מגזין נדל"ן"אני שואל את עצמי איך אנשים ממשיכים לקנות דירות במחירים האלה, אין לי תשובה"
מגזין נדל"ן
"אני שואל את עצמי איך אנשים ממשיכים לקנות דירות במחירים האלה, אין לי תשובה"
שלום שי, בעלי קבוצת הבנייה דונה, חולם על הנפקה שתהפוך אותו לבעליה של אחת מחברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות בארץ. בראיון למגזין כלכליסט הוא נזכר בתחילת הדרך כמהנדס שהיה נוסע לשוק להביא עצמות למרק, מסביר איך גם יזם שטועה בחישוב עשוי להרוויח, מזהיר ממבצעי המימון האגרסיביים של קבלנים ומבהיר למה אינו בונה בתל אביב: "לפעמים אני רוצה, אבל הפחד והשמרנות חזקים מהרצון"
בסוף שנות ה־70 של המאה הקודמת שלום שי היה עולה חדש צעיר מגיאורגיה, שנהג לנסוע ממרכז הקליטה במבשרת ציון לשוק מחנה יהודה. בשוק הוא מילא שקיות בעצמות עוף שחנויות הבשר חילקו בחינם לאחר שהפרידו אותן מהבשר שנמכר. העצמות שבשקיות הפכו למרק שאימו בישלה והזין את המשפחה במשך כמה שבועות.
כמה עשורים אחרי הוא חולש על קבוצת החברות היזמיות דונה, שבוחנת להנפיק את מניותיה בבורסה. מי שמכיר את שי יודע שזה לא בא לו בקלות. "באתי ממקום שבו הקפיטליזם היה מוקצה", הוא אומר בראיון מיוחד, "לא היתה לנו השכלה עסקית, לא למדנו לנהל עסק. המדיניות היתה סובייטית, זה גם היה אסור וגם לא היתה אפשרות ללמוד מאחרים.
קבוצת החברות של שי כוללת שלוש חברות: אחת העוסקת בהשכרה לטווח ארוך, השנייה בנדל"ן מניב בתחום המשרדים והמסחר, והשלישית בבניית דירות ומכירתן. "שווי כל החברות שלנו יחד עובר את השבעה מיליארד שקל, זה כולל את המינוף הבנקאי", אומר שי, "אם אנחנו מורידים את הבנקים אנחנו נשארים עם שווי נטו של ארבעה מיליארד שקל". הערכת השווי הזו מציבה את דונה בשורה אחת עם צמרת ענקיות הנדל"ן הציבוריות — בעת הכתיבה י.ח דמרי נסחרה לפי שווי של 6.3 מיליארד שקל, אשטרום בכ־5.4 מיליארד שקל, וישראל קנדה לפי 4.9 מיליארד שקל.
4 צפייה בגלריה
הקרקע בשדה דה שעליה מתוכנן פרויקט הענק. "כיזם צעיר בחרתי מגרשים שבהם ההשפעה של מחיר הקרקע על הפרויקט היא מינימלית. זה נשאר בדם כנראה"
(צילום: אוראל כהן)
אבל הימים הם ימי מלחמה וחוסר ודאות, וחרף האופטימיות של שי, ההנפקה של דונה לא מתקדמת כרגע. "אנחנו בודקים אפשרויות שונות, למשל מה תהיה השפעה של ההנפקה היום, ומה ההשפעה של ההנפקה בעוד שנה, נניח כשסביבת הריבית תרד", מסביר שי את העיכוב, "אנחנו מחכים למומנטום טוב יותר ויחד עם זה גם בודקים אפשרויות להנפיק רק חלק, אולי אג"ח.
