בנק ישראל: שיווק קרקע לבנייה מסובסדת מעלה את מחיר הקרקע הרגילה
בנק ישראל: שיווק קרקע לבנייה מסובסדת מעלה את מחיר הקרקע הרגילה
מחקר חדש של בנק ישראל מראה כי מכרזי קרקעות לבניית דירות במחיר מסובסד - כמו מחיר למשתכן - מעלים מחירים ופוגעים באטרקטיביות של מכרזים רגילים; יותר מכרזים נסגרים ללא הצעות, והצעות במכרזים רגילים מתייקרות, גם בישובים סמוכים למיקום הפרויקטים המסובסדים
מחקר של בנק ישראל קובע כי שיווקי קרקעות לבניית דירות במחיר מסובסד, כמו במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה, פוגעים באטרקטיביות של מכרזי שיווק הקרקע הרגילים ומייצרים מצב שבו מכרזים רבים יותר נסגרים ללא הצעות.
על המחקר שהתפרסם היום (א') חתומות ד"ר נטליה פרסמן וד"ר טניה סוחוי, מחטיבת המחקר של בנק ישראל.
עוד הן מצאו כי מכרזים לבניית דיור במחיר מסובסד מעלים את גובה ההצעות שמוגשות במכרזים הרגילים, הן בתוך הישובים והן בישובים שכנים. בשורה התחתונה, גם אם זה לא נאמר במפורש במחקר, מכרזי הדיור המסובסד הם גורם מרכזי, גם אם לא יחיד, בעליית מחירי הדיור בארץ.
מהבדיקה, הבוחנת את דינמיקת שיווק הקרקע של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ב-20 השנים האחרונות, עולה כי החל משנת 2009 הגדילה רמ"י באופן ניכר את השיווק, כפי שהדבר משתקף הן במספר המתחמים והן במספר יחידות הדיור.
עם זאת, בשנים 2015–2019 ירד בחדות מספר המכרזים הרגילים, מפני שרוב הקרקע שווקה במסגרת התוכנית מחיר למשתכן.
התוכניות לשיווק קרקע מסובסדת שהופעלו בשנים האחרונות היו מצומצמות יותר בהיקפן, ולכן, גדלו מאז שנת 2020 היקפי הקרקע שמשווקת במכרזים הרגילים. הירידה המחודשת של מספר המכרזים הרגילים בשנתיים האחרונות היא פועל יוצא של הצטננות שוק הדיור בשנת 2022 ופרוץ המלחמה באוקטובר 2023.
עוד הן מצאו שמידת ההתעניינות של היזמים במכרזים הרגילים של רמ"י, כפי שנמדדת על ידי כמות המתחמים שבהם הוגשו הצעות מחיר, משתנה על פני זמן - כך למשל, נרשם בשנת 2021 שיא בהתעניינות במכרזים, בעוד שבשנתיים האחרונות שיעור המתחמים שבהם הוגשו הצעות הלך ופחת.
לטענתן, מגמת ה"סלקציה השלילית", מושפעת בעיקר מ"ההרכב המרחבי" של הקרקעות שמוצעות במכרזים-כלומר, המכרזים ממוקמים בעיקר בפריפריה הגאוגרפית של ישראל.
המחקר מגלה, כאמור, כי בשל המרחק הקצר בין היישובים במדינה, ייתכן כי יישובים שבהם לא שווקו קרקעות לבנייה של דיור מוזל יושפעו באופן עקיף משיווקים כאלה ביישובים סמוכים. שיווק מסיבי של קרקעות לבניית דירות במחיר מופחת ביישובים מסוימים, עשוי להגדיל את האטרקטיביות של מכרזי מקרקעין רגילים ביישובים סמוכים שבהם לא משווקת קרקע לבניית דירות מוזלות. למשל, ייתכן כי שיווק קרקע לדיור מוזל בקריית ביאליק ישפיע על שיווק רגילים של קרקע בישובי הקריות האחרים שבהם לא היה שיווק של קרקע לבניית דיור מוזל.
הבדיקה מעלה שככל שמחירי הדירות בשנה שלפני המכרז עלו, וזה רלוונטי בעיקר למרכז הארץ ולא לפריפריה, היזמים מוכנים להציע מחיר גבוה יותר על הקרקע. עוד היא קובעת כי יישובים עם שוק דיור ער הם יישובים יותר אטרקטיביים, דבר שנותן ליזמים איתות שניתן להציע מחיר גבוה יותר על הקרקע. כמו כן, ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, כך הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר.
שמאי המקרקעין ארז כהן אינו מופתע מהמחקר של בנק ישראל: "בכלכלה נורמלית סיבסוד הוא תמיד דבר שלילי. אתה נותן למישהו משאב שהוא של כלל הציבור, אז ברור שאתה פוגע באחר. יש לנו מחסור אדיר בקרקע, בטח באזור הביקוש של חדרה-גדרה. ברגע שאתה נותן חלק מהקרקע במחיר מסובסד, אתה יוצר לחץ". לדבריו של כהן "כמות המכרזים בתקופה האחרונה לא גדולה בגלל בעיות של היעדר תשתיות ופיתוח, כמו גם תוכניות תקפות. מה שקורה זה שהמחירים עולים. לדעתי, יש גם פחות מכרזים מסובסדים". עוד הוא מוסיף: "זה נכון גם לגבי דיור להשכרה במחיר מפוקח. ניתן לראות שככל שגדל הסיבסוד כך גם עולים מחירי השכירות בשוק הפרטי-בקירבת מקום".
עו"ד שרון קרני כהן מתכנית קרסו-הגר באוניברסיטת תל אביב העוסקת במחקר מדיניות דיור הוגן אמרה לכלכליסט: "הממצא הזה לא עומד בחלל ריק. הרי שליטתה של רמ"י במחיר הקרקעות אינה מסתכמת בתוכניות ההנחה השונות. ברור שהחלטה על הנחה או מנגנון שיווק אחר תשפיע על הסביבה הסמוכה, והדבר אינו צריך להפתיע. לכן כפי שרמ"י החליטה לשווק קרקעות בהנחה, היא יכולה להשפיע גם על מחירי הקרקעות במכרזים הרגילים - גם בקרקעות הסמוכות לאלו שבהנחה וגם בכלל. במקום זאת, רמ"י בוחרת לפעול כמו יזם שוקי ולשווק את הקרקע לכל המרבה במחיר - וזו התוצאה".
