במחיר ממוצע של 2.71 מיליון שקל, כשבאותה שנה מחיר ממוצע לדירה חדשה בעיר היה 2.59 מיליון שקל למ"ר. השנה היא דיווחה על מכירת 7 דירות שמחירן כ־3.4 מיליון שקל, ועל פי madlan מחיר דירה חדשה הוא 2.9 מיליון שקל בממוצע.
והנה דוגמאות נוספות: בפרויקט של רמי שבירו ביבנה דירות השוק החופשי נמכרו ב־2020 בממוצע ב־2.2 מיליון שקל, ואילו על פי madlan המחיר הממוצע באותה עת היה 2.047 מיליון שקל. חברת ארזי הנגב של עודד שריקי מוכרת בבני ברק את דירות השוק החופשי בכ־3.1 מיליון שקל בעוד המחיר הממוצע לדירות חדשות בעיר הוא כ־1.9 מיליון שקל.
"זה מצחיק, זה אמור להיות בדיוק הפוך בכלכלה נורמלית. אבל בגלל שאנחנו לא כלכלה נורמלית אז היזמים מתאזנים על דירות שוק חופשי", מסביר שמגר ואקנין, מבעלי גשם החזקות שחולשת לבד ועם שותפים על פרויקטי מחיר למשתכן ודירה בהנחה שבהם כ־5,000 דירות. "אם יש לי פרויקט שהוא משולב דירות שוק חופשי ומשתכן, אני מתאזן על השוק החופשי. פתאום הפנטהאוזים שיכולתי למכור ב־1.6 מיליון שקל, 1.7 מיליון שקל, אני עושה אותם יפים יותר, גדולים יותר, אבל מוכר אותם ב־2.2-2.1 מיליון שקל. כל דירה מיוחדת מאזנת אצלי הפסד של 4-3 דירות במחיר למשתכן. במכרז כשהתנאים הבסיסיים בו מובילים להפסד על הדירות במחיר למשתכן, אומרים אין בעיה, למה למכור דירת שוק חופשי ב־1.4 מיליון שקל, נמכור אותה ב־1.55 מיליון. למה? ככה, כי אני יכול".
כאשר הושקה מחיר למשתכן בשנת 2016, שר האוצר באותה עת משה כחלון קיווה כי שיווק של הרבה דירות בהנחה יאלץ את השוק להוריד מחירים. אבל בשנה נמכרות כ־110 אלף דירות חדשות ומיד שנייה - פי 4 ויותר מאשר כמות הדירות בהנחה, ולכן התוכנית לא משפיעה על המחירים.
ואקנין אומר על כך כי "הבנו שאנחנו צריכים לעשות את הדירות שנמכרות בשוק החופשי הרבה יותר מיוחדות, יותר טובות כדי שנוכל להצדיק מחיר הרבה יותר גבוה מהפרויקט השכן. במקום פנטהאוז של 160 מ"ר, אני עושה פנטהאוז של 200 מ"ר. אני מוריד את המטרים האלה מהמשתכן. במקום דירת 5 חדרים של 120 מ"ר אני אעשה דירות של 115 מ"ר. על 10 דירות הרווחתי 50 מ"ר שאני לא מוכר במשתכן ומוכר בשוק חופשי. כל מ"ר שאני מעביר מהמשתכן לשוק החופשי אני מרוויח פעמיים - גם במכירה בשוק חופשי, וגם באי־מכירה במחיר למשתכן".
העובדה שרוב הדירות בפרויקט הן בהנחה לזכאים, מצד אחד מאלצת את הקבלנים להעלות את מחירי דירות השוק החופשי, אך היא גם זו שמאפשרת את עליית המחירים. חברות בנייה מקבלות הלוואה מהבנקים למימון הבנייה. ההלוואה ניתנת רק לאחר שהחברה מצליחה למכור חלק מהדירות ומראה לבנק הכנסות ראשוניות. לכן בפרויקט רגיל נהוג לצאת עם מבצעי פריסייל - מכירה מוקדמת, שבהן דירות נמכרות בהנחה מסוימת, באופן שמאפשר לחברה להציג הכנסות מהירות. אבל בפרויקטים הממשלתיים שבהם דירות בהנחה נמכרות לזכאים, אין שום צורך במבצעים האלה. הלקוחות כבולים, המכירות ידועות מראש, והמימון והליווי הבנקאי מובטחים. "כשיש מחיר למשתכן אני לא ממהר למכור, אני מחכה כדי למצות מחירים ולהגן על עצמי מהתייקרות תשומות הבנייה", מסביר צבי ויינר, מנכ"ל מגידו, שבונה 1,500 דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. "כשאין סיכון של כניסה לליווי בנקאי, דירות בשוק החופשי נמכרות בשלב יותר מאוחר. ככל שמתקדמת הבנייה מחירי הדירות עולים. משום שלא היה סיכון של כניסה לליווי, אפשר למצות בצורה רגועה את מחירי דירות השוק החופשי".
היכולת של חברות הבנייה להעלות את מחירי הדירות שנמכרות בשוק החופשי היא משום שהמדינה שחררה בשנים האחרונות מעט מאוד קרקעות שמאפשרות בנייה של דירות שמיועדות לקונים שאינם זכאים. בנוסף בעשרות ערים, חברת בנייה בודדת הצליחה להשתלט על מתחמים גדולים (ראו מסגרת בעמוד זה). השליטה בנתח גדול של דירות השוק החופשי, והיעדר תחרות, מחזקים את היכולת של אותה חברה להעלות מחירים.
ואקנין אומר על כך כי "ברגע שהמדינה משווקת שכונה שלמה במשתכן ואתה יודע שבקושי 20% מהשכונה הולכת להיות שוק חופשי, אתה בשוק כבול. פתאום לא הדיירים של מחיר למשתכן הם אלה שכבולים, אלא מי שרוצים לקנות דירה שהיא לא במשתכן. הם חייבים לקנות אצלך את הדירה, כי רוב השכונה היא רק משתכן. נגיד בנהריה אנחנו בונים כ־2,000 דירות, והנתח של שוק חופשי מאוד קטן. אז קובעים את המחיר. נניח החלטת לעלות ב־50 אלף, אז השוק יצטנן יום, יומיים, שלושה, ואחרי זה אנשים יחזרו לקנות כי אין להם אופציה אחרת".
לדברי ויינר, גם עלייה של מדד תשומות הבנייה מתגלגלת לדירות שנמכרות בשוק החופשי. "כשהתקבלה החלטה ב־2018 לא להצמיד את דירות מחיר למשתכן למדד עד קבלת היתר בנייה, אז גם הסיכון של עליית המדד הועמס על החלק היחסי של דירות השוק החופשי וגרם לעליית הפער בין מחיר דירה רגילה לדירת מחיר למשתכן".
הגישה שסקרנו כאן מאפשרת לקבלנים לזכות במכרזים בזכות הצעות אופטימיות שמניחות כי מחיר הדירות יעלה. ויינר מסביר כי "החברה שלנו לא תמחרה את הרווחים החזויים בפרויקט על סמך עליית מחירים חזויה. אך אנו רואים במכרזים שבהם לא זכינו שיש חברות שמסתפקות ברווחיות של עד 5%, שאינה מספיקה, ולכן מעריכים שהן בונות על עליות מחירים".