"אם אתה רוצה לגייס אג"ח אתה צריך לנהל את הספרים כמו חברה ציבורית, ואם אתה כבר מגיע לשם אז אתה אומר 'רגע, בוא נראה אילו עוד אפשרויות יש'. האמת היא שהדברים האלה עדיין נשקלים ונבדקים. כמות היועצים שיש לי בנושא הזה גדולה, והלוואי שהיו לי מהנדסים בכמות הזאת. תמיד תמצא מחצית מהיועצים שיגידו לך ללכת להנפקה, והמחצית השניה יגידו: 'מה פתאום, אתה לא צריך את זה'. להנפקה יש כמובן עוד יתרון — היום אני יכול לעבוד עם הכסף הזה כי הוא שלי. אבל אני יכול גם להקל על עצמי, לקחת חלק קטן מהכסף הביתה ולצרף את הכסף מהציבור או מהאג"ח".
"פקידה במשרד השיכון שלחה אותי להקים חברה"
שי (70) התגלגל לחיי היזמות במקרה. "אני מהנדס בניין עם תואר שני בהנדסה שקיבלתי בגיאורגיה", הוא מספר, "רציתי לעלות לישראל בתקופת הלימודים, אבל לא היה לי מספיק כסף. לכן עליתי לארץ רק כשהייתי בן 24, כבר נשוי עם ילד, עם תעודת מהנדס ושלוש שנות ניסיון, ובלי רכוש".
בישראל החל שי לעבוד כעצמאי בתחום השיפוצים, וב־1989 הקים את החברה. "הגשתי בקשה להירשם כחברה משכנת. זה היה סטטוס של חברות שהתכלית שלהן היתה לבנות שיכונים לעולים שהתחילו להגיע. היו 32 חברות כאלה, בהן עמידר ופרזות. המדינה היתה מחלקת קרקעות לחברות במעמד הזה בלי מכרז. את האישור שקיבלתי הנחתי במגירה, כי לא ידעתי מה לעשות איתו. עד שהגיעה בדואר הודעה שבה בישרו לי שקיבלתי מגרש בפסגות לבניית 48 דירות, והיו לי 30 יום להחליט.
4 צפייה בגלריה
על חנן מור (בתמונה): אם הוא היה עכשיו בשוק הוא היה מוכר את הדירות בדיוק במחיר שהוא תכנן. לדעתי הבנקים חנקו אותו בדקה ה־89, לא חיכו לדקה ה־90"
(צילומים: עופר צור אוראל כהן)
עד היום ה־30 לא ידעתי מה לעשות, לא ידעתי איך להיות יזם. ביום האחרון בבוקר כששטפתי פנים הרגשתי שקול פנימי אומר לי 'אתה הולך על זה', הידיים שלי רעדו. יצאתי מהמקלחת מלא ביטחון והלכתי לחתום על החוזה. פקידה במשרד השיכון שאלה אותי מה הח.פ שלי. כשעניתי לה שאין לי מושג מה זה, היא שלחה אותי להקים חברה".
לחברה הוא קרא בשם דונה. "בגיאורגיה, במיוחד אצל היהודים, אם אתה לא רוצה שהבת שאתה מחזר אחריה תיתפס על ידי בחור אחר, אתה יוצר שם על ידי חיבור אותיות בשמות של שניכם. בגרוזינית שמי דוסי ושם אשתי נטלה כך ביחד יצא דונה. מאז מסרתי 16 אלף דירות".
כשהמדינה הפסיקה לחלק מגרשים והחלה להציע אותם במכרז, שי חיפש שוב את דרכו העסקית, והיו רבים שפקפקו בסיכוייו להצליח. "התמודדתי בשלושה מכרזים ונכשלתי, לכן חזרתי להיות קבלן מבצע. ב־1994 זכיתי לראשונה במכרז במודיעין כי שילמתי על הקרקע פי שלושה מכל קבלן אחר. מגרשים נמכרו ב־15 אלף דולר לדירה, ואני שילמתי 47 אלף דולר. העיתונות התמלאה כתבות על בחור צעיר שלא מבין עניין, והוא בטח יחזיר את הקרקע. מודיעין הוקמה כדי למכור דירות זולות לזוגות צעירים, ושר השיכון דאז פואד בן אליעזר אמר בראיון לטלוויזיה שהוא ידאג שאני לא אקבל את הקרקע, כי אחרת כדי לפצות על מחיר הקרקע אני איאלץ למכור את הדירות במחיר גבוה. הזמינו אותי למשרד השיכון והציעו לי לצאת מהמכרז בלי קנס, אבל סירבתי".
