וינה: 66% מתושבי העיר מתגוררים בדיור שאינו מושפע ממחירי השוק
וינה: 66% מתושבי העיר מתגוררים בדיור שאינו מושפע ממחירי השוק
הנתונים עולים ממחקר של מרכז אדוה שערך ירון הופמן דישון. "וינה היא עיר של שוכרים. כלומר, יש רק 20% שהם בעלי דירה בעיר, והיתר גרים בשכירות", אומר הופמן דישון. ויש לו גם ביקורת על ישראל: "צריך להרחיב את הרגולציה ולחזק את היציבות של דיירים בשכירות, שלא יהיו נתונים להחלטות השרירותיות של בעלי דירות"
"בשנים האחרונות הולכת וגוברת תשומת הלב העולמית למדיניות הדיור בעיר וינה", נכתב במחקר של מרכז אדוה בשיתוף מכון ון ליר בירושלים שערך ירון הופמן דישון. "66% מתושבי וינה חיים בדיור שלא נגזר ממנגנון ההיצע והביקוש, ולא נתון למחירי השוק. העיר מתבלטת כאלטרנטיבה למדיניות דיור המושתתת באופן בלעדי על עקרונות שוק ופועלת למטרות רווח".
הופמן דישון, דוקטורנט באוניברסיטת בן־גוריון וחוקר ומרצה במרכז אדוה, מכון מחקר לקידום שוויון וצדק חברתי, מסביר שהבחירה להתמקד בווינה לא היתה מקרית. הדיור הציבורי בישראל הוא 2.5% מהיקף הדירות, וברובו לא נמצא בערי המרכז. שיעור הדיור הציבורי בערי גוש דן הוא אפסי.
בווינה המצב שונה. "וינה היא עיר של שוכרים. כלומר, יש רק 20% שהם בעלי דירה בעיר, והיתר גרים בשכירות", אומר הופמן דישון. "22% מסך כל התושבים גרים בשכירות בדיור ציבורי עירוני שבבעלות עיריית וינה, במחירים שהם מחירי עלות או מסובסדים. ברור שהדיור הזה לא פונה רק לאוכלוסייה הענייה ביותר, כמו בישראל, אלא כחלופה לאוכלוסייה רחבה שלא מצליחה להשיג קורת גג בשוק הפרטי".
לצד הדיור הציבורי העירוני, יש דיור בשכירות שהוא יוזמה של אגודות דיור. "אלה גופים שהם מצד אחד לא המדינה או העירייה, ומצד שני גם לא גופים למטרות רווח", מבהיר הופמן דישון. "בעולם קוראים לזה social housing. בווינה קוראים לזה אגודות דיור. אלה גופים שמקבלים תמריצים והטבות מהמדינה. יש מכרזי קרקע ייעודיים שמאפשרים לבנות דיור להשכרה רק שם. הם משכירים את הדירות שלהם רק במחירי עלות־קנייה, מימון ותחזוקה. ללא גורם רווח".
וינה: הדיירים מוגנים יותר
הופמן דישון מזכיר שבווינה יש שכירות של פרטיים, אך יש עליה רגולציה. "הסיפור על הפיקוח על מחירי שכר דירה הוא סוגיה ממשלתית ולא עירונית. כמו כן, יש שם מנגנוני פיקוח על שוק השכירות - בעיקר קביעת שכר דירה מקסימלי לפי אזור. הדיירים בווינה מוגנים יותר. אני מתכוון לחוזים ללא הגבלת זמן. כל עוד דייר משלם, הוא זכאי להמשיך לגור בדירה ויש תקנות שמבהירות באילו נסיבות ניתן לפנות דיירים".
ומה בנוגע לשכר הדירה? בשנת 2019 עמד שכר הדירה בדירות הדיור הציבורי־עירוני על סכום ממוצע של 6.8 יורו למ”ר לעומת שכר דירה ממוצע בגובה 9.3 יורו למ”ר בשוק השכירות הפרטית. שכר הדירה הטיפוסי לדירה בדיור הציבורי־העירוני עמד על כ־550-300 יורו לעומת שכר דירה טיפוסי לדירות בשוק השכירות הפרטי שעמד על 1,200-750 יורו.
מנגנון שכר הדירה מבוסס־עלות הנהוג באוסטריה מחייב את אגודות הדיור לקבוע שכר דירה שאינו כולל מרכיב רווח מעבר למותר, אך מחייב אותן גם לקבוע שכר דירה שיאפשר לכסות את הוצאות הבנייה, הניהול והתחזוקה של הדירה. כמו כן, העלות שעל בסיסה נקבע שכר הדירה מחושבת ברמת הפרויקט הבודד, המתנהל כ"משק סגור" שמאזן עצמו כלכלית.
ישראל: מעט מדי ויקר מדי
להופמן דישון ביקורת על אופן קידום נושא השכירות המוסדית בישראל. "הנקודה המרכזית שרציתי להאיר דרך המסמך היא שצריך להרחיב את הרגולציה ולחזק את היציבות של דיירים בשכירות, שלא יהיו נתונים להחלטות השרירותיות של בעלי דירות. וחשוב עוד יותר, להציע חלופה לשוק הפרטי", הוא אומר, ומוסיף כי "המדינה מקדמת כניסה של גופים שישכירו לטווח ארוך, כמו דירה להשכיר. זה כיוון חיובי. הבעיה היא שגם הפרויקטים האלה נשלטים על ידי יזמים למטרות רווח. ולכן, הם מעטים מדי ויקרים מדי".
לדברי הופמן דישון, בעלות על דיור אינה מדד לרמת חיים או פיתוח כלכלי. דווקא במדינות שבהן דיור הוא לא זירה לרווח עסקי, יש הבנה שלא כולם יכולים לקנות דירה, ומתפתחות חלופות שמקנות יציבות".
