בליץ השיווקים הגדול של רמ"י מרוקן את המאגרים
בליץ השיווקים הגדול של רמ"י מרוקן את המאגרים
הרשות הוציאה השנה למכרז קרקעות ל־48 אלף יחידות דיור, ונותרה כמעט בלי קרקעות לשיווק או עם כאלה שתקועות בגלל חסמים. המנכ"ל: "נעמוד ביעדי השיווק"
בליץ מכרזי הקרקע להקמת יחידות דיור הגיע בשבועות האחרונים לשיא, על רקע הביקוש ההיסטרי לנדל"ן למגורים, המאמצים של המדינה למלא מחדש את הקופה הציבורית וסיום דרכה של מחיר למשתכן - שסבסדה את מחיר הקרקע. על פי הנתונים המעודכנים, פורסמו מתחילת השנה מכרזים להקמת כ־48 אלף יחידות דיור (במכרזים רגילים ובפטור ממכרז) לעומת 24.5 אלף בלבד בתקופה המקבילה ב־2020 - פי שניים כמעט. בשנת 2018, תור הזהב של מחיר למשתכן, פורסמו עד סוף אוגוסט מכרזים בהיקף של כ־34 אלף יחידות דיור.
השיווקים השנה התרכזו במחוזות תל אביב והמרכז
עם זאת, על רקע הזינוק במחירי הקרקעות גובר החשש שהמדינה לא תצליח לייצר מלאי קרקעות זמינות לשיווק, שיוכל לעצור את טירוף המחירים. זאת במיוחד במחוזות תל אביב והמרכז המבוקשים, שם התרכזו השיווקים מתחילת השנה.
מבדיקת "כלכליסט" עולה כי במחוז ת"א נותרה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קרקע להקמת 320 יח"ד בלבד עד סוף השנה. מדובר בשני מכרזים בתל השומר, שבמזרח רמת גן. זאת, לפי נתוני תוכנית העבודה שפרסמה רמ"י בתחילת השנה. לפי מפת השיווקים של מחוז ת"א, מתוך 4,744 יח"ד שמופיעות בתוכנית העבודה של רמ"י, שווקו עד כה 3,464 יח"ד, בעוד שיווקן של 960 יח"ד נוספות עוד השנה מוטל בספק, היות ששיווק הקרקע תלוי בגורמים כמו פינוי פולשים, התניה של אישור שינוי גבולות שטח שיפוט ועוד.
במחוז מרכז המצב אינו טוב יותר. עד כה שיווקה רמ"י 3,358 יח"ד בלבד מתוך יעד של 21,867 יח"ד. במקרה זה הפוטנציאל להמשך השנה גדול, אך רק אם המדינה תצליח להתגבר על אינספור חסמים. כ־15,240 יח"ד, שהן כ־70% מיעד השיווק במחוז, יהיו זמינות לשיווק רק לאחר הסרת חסם כזה או אחר. למשל, בקריית עקרון ניתן לאחרונה צו מניעה נגד תוכנית הותמ"ל (הוועדה הממשלתית לאישור מתחמי בנייה גדולים), וייתכן שייקח זמן לשחרר אותה, אם בכלל. בבני עייש תוכנית ל־2,000 יח"ד מותנית בשינוי גבולות בידי משרד הפנים ובהסכמי פיתוח עם הרשות המקומית. ביבנה מעוכבות 2,000 יח"ד בפתרון תשתיות באחריות רכבת ישראל ונת"י. מכל רשימת השיווקים הפוטנציאליים רק 2,473 יח"ד זמינות לשיווק, וכל היתר ידרשו פתרון של חסמים.
במחוז צפון המצב טוב מעט יותר. יעד השיווקים עמד על 7,880 יח"ד, מתוכן שווקו עד כה רק 659 יח"ד, ורק כשישית מהמכרזים המתוכננים תלויים בהסרת חסמים. במחוז חיפה עומד יעד השיווקים על 8,283 יח"ד, מתוכן זמינות לשיווק רק 3,311 יח"ד והיתר שווקו, וכרבע מהן תלויות בחסמים (2,172). במחוז ירושלים יש לרמ"י רק 1,792 יח"ד זמינות לשיווק מתוך יעד של כ־15 אלף יח"ד, בעוד כ־10,000 יח"ד (72% מיעד השיווק) חסומות. במחוז דרום שווקו מינואר 1,322 יח"ד מתוך יעד של 12,182 יח"ד. כמחצית תלויות בהסרת חסמים, כך שלרמ"י נותרו לשיווק רק 4,114 יח"ד.