והצלחת בסופו של דבר להרוויח בפרויקט הזה?
"אמנם עשיתי טעות בתחשיב, אבל בענף שלנו גם אם אתה לא טועה אתה עלול להפסיד ואם טעית אתה יכול להרוויח, זה תלוי מה אתה עושה אחרי זה. קשה מאוד להיות יזם בישראל משום שיש לך הרבה מאוד משימות לבצע שכרוכות בביורוקרטיה, כסף, הנדסה, ניהול, וקשר עם אנשים. אם אתה חרוץ ומוכן לקחת אחריות, מוכן לרוץ, לקום שעה קודם, תוכל לחסוך לא מעט כסף. באותה תקופה הייתי גם קבלן, גם מהנדס, גם מנהל פרויקטים וגם מנהל עבודה. היום אני צריך מערך של 400 אנשים, אבל אז הייתי לבד".
למה אתה שוקל להנפיק את החברה?
"אנחנו לא זקוקים לכסף. מטרת ההנפקה היא למצוא דרך קלה ונוחה להעברת החברה לדור ההמשך. ברגע שחברה הופכת לציבורית היא מתומחרת, יש לה תג מחיר על המדף, ואפשר לחלק את המניות בצורה קלה. אני לא רוצה שהילדים ייאלצו לנהל את החברה, אלא יחזיקו את המניות של החברה".
ואתה לא רוצה שהם יעבדו בחברה?
"יש לי בת אחת (מתוך ארבעה ילדים, א"ג) שכן עובדת בחברה, אבל המטרה היא למנוע מצב שבו הילדים ייאלצו לנהל את החברה, אם אני איעדר, כדי ליהנות מהכסף. אני לא רוצה שהשוני במאפיינים שלהם ייפגש בשולחן הכסף. אני רוצה שתהיה להם אפשרות בחירה. לאחר הנפקה, החלק שלהם בחברה יישמר גם אם לא יעבדו בה".
"מחשבות על רכישת קרקעות להשכרה נעצרו, לא ברור אם המיזם הזה יצליח"
דונה דום, אחת החברות שאתה שוקל להנפיק, מנהלת דיור להשכרה, היא מחברות הגדולות בארץ בתחום. תמשיכו להתרחב בתחום למרות הריבית הגבוהה וחוסר הכדאיות?
"יש לנו יותר מ־3,000 דירות להשכרה — 1,000 בנויות, מהן 800 מושכרות, ועוד 2,300 בבנייה. 50% מהפרויקטים שלי הם מעורבים השכרה ומכירה. אני משכיר גם דירות שהיו מיועדות למכירה במסגרת מסלול לעידוד השקעות הון של משרד הכלכלה. אנחנו מפוזרים: יש לנו פרויקטים בעפולה, חריש, אשקלון וכרמי גת. אבל מחשבות לקנות קרקעות להשכרה או לא נעצרו כרגע, בגלל שלא ברור מה תהיה הצלחתו של המיזם הזה. אני חושב שכדאי בינתיים להמתין, בגלל הריביות. אני מאמין שהן ירדו, לא תהיה ברירה. גם הארכת תקופת ההשכרה, שמאפשרת לקבל הטבות מס מחמש שנים ל־15 שנים, תפגע בכדאיות. לקחת היום דירה שמיועדת למכירה בשוק החופשי ולהפוך אותה להשכרה לטווח ארוך — זה לא כלכלי".
4 צפייה בגלריה
פרויקט של דונה בכרמי גת, קריית גת, שבו השתכנו מפוני נחל עוז. "בלילה של 7 באוקטובר שלחו לי הודעה ושאלו אם אוכל לקלוט אותם, מיד אמרתי כן"
(צילום: דנה קופל)
אז תחום השכירות תקוע?
