ניתוחכל המכשולים בדרך להגדלת היצע הדירות
ניתוח
כל המכשולים בדרך להגדלת היצע הדירות
תוכנית הדיור השאפתנית של הממשלה מבטיחה להגדיל את התחלות הבנייה ל־70 אלף מול 55 אלף בממוצע בשנים האחרונות. מהם הצעדים לסגירת הפער, ואילו חסמים יעמדו בדרך של הממשלה לריסון שוק הדיור
התחלת בנייה של 70 אלף דירות בכל אחת מהשנים - 2022 עד 2025. זה היעד המרכזי של תוכנית הדיור הלאומית שהציגו ביום ראשון השבוע שרי האוצר, הפנים והשיכון והבינוי.
במשך 12 שנים מאז פרוץ משבר הדיור הביקוש לדירות תמיד היה גבוה בהרבה ממלאי הדירות שהוצע למכירה. כשאלה חוקי המשחק קל להבין את עליית המחירים, הקונים והמוכרים התנהגו בהתאם לתיאוריה הכלכלית הבסיסית. מוכר שיודע כי יש תור ארוך של מתעניינים לא ממהר להוריד מחיר, ואף מתפתה לעלות אותו.
זו אינה תגלית מפתיעה, ולכן זו גם אינה הפעם הראשונה שהממשלה מבטיחה להגדיל את קצב התחלות הבנייה. למשל, אביגדור יצחקי מי שהיה הזרוע הביצועית לענייני נדל"ן של משה כחלון כשר אוצר, כיוון ליעד יומרני בהרבה: קצב של 90-80 אלף דירות שבנייתן מתחילה בשנה.
ובכל זאת, בתקופה שבה כיהן כחלון כשר אוצר, למרות שריכז את סמכויות הדיור והשקיע מאמץ יוצא דופן בתחום, התחלות הבנייה לא חצו את רף ה־56 אלף דירות בשנה. הממשלה הנוכחית סימנה שורה של צעדים שאמורים לעשות את ההבדל ולתרום עוד כ־15 אלף דירות מדי שנה.
1. שיווק מסיבי של קרקעות מדינה
משום שהמדינה היא בעלת הזכויות במרבית הקרקעות, המפתחות נמצאים בידיה ובידי רשות מקרקעי ישראל. אכן בחצי השנה האחרונה קצב פרסום המכרזים לבניה למגורים הואץ, וצפוי כי עד סוף השנה ירשם שיא של עשרו לפחות במספר הדירות במכרזים שפרסמה רמ"י. אבל פרסום המכרזים הוא רק צעד ראשון, אחריו חברות הבנייה צריכות להגיש הצעות, לזכות ולחתום על עסקת חכירה שתאפשר להן לבנות.
בשנים האחרונות היה פער ניכר בין מספר הדירות במכרזים, לבין מספר הדירות בעסקאות שנחתמות בפועל. כדי שהמכרזים האלה יתורגמו לדירות, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חייבת לצמצם את הפער הזה. מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קווינט מודע לפער הזה ובשנה האחרונה מיקד את מאמצי הרשות בקיצור הליכים. למשל חטיבת השמירה על הקרקע של רמ"י הונחתה לטפל מבעוד מועד בפולשים בקרקעות שמיועדות לבנייה למגורים. יש גם מאמץ להגיע להסכמים עם רשויות מקומיות עוד לפני פרסום המכרזים.
2. השקעה בפתיחת חסמי תשתיות
בשנים האחרונות מוסדות התכנון אישרו תוכניות בנייה למגורים בקצב מואץ. בקרקעות מדינה שעדיין לא שווקו במכרזים יש תוכניות מאושרות לבניית כ־300 אלף דירות. הבעיה היא שורה של חסמים שלא מאפשרים לשחרר את הקרקעות האלה. למשל, תשתיות שלא הוקמו והן תנאי לתחילת הבנייה, כגון מחלפים או מכון טיהור שפכים. הממשלה הקצתה תקציב של כ־22 מיליארד שקל שנועד לטפל בחסמי התשתית האלה.
השקעה של מיליארדים בתשתיות תוביל לעלייה בהתחלות הבנייה רק אם משרדי הממשלה ידעו לדבר זה עם זה ולסנכרן את פעולותיהם. הגיע הזמן שכיתות הלימוד והכבישים יבנו עוד לפני שהתושבים מאכלסים את השכונות החדשות.
3. שחרור הפקק ביישובים ערביים
מאז שנת 2017 אושרו תוכניות לבניית 150 אלף דירות ביישובים ערביים ובדואים. אלא שרוב התוכניות האלה נותרו על המדף ולא מומשו. הבעיה המרכזית בישובים ערביים היא העובדה שרוב התוכניות חלות על שטח בבעלות עשרות ולעיתים מאות אנשים פרטיים. המצב הזה מעורר מחלוקות ומקשה על מימוש התוכניות האלה.
יש כוונה לפתור זאת באמצעות שורה של צעדים, בהם תוכניות איחוד וחלוקה ייחודיות שלוקחות בחשבון את המצב בשטח ולא רק את הרישום בטאבו. כמו כן שילוב של קרקעות בבעלות מדינה שעליהן אפשר להעמיס בנייה של מוסדות ציבור מצד אחד, ומצד שני המדינה היא כוח שיכול להניע מימושים.
