מדירות Airbnb ועד ארנונה: הממשלה בוחנת הכבדת מסים על משקיעי נדל"ן
מדירות Airbnb ועד ארנונה: הממשלה בוחנת הכבדת מסים על משקיעי נדל"ן
במסגרת התוכנית המתגבשת בין שר האוצר לשרי הפנים והשיכון תקוצר תקופת הפטור ממס למשפרי דיור, יועלה מס הרכישה למשקיעים ומי שמשכיר דירות מעל 100 ימים בשנה ישלם מס
שרי האוצר, הפנים והשיכון מגבשים מספר צעדי מיסוי שנועדו לדכא את הביקוש לדירות על ידי משקיעים. ראשית התגבשו הסכמות לקיצור התקופה שבה משפרי דיור יכולים לשלם מס רכישה כמו רוכשי דירה ראשונה, ולא כמו רוכשי דירה שנייה, מ־24 חודשים כיום ל־12 חודשים.
רוכשי דירה ראשונה מחויבים במס רכישה על פי מדרגות שמתחילות ב־0% לדירה ששווייה כ־1.7 מיליון שקל ועד ל־5% לדירות ששווין עד 5־2 מילון שקל, מדרג המס הבאה היא 8% והיא מוטלת ברכישת דירות יוקרה שוויין מעל ל־5.3 מיליון שקל. לעומת זאת מי שבבעלותו דירה וקנה דירה נוספת ישלם מס שהמדרגה הראשונה שלו 5%. החוק היום מקנה למשפרי דיור תקופה של 24 חודשים שבמהלכה הם יכולים לקנות דירה, להמשיך ולהחזיק בדירתם הוותיקה, למכור אותה לאחר שנתיים ועדיין ליהנות ממדרגות המס הנמוכות של רוכשי דירה ראשונה. ההיגיון בתקופת ההמתנה הזו הוא לספק למשפרי הדיור עורכה למכור את דירתם. אלא שכיום השילוב של עליית מחירי הדיור והטבת מס מקנים למשפרי הדיור תמריץ להחזיק בדירה־ כך הם גם נהנים מעליית מחירים (8% בשנה האחרונה) וכאמור גם מהטבת מס. להמחשה על רכישת דירה במחיר של 2 מיליון שקל ישלם בעל דירה יחידה (או משפר דיור שמכר את דירתו בתוך 24 חודשים) מס של 8,942 שקל בלבד, פחות מ־0.5%. מנגד, מי שזו אינה דירתו היחידה ישלם מס רכישה של 160 אלף שקל 8%.
כאמור על פי ההסכמות המתגבשות ־ התקופה שבה המס יהיה כשל רוכשי דירה ראשונה תתקצר ל־12 חודשים, התמריץ להחזיק בדירה יצטמק והתקווה כי משפרי הדירות ישחררו מהר דירות. בנוסף אפשר להעריך כי משום ששעון החול התקצר בחצי יכולת המיקוח של משפרי הדירות תפחת, הם יצטרכו להתפשר על המחיר כדי להימנע ממיסוי גבוה.
שנית, בוחנים תוכנית להטלת ארנונה כפולה על בעלי קרקע שהיעוד שלה מגורים ואולי גם מלונאות, ואשר לא מימשו את תוכנית הבנייה ולא בנו. גם במקרה זה בשוק של עליית מחירים הדגירה על קרקע מתבררת לעיתים כמשתלמת, שווי הנכס עולה מבלי שבעל הקרקע השקיע בו הרבה מעבר לעלות הרכישה. התקווה היא כי המיסוי הכפול יספק תמריץ להאצת הליכי הבנייה.
המהלך השלישי הוא הטלת מס על בעלי דירות שמשכירים אותן לתיירים באמצעות airBnb או אתרים דומים. המהלך שכבר יושם בערים גדולות כפריז ולונדון נועד להקטין את הכדאיות להשכיר דירה לתיירים מזדמנים ולהעדיף שוכרים קבועים או את מכירת הדירה.
מהלך מיסויי נוסף שלגביו עדיין אין הסכמות הוא העלאת מדרגת המס הראשונה לרוכשי דירה שנייה, מ־5% ל־8%. מהלך שיושם בב־2015 תקופה שבה משה כחלון כיהן כשר אוצר ובעקבותיו ירד שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות מכ־30% עד לפחות מ־20%. ביולי 2020 שר האוצר הקודם ישראל כץ הוריד את מדרגת המס שוב ל־5%. על פי סקירה שפירסמה שירה גרינברג הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בעקבות הורדת מס הרכישה זינק מספר המשקעים בשוק הדיור. ביוני 2021 היה גידול של 126% דירות שנרכשו על ידי משקיעים לעומת יוני 2020.
3 משרדי הממשלה שמעורבים בתוכנית עדיין לא הגיעו להסכמות לגבי כל הפרטים של התוכנית גם לאחר דיונים שנערכו אתמול (ראשון). ובניגוד להבטחות כי תוכנית הדיור תוצג לאחר החגים, היא עדיין לא בשלה להצגה.
צעדי המיסוי האלה הם רק נדבך אחד בשורה של צעדים שהממשלה מבקשת להוביל במטרה למתן עת עליית מחירי הדירות. בשבועות האחרונים מתקיימים דיונים על טיוטת חוק ההסדרים ובהם הצעה שנועד לשפר את התמריצים שניתנים לגופים מוסדיים וקרנות ריט כדי לעודד אותם להיכנס לתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. אם המהלכים יצליחו יש צפייה כי משקיעים קטנים שהיום נהנים מתשואה בשוק הדיור רק על ידי רכישת דירות, יעדיפו למכור את דירתם ולהיכנס לשוק ההון. רכישת מניות של קרנות ריט למגורים תספק תשואה חליפית ומצד שני הסיכון הכרוך ברכישת דירה, וריתוק הון עצמי יקטן.
עם זאת יש לציין כי כל הגורמים בממשלה שעוסקים בנדל"ן סבורים כי הצעדים האלה לא יספיקו אם היצע הדירות לא יגדל. לשם כך נעשה מאמץ לשתף פעולה בין משרדים כדי לפתור חסמים שמונעים בנייה. הערכות הן כי השנה רשות מקרקעי ישראל תצליח לשווק קרקעות לבניית כ־70 אלף דירות, דומה לשיא שנרשם בשנת 2016 והרבה מעבר לכ־50 אלף ששווקו בשנת 2020.