"אני לא הייתי אומר תקוע, אבל הוא בהמתנה".
התקופה האחרונה הושפעה מאירועים מטלטלים, בהם עליית הריבית. לגבי הקורונה והמלחמה המתמשכת, אפשר להגיד שהאירועים באו אליכם בהפתעה, אבל כיזמים לא יכולתם לחזות שהריבית תשתנה?
"שום דבר לא הכין אותנו — לא לקורונה, לא לעליית הריבית ולא למלחמה. אף אחד לא יכול להגיד לי שהיו מוכנים לזה. אני לא ראיתי מומחה אחד שצפה את עליית הריבית. אני אדם שמרן ואני אוהב להיות עם רזרבות גדולות, אם הייתי שומע את זה אפילו ברמז, לא הייתי מגיע למצב היום שבו אני משלם בקרקעות שטרם בניתי עליהן ריבית של 210 מיליון שקל בשנה במקום 30 מיליון שקל.
"זה שוחק את מחיר הקרקע. ספגנו ירידה של למעלה מחצי מיליארד שקל בשערוך הקרקעות. אם למשל מחיר קרקע לדירה באשדוד היה מיליון שקל, היום הוא חצי מיליון שקל ועכשיו אתה צריך להשלים חצי מיליון מההון העצמי. זאת אומרת שצריך להביא יותר כסף מהבית, זה המצב. הפיצוי על כך הוא במחיר הדירות".
איך אנשים ממשיכים לקנות דירות למרות ההתייקרות ועליית הריבית?
"זו שאלה שאני שואל את עצמי כבר 30 שנה, וגם אני לא מוצא תשובה. אני זוכר שאת הדירות הראשונות שלי מכרתי ב־83 אלף דולר, ואז אמרנו מי יקנה דירה כזו ב־100 אלף דולר. והיום את אותה השאלה אני שומע על דירות ב־3 מיליון שקל. אם פעם מכרתי דירה ב־380 אלף שקל, היום רק הבנייה עולה 1.2 מיליון שקל לדירה, וזה בלי הקרקע, הפיתוח, הרווח, הוצאות נלוות וכוח האדם".
כדי לדרבן רוכשים, מאז עליית הריבית חברות מציעות מבצעים שבהם אפשר לשלם 15% ולפעמים פחות ממחיר הדירה, ואת היתר עם קבלת המפתח. זה עובד?
"גם אני הצעתי מבצעים כאלה, אבל הבנתי שאני צריך לצאת מזה כי עם תשלום של 15% אתה לא תצליח לממן את עלות הפרויקט. אתה רק יכול לרשום בספרים שלך שדירה נמכרה, אין יתרון אחר מעבר לזה. אתה מקבל 15% עכשיו, אבל 85% לא צמודים, רק במסירת הדירה. צריך לקחת בחשבון את הסיכון שתספוג התייקרויות ואף אחד לא יודע כמה תעלה דירה בעוד ארבע שנים, כשתסיים את הבנייה. היום אין שום אפשרות למלא דוח אפס ולדעת בביטחון שהוא יתברר כמדייק. כשאתה קונה קרקע, אתה מחשב עלויות היום, ומחשב רווחים לפי מחיר דירה בשוק היום, אבל יחלפו שלוש־ארבע שנים עד שהדירה תימכר, והיום זה כבר מגיע לשבע או שמונה שנים. אי אפשר לצפות שיהיה תוקף למספרים האלה בסיום הפרויקט".
אולי הסיבה לכך שחברות מציעות את המבצעים האלה היא שאנשים לא קונים דירות.
"זה לא נכון, אין דירות שלא נמכרות. לכן מעתה בפרויקטים חדשים אבקש תשלומים כרגיל, או לכל היותר 20%–80% אבל עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מי שמוכר דירה ומסכים לגבות רק 15%–20% מהמחיר ללא הצמדה לוקח על עצמו סיכון לא קטן".