אמנם רמ"י היא שאחראית לשיווק קרקעות המדינה, אך היא רק חלק משרשרת גופים, שצריכים לעבוד יחד כדי להסיר חסמים ולשחרר תוכניות תקועות. כמו כן, רמ"י נוהגת לשווק קרקע לאלפי יח"ד לקראת סוף השנה. למשל, בשבוע האחרון של 2020 שווקו 8,000 יח"ד.
למכרזים הרגילים צריך להוסיף, כאמור, לא מעט יחידות דיור הנמסרות בפטור ממכרז (למושבים וכד’). אף שעד כה שווקו רק כ־14 אלף יח"ד במכרזים, רמ"י הקצתה בנוסף מגרשים הכוללים בסך הכל כ־48 אלף יח"ד.
רמ"י תוציא מכרזים שלא היו בתוכנית המקורית
ברמ"י תולים עדיין תקוות בשחרור חלק מהחסמים עוד השנה, לצד מכרזים שלא היו בתוכנית העבודה המקורית ל־2021 ואפשר יהיה לשווק עד לסיומה. בין המכרזים שלא נכנסו לתוכנית ופורסמו כעת - מכרז ל־2,400 יח"ד בחיפה, מכרז ל־1,227 יח"ד בעכו ומכרז ל־250 יח"ד בטירת כרמל. כמו כן, השבוע חתמה רמ"י על הסכם עם משרד הביטחון להקדמת פינוי שטחים בשלושה בסיסים – צריפין (ראשון לציון ובאר יעקב), סירקין (פתח תקווה) וטירה (חיפה) - שיאפשר להקדים שיווק קרקע להקמת כ־8,000 דירות כבר בחודשים הקרובים.
כרגע הכמות הגדולה שרמ"י מנסה לשפוך לא מצליחה לעמוד בביקושים, ומחירי הקרקעות נוסקים. בשבוע שעבר נסגרו המכרזים הראשונים לבנייה בשדה דב, וארבעה מתחמים נמכרו ביותר מ־4.4 מיליארד שקל, לעומת הערכות קודמות של שמאי רמ”י עצמה לשווי של כ־2 מיליארד שקל. מחיר קרקע לדירה זינק ל־2.8 מיליון שקל בממוצע, כך שההערכות הכי אופטימיות מדברות מחיר של כ־6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים סטנדרטית. ושדה דב לא לבד. באחרונה הסתיימו מכרזים לקרקעות ברחבי הארץ במחירי שיא. בבית שמש, למשל, נמכרו קרקעות ב־33% מעל מחיר השוק, בכרמי גת ב־23%, באור יהודה ב־30% ובלוד ב־27%.
לדברי מנכ”ל רמ”י ינקי קוינט, “למרות נתוני הפתיחה הקשים, רמ”י ומשרד השיכון עושים מאמצים מרובים והתוצאות ניכרות. נעמוד ביעדי השיווק שהציבה הממשלה, ואנו מקווים שאף נעבור אותם משמעותית”.
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו אמר כי "אני לא זוכר דבר כזה במדינת ישראל. המחיר שנסגר בשדה דב מטורף, והוא מראה שהקבלנים והיזמים מאמינים שהמחיר יעלה, ושאין תקרת זכוכית. מישהו ישלם על זה".
לגבי ההיצע הנמוך מדגיש סרוגו כי "בעלי הקרקעות הפרטיים, שהם משמעותיים מאוד באזור המרכז, לא מוכרים קרקעות בימים כאלה, אלא מעדיפים לשבת על הגדר. המדינה צריכה לעודד אותם למכור באמצעות פטור ממסים. אם המדינה לא מסוגלת לייצר קרקע באזורי הביקוש, היא צריכה לייצר אלטרנטיבות".
