הקבלנים עתרו נגד ביטול ההצמדה המלאה למדד התשומות: "התערבות בוטה בחופש החוזים"
הקבלנים עתרו נגד ביטול ההצמדה המלאה למדד התשומות: "התערבות בוטה בחופש החוזים"
בעתירה הם מבקשים מבית המשפט להוציא צו על תנאי שיורה למדינה לנמק מדוע לא יבוטל התיקון לחוק שמאפשר להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, זאת משום שלטענתם הוא פוגע בזכויות יסוד של הקבלנים, ובעיקר בחופש החוזים וזכות הקניין. כמו כן בית המשפט מתבקש לקבוע כי הסעיף שמגביל את ההצמדה לא חל על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה
הקבלנים מימשו את איומם והגישו לפני זמן קצר עתירה לבג"ץ במטרה לבטל את התיקון לחוק שמגביל את היכולת שלהם להצמיד מחיר דירה למדד תשומות הבנייה, וגורם להם לטענתם להפסד כספי ניכר. העתירה היא נגד תיקון לחוק המכר שנכנס לתוקף ב-7 ביולי השנה, ואחד הסעיפים בו מאפשר להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, שאר המרכיבים לא צמודים לשום מדד. לפני כן חברות הבנייה הצמידו את מלוא התשלומים למדד התשומות.
התאחדות הקבלנים בוני הארץ עתרה נגד הכנסת, שר הבינוי, שר המשפטים ומועצת מקרקעי ישראל, שהיא הגוף שקובע את מדיניות רשות מקרקעי ישראל. בעתירה הם מבקשים מבית המשפט להוציא צו על תנאי שיורה למדינה לנמק מדוע לא יבוטל התיקון לחוק, משום שלטענתם הוא פוגע בזכויות יסוד של הקבלנים, ובעיקר בחופש החוזים ובזכות הקניין. כמו כן נטען כי הוא לוקה ברטרואקטיביות ונחקק בהליך חקיקתי רווי פגמים.
לחלופין בית המשפט מתבקש לקבוע כי הסעיף שמגביל את ההצמדה לא חל על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה. זאת משום שההסכמים לגבי הפרויקטים האלה נחתמו עם רשות מקרקעי ישראל לפני שהחוק אושר, ולכן על פיהם אפשר להצמיד את מלוא המחיר למדד התשומות. לעומת זאת, החוזים עם רוכשי הדירות טרם נחתמו - ולכן על פי התיקון לחוק הקבלנים יוכלו להצמיד רק 40% מהמחיר.
בעתירה, שהוגשה באמצעות השותפה עו"ד איה רייך מינא ועו"ד ינון חימי ממחלקת ליטיגציה במשרד עורכי הדין פישר (FBC & Co) נכתב: "התיקון לחוק, שחוקק בחטף ערב פיזור הכנסת מטעמים בלתי סבירים בעליל של כלכלת בחירות, הוא התערבות חקיקתית פסולה, בוטה וחסרת תקדים של המחוקק הראשי בחופש החוזים ובחופש ההתקשרות של קבלנים ורוכשי דירות תוך גרימת נזקים עצומים לקבלנים".
התיקון לחוק שאותו תוקפים הקבלנים נולד לאחר תקופה סוערת שבה בעקבות תהליכים גלובליים מדד תשומות הבנייה עלה בקצב שנתי של כ-6%, זאת לעומת שנים שבהן עלה לכל היותר ב-2%.
בנייה של בניין מגורים אורכת כשלוש שנים, ודיירים משלמים במספר פעימות בהתאם להתקדמות הבנייה. עד התיקון לחוק כל התשלומים הוצמדו למדד. אבל התיקון לחוק מאפשר לגבות תשלום ראשון של 20% ממחיר דירה ללא הצמדה, ולהצמיד לכל היותר 50% מהסכום של שאר התשלומים, כלומר 60% ממחיר הדירה לא צמוד לשום מדד.
המדד הזה משקף את השינוי בעלויות הבנייה, וההצמדה למדד נועדה למנוע שחיקה ברווחים של הקבלנים. רבים מהם טוענים שגם הצמדה מלאה לא מפצה על התייקרות חומרי הגלם בשנה האחרונה בעקבות המלחמה באוקראינה, מגפת הקורונה והקשיים הלוגיסטיים ביבוא סחורות. וכמובן שכעת עם המגבלה החדשה הם עלולים לספוג הפסדים.