אין לך בשורה אופטימית לרוכשי הדירות? המחירים ימשיכו לעלות?
"המחירים ימשיכו לעלות כל עוד תשומות הבנייה יעלו. דירה זה לא מניה. מחירי הדירות מושפעים מביקוש והיצע, אך גם מעלויות הבנייה. אתה חייב להסתכל על שני הפרמטרים האלה. נכון שאם יש ברגע מסוים כמות גדולה של דירות בנויות, אני אוריד מחירים, אבל אם למחרת כשאכין דוח אפס לא אראה לבנק רווחים, הוא לא ילווה אותי, לכן לא אבנה עוד דירות, כך השוק מתאים את עצמו. לכן מעולם לא ראיתי מחיר של דירה צונח משלושה מיליון שקל למיליון שקל, אבל כן ראיתי מניות שמתנהגות כך".
המלחמה הובילה להאטה במכירות?
"היתה עצירה מסוימת בחודשים הראשונים של המלחמה, אך זה השתחרר וחזר לקצב שלפני המלחמה".
מה ההסבר שלך לכך שעל אף המלחמה הביקוש לדירות חזר?
"אני מעריך שהיו אנשים שישבו על הגדר, אך המלחמה גרמה להם להחליט לרכוש מחשש לעליית מחירים אחרי שהיא תסתיים. באזורים שאנחנו בונים היה גידול בביקושים כמעט בכל הפרויקטים שלנו. באזורים תחת אש יש הרבה רוכשים שמבקשים לעבור מדירות ישנות ללא ממ"ד, לדירה חדשה עם ממ"ד תקני".
יש ביקוש לדירות באזור מסוים בגלל המלחמה, או אזורים שנמנעים מהם?
"אין שינוי בהעדפה לאזורים כאלה ואחרים, אנחנו רואים ביקושים בכלל הפרויקטים ברחבי הארץ".
שבועות ספורים לאחר המלחמה שי העמיד לרשות המפונים מקיבוץ ניר עוז בניינים למגורים בשכונת כרמי גת שבקריית גת. הוא מספר שהפתרון הזה נולד תוך שניות בעקבות הודעה שקיבל באחד הלילות לאחר טבח 7 באוקטובר. "קיבלתי הודעה שבה שאלו אותי אם אוכל לקלוט מפונים, מיד עניתי שכן", הוא נזכר.
באותה עת, מינהלת תקומה עוד לא קמה ושי הסכים להעמיד את הבניינים לטובת הקיבוץ למספר חודשים ללא תשלום. "הלב שלי היה במקום הזה, לא חשבתי שזה יתגלגל לעסק. אבל אחרי כמה פגישות עם אנשי ניר עוז המדינה נכנסה לתמונה, וחתמתי על הסכם שכירות מול עמידר". דונה ביצעה על חשבונה שינויים שונים שנדרשו כדי להתאים את הדירות לצרכים של תושבי ניר עוז.
"גם אם יש לך עובדים וסיימת פרויקט, לא יגיע האיש של המרצפות ונתקעת"
למרות הניסיון של שי לשדר עסקים כרגיל, בנושא אחד השוק עוד רחוק מלחזור לשגרה – וזה נושא העובדים. הנושא מטריד את כל חברות הבנייה הגדולות, על אף שהן מצליחות נכון לעכשיו להישאר עם הראש מעל המים ולגייס עובדים זרים במקום העובדים הפלסטינים שלא נכנסים לעבוד בענף מאז אוקטובר. אחת התוצאות של מצוקת כוח אדם, בנוסף לעלויות המאמירות של שכר העבודה, היא גם התארכות משך הבנייה, שגם ככה היתה גבוהה בישראל של לפני המלחמה.
אך הגענו למצב שבנייה נמשכת כל כך הרבה זמן?