ביישובים הבדואים הלא מוכרים הקשיים מורכבים בהרבה, הפתרון לא נראה באופק ונראה כי תוכניות לבניית עשרות אלפי דירות לא ימומשו. כדי לשפר את היצע הדירות הממשלה חייבת להכיר מקרוב את המציאות בהם. הפקידים חייבים לפגוש את השטח, ובנוסף, יועיל ולא רק למשימה הזו כי יותר משרות בכירות יאוישו על ידי ערבים.
4. הגדלת פרויקטים בהתחדשות עירונית
מאז שנת 2018 מספר הדירות שבנייתן החלה בתוכניות התחדשות עירונית, כלומר פינוי בינוי או תמ"א 38 - התייצב על כ־11 אלף בשנה. בממשלה מקווים כי מספר צעדים שהיא מובילה יאפשרו להגדיל את קצב התחלות הבנייה בתחום הזה. בין היתר החוק תוקן כך שהרוב מדיירי בניין הדרוש לאישור פרויקט פינוי בינוי יפחת ל־67% במקום 80% היום. כמו כן הוקצה תקציב של 600 מיליון שקל לחתימה על הסכמים עם 7 עיריות שיקדמו בקצב מואץ אישור של פרויקטים כאלה.
התקציב נועד לסייע להן במימון חידוש התשתיות. לצד זאת שרת הפנים איילת שקד מקדמת את החוק החדש שיחליף את תמ"א 38 התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מני רעידת אדמה. השינוי שהיא הכניסה לחוק הוא הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, שאמור לשפר את הכדאיות בפרויקטים האלה ולעודד יזמים לקדם אותם.
אחת הבעיות בתחום ההתחדשות העירונית היא כי הפרויקטים מייצרים לרשות המקומית מעט מדי הכנסות שאינן מאפשרות חידוש תשתיות. תקציב של 600 מיליון שקל הוא טיפה בים לעומת הצרכים של ערים במרכז הארץ. כדי לייצר שינוי אמיתי הפיילוט הזה צריך להתרחב ליותר מ־7 רשויות.
5. עידוד לשחרור קרקעות פרטיות
תיקון חקיקה קצר מועד יאפשר לבעלי קרקע ליהנות מהנחה של 25% במס שבח. ההטבה הזו תינתן למי שימכור את הקרקע בשנת 2022 והבנייה עלייה תסתיים תוך 4 שנים. המס יעלה בהדרגה במשך 4 שנים אחר כך, כך שגם אם הבנייה תשולם לאחר 5 שנים תהיה הטבת מס מסוימת. הצפייה היא כי הטבת המס הזו תעודד עסקאות ובנייה חדשה על מגרשים בבעלות פרטית בערים במרכז הארץ.
6. האצת הליכי התכנון ורישוי עצמי
חוק ההסדרים כולל גם מספר רפורמות בחוק התכנון והבנייה, שמטרתן היא קיצור וייעול הליכים. במיוחד בולטת האפשרות להוציא היתר בנייה באמצעות אדריכל מורשה ולא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. רישוי עצמי הוא מהלך חדש במסגרתו בפעם הראשונה הממשלה מפריטה את היתרי הבנייה. העיריות חייבות לוודא כי לא רק שההיתרים מהירים, אלא גם בטוחים ולא מניחים כאן תשתית לאסון.
7. הגדלת מכסת הפועלים הזרים
השנה הממשלה הגדילה את מכסת הפועלים הזרים בענף הבנייה מכ־16 אלף ל־30 אלף ואת מספר העובדים הפלסטינים מ־65 אלף ל־80 אלף. ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ אומר כי במהלך 2022 המכסות האלה ינוצלו במלואן. להערכתו קצב השלמת בניין יקוצר מ־30 חודשים בממוצע כיום ל־24 חודשים עם קליטת אלפי העובדים הזרים. הממשלה חייבת לזכור כי העובדים הזרים והפלסטינים שנקלטים כאן הם לא רק כוח עבודה זול, אלא גם בני אדם. עליה לוודא שהם מקבלים זכויות נאותות ותנאי מחייה ראויים.
8. הסבת תוכניות ממשרדים למגורים
תיקון נוסף שצפוי לעבור בחוק ההסדרים יאפשר להמיר למגורים 30% משטח שמיועד למשרדים. משום שארנונה למשרדים מכניסה לרשויות המקומיות הרבה יותר כסף מאשר ארנונה למגורים, בשנים האחרונות הן קידמו הרבה יותר תוכניות שיועדו למשרדים ותעסוקה.
המהלך הזה צפוי להוביל למאבק של המדינה ברשויות מקומיות, משום שרבות מהן יתנגדו לו מחשש לאובדן הכנסות מארנונה. שרת הפנים איילת שקד מתכוונת להקים ועדה ממשלתית שתספק היתרים ותעקוף רשויות מורדות. לא בטוח שהצעד הזה יספיק. לראשי הערים, במיוחד החזקים שבהם יש די כלים פוליטיים ואחרים לעכב בנייה. כדי לעמוד ביעד היומרני רצוי שהממשלה תדע לשתף פעולה עם ראשי הערים.