אבל בצד השני של המטבע נמצאים רוכשי הדירות שנאלצים להוסיף לכל אחד מהתשלומים עשרות אלפי שקלים שאותם לא חזו מראש. את התשלומים שמתווספים בעקבות ההצמדה למדד אי אפשר לקחת במסגרת המשכנתא, ולכן רוכשים נדרשים למצוא מקור מימון נוסף לתשלומי ההצמדה.
התיקון לחוק חל על כל פרויקט בנייה למגורים, אבל פרויקטים במסגרת התוכנית הממשלתית - מחיר למשתכן או אחיותיה מחיר מטרה ודירה בהנחה של אלקין - הם מקרה מיוחד שמעורר שאלות משפטיות מורכבות יותר.
בכל פרויקט בשוק החופשי הקבלנים יכולים להעלות את מחיר הדירה ולפצות בכך על הסיכון שלהערכתם ייגרם להם עם החשיפה המוגברת למדד תשומות הבנייה. במידה מסוימת זו גם היתה המטרה של משרד השיכון - ליצור מצב שבו כבר במועד החתימה לרוכשים יש רמה גבוהה של ודאות באשר למחיר הסופי של הדירה.
אבל בתוכניות הממשלתיות שמאפשרות להגריל דירות בהנחה מחיר הדירות קבוע מראש ולא ניתן לשינוי. לכן בעתירה הקבלנים טוענים כי במקרים האלה התיקון לחוק הוא חקיקה רטרואקטיבית פסולה. הרטרואקטיביות היא במיוחד במקרים שבהם עוד לא נחתמו חוזים עם רוכשי הדירות.
הקבלנים שזכו במכרזים של הדירות בהנחה התבססו על הבטחה חוזית של רשות מקרקעי ישראל כי יוכלו להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד התשומות. אבל כעת המחוקק שינה את כללי המשחק ומחייב אותם להחתים רוכשים על חוזה שבו רק 40% מהמחיר מוצמד. "התיקון לחוק למעשה מחיל על שלב מכירת הדירה לרוכש הסדר שונה מזה שנקבע בשלב חתימת ההסכמים עם רמ"י", נכתב בעתירה.
טענה נוספת של הקבלנים היא כי נפלו פגמים בהליך החקיקה משום שלא ניתנה להתאחדות זכות טיעון אפקטיבית לגבי נוסח התיקון לחוק שהתקבל בסופו של דבר. בנוסף לכך טיוטת הצעת החוק שאושר בסופו של דבר לא פורסמה להערות הציבור.
הטענה היא כי טיוטת הצעת החוק שפורסמה היתה שונה במידה רבה מהחוק שבסופו של דבר אושר. התאחדות הקבלנים אמנם השתתפה בדיונים, אך הם עסקו באותה טיוטה ראשונית.
טענה אחרת שקשורה לכך היא שהחוק אינו מאפשר להם להצמיד 60% ממחיר הדירה לשום מדד. בעתירה נכתב כי "לאיסור על הצמדת חלק ממחיר הדירה למדד כלשהו אין אח ורע בעולם. התיקון פוגע בחופש הקניין של הקבלנים משום שהם אינם יכולים לשמר את ערך הכסף שמתקבל כתמורה ממכירת דירות".
בתמיכה לטענה הזו הם מצטטים את ד"ר אפי צמח ממשרד המשפטים אשר אמר בדיון על החוק בוועדת הכספים: "להגביל את היכולת של הקבלן או המוכר להצמיד את המרכיבים האחרים למדד אחר, אנחנו חושבים שיש פה בעיה כי בסופו של דבר אנחנו לא מאפשרים לצד לחוזה לעמוד על זכויות כל כך לגיטימיות שלו". ההתאחדות טוענת כי בדיונים שקדמו לחוק היו הסכמות כי הקושי הזה יבוא לידי בחקיקה, אולם ההסכמות האלה לא מצאו ביטוי בחוק. נציג משרד המשפטים אמר לטענתם כי אם תהיה חריגה מההסכמות האלה יהיה צורך לחזור לוועדת השרים לחקיקה.
יש בעתירה גם טענה על ההחלטה לתת לחוק תוקף בתוך שבעה ימים ממועד אישורו. על פי ההתאחדות, "התיקון לחוק משנה באופן מהותי את הפעילות בשוק ועל כן, בכל מקרה, היה אמור לכלול הוראות מעבר מפורטות ופרק זמן משמעותי בהרבה לצורך התארגנות".