"בארבע השנים האחרונות המשק, ובמיוחד ענף הנדל"ן, עברו טלטלה לא פשוטה. בקורונה, בבת אחת, עובדים ביקשו לעבוד מהבית. בצדק אנשים העדיפו לסכן את המשרה שלהם ולא את הבריאות שלהם, אבל איך אפשר לבנות בניין כשהמהנדס בבית? בלי כוח האדם פרויקט לא יכול להתקדם. לפעמים בלי פיגורה אחת, גם אם יש לך את כל היתר, הפרויקט לא יעמוד. כעת אנשים גויסו לשירות מילואים של שישה חודשים, ולבעיה הזו תוסיף את המחסור בעובדים מהשטחים, בעקבותיו קבלנים עם עובדים זרים קידמו לנו את בניית השלד במחיר כפול.
"גם היום עדיין חסרים הרבה פועלים, ולכן משלמים לעובד סיני 1,700 שקל ליום במקום כ־700 שקל לפני המלחמה. ויש קבלני משנה לאינסטלציה, חשמל, נגרות, מסגרות, שאין להם עובדים. כך שגם אם לך כקבלן יש פועלים, אבל לקבלן המשנה שלך אין, הפרויקט לא יעמוד. וגם אם גמרת לבנות את כל הבניין, מספיק שלא יגיע הקבלן שאחראי על הנחת האבנים המשתלבות כדי שהפרויקט ייעצר".
4 צפייה בגלריה
הכשרת עובדים זרים מהודו. "השכר ליום עלה מ־700 שקל ל־1,700 שקל, ועדיין חסרים המון עובדים"
(צילום: אביגיל עוזי)
גם לפני הקורונה קצב הבנייה לא היה מזהיר.
"אחת הסיבות היא שהמדינה התחילה לשווק קרקעות לא מפותחות, ב־2017 זכיתי במגרש לבניית 2,100 דירות בשכונת מורשת במודיעין, והקרקע הזאת נמסרה לנו בטלפון בלי סיור בשטח. בדיוק בזמן הזה התחילו לעשות את עבודות הפיתוח, כך שאם היינו נכנסים מיד לבנייה, היינו מסיימים אותה לפני שהפיתוח הושלם. אז המדינה מצאה דרך לעכב אותנו, היא יזמה שינוי תב"ע לא משמעותי — המרה של חניות עיליות בחניון תת־קרקעי, וזה לקח שנתיים. ולהוציא היתר בנייה לוקח עוד שלוש שנים. בזמן הזה התקדמו עם הפיתוח, ואז אפשרו לנו להתחיל לבנות. עד היום עוד עובדים על פיתוח השכונה. לפני ארבע שנים מכרנו דירות באותה שכונה ב־2.3-2.4 מיליון שקל, והיום הן נמכרות ב־3.6–3.7 מיליון שקל.
"בשנות התשעים, כשאריק שרון היה שר השיכון, חברות בנייה קיבלו מענק של 30 אלף שקל לדירה, אם הן סיימו פרויקט תוך תשעה חודשים, היום בזמן הזה אתה לא תספיק לעשות סקיצה של הפרויקט".
זה שבע שנים שבהן שילמת ריבית לבנק, לא נשמע שאתה מתרגש מהעיכובים האלה?
"כי אנחנו כמעט לקראת הסוף, ובכל מקרה אף פעם לא הייתי לא רגוע. היכולת הכספית של החברה טובה והיא לא נכנסה למצוקה הכספית".
"יש מה ללמוד מגיאורגיה. שם אדישות למשימה שעליה הופקדת היא עבירה"
מניסיונך, איך הממשלה יכולה לשפר את המצב שתיארת?
"אנחנו משקיעים גם בגיאורגיה, יש דבר אחד שאפשר ללמוד ממנה וישפר את המצב. יש בה חוק שלפיו לפקידים יש אחריות וסמכות, אבל זו עבירה פלילית להשתמש בכוח מעבר למידה. מנגד, גם אדישות למשימות שעליהן הופקדת היא עבירה. לעומת זאת בישראל, אין לך שום אפשרות לשאול פקיד למה אתה מטרטר אותי. למשל כשמגישים תוכנית, אתה יכול לקבל 30 הערות לתיקון. תגיש תוכנית מתוקנת בהתאם ותקבל דוח נוסף עם הערות אחרות לגמרי. ואלה יכולות להיות הערות שטותיות שלא משפיעות על הבנייה.
"פרויקט של מאות דירות חזר אליי פעם לתיקון משום שסימנתי בו פעם חניות בצורת מלבן, ובמקום אחר סימנתי חניה בצורת ריבוע. אתה מסתכל על זה, ואתה צוחק".
מדוע אתה בונה רק בפריפריה ולא באזור תל אביב?
"כשהתחלתי כיזם הייתי צריך לבחור איזה פרויקטים לקחת. מאחר שלא הייתי עשיר, אבל כן בעל מקצוע עם יכולת לבנות בניינים, בחרתי מגרשים שבהם ההשפעה של מחיר הקרקע על הפרויקט היא מינימלית. למשל, תוכניות כמו מחיר למשתכן או תוכניות באזורים לא מפותחים. בשנים הראשונות של חריש, למשל, מחיר הקרקעות היה 1,000 שקל לדירה, באשקלון קרקעות נמכרו במחיר של 4,000 שקל לדירה, אלה מחירים מצחיקים היום. אבל קיבלתי נפח עבודה ענק עם אלפי מטרים לבנייה, ואז ההיקפים והיכולת שלי בבנייה הפכה אותי למה שאני".
אבל היום המצב שלך שונה מבהתחלה. למה לא להיכנס לפרויקטים יוקרתיים כמו שדה דב או אחרים בתל אביב?
"כנראה שמה שנכנס לדם לא יוצא. אני לא יודע. גם אני שואל את עצמי את השאלה הזאת. לפעמים אני רוצה, אבל הפחד והשמרנות חזקים יותר מהרצון הזה".
חנן מור היה צריך להיזהר?
"אני חושב שחנן מור סתם הגיע למצב שבו הוא נמצא. אם הוא היה עכשיו בשוק הוא היה מוכר את הדירות בדיוק במחיר שהוא תכנן. לדעתי הבנקים חנקו אותו בדקה ה־89, לא חיכו לדקה ה־90. אם היו נותנים לו עוד ארבעה, חמישה חודשים, חצי שנה גג, הוא היה יוצא מזה, זה חבל מאוד. זה המחיר של מתיחה מקסימלית של היכולות שלך".
איך נמנעים ממצב כזה?
"אני ממליץ לקבלנים לקרוא מה כתוב להם בהסכמים לליווי פרויקטים שנחתמים עם הבנקים. בנק אף פעם לא נותן לך הלוואה על יותר מ־45% מעלות הפרויקט. ליתר הכסף אתה צריך לדאוג, ויש לך שתי אופציות לכך — להביא כסף מהבית או למכור דירות ולהראות לבנק חוזים. אם אתה מראה לבנק חוזים, נותנים לך עוד אשראי. זאת אומרת שאתה צריך לקחת בחשבון שפרויקט לא יצליח, ותצטרך להביא מהבית 55% מהעלות.
"הגישה שלי היא שמתוך ארבעה פרויקטים, אני מניח שאחד ייכשל. לכן החברות שלי שוות מעל 7 מיליארד שקל, ויש לי רק 3.5 מיליארד שקל אשראי. אני לא לווה יותר, כי יתרת הכסף תשמש ליום שחור אם יבוא".
בתחילת הדרך, בשנות התשעים, דמיינת או האמנת שתחלוש על חברה בסדר גודל כזה?
"לא היתה לי שום אפשרות לדעת שאגיע לזה. לא תכננתי אפילו עשירית מזה. המוח שלי לא היה מסוגל לחשוב על מיליארדי שקלים".
