בלעדיעיכוב דיון בוועדה יעלה לגב ים עשרות מיליוני שקלים
בלעדי
עיכוב דיון בוועדה יעלה לגב ים עשרות מיליוני שקלים
סעיף בחוק המטרו, שייכנס לתוקף בינואר, מעלה את היטל ההשבחה מ־50% ל־75%. אם הוועדה המחוזית תדחה לשנה הבאה את הדיון בפרויקט של גב ים בחולון, היזמית תשלם את ההיטל הגבוה
התלונה של יזמי נדל"ן על אטיות הליכי התכנון מוכרת, אבל במקרה של גב ים יש לה גם תג מחיר: עיכוב בדיון עלול לעלות לחברה ולשותפיה עשרות מיליוני שקלים. תוכנית בנייה ענקית שמקדמת החברה באזור התעשייה חולון תשביח את שווי המגרשים שלה ושל שותפיה בעשרות מיליוני שקלים. על פי החוק התקף כיום, לאחר אישור התוכנית היזמים צריכים לשלם לעירייה היטל השבחה בשיעור של 50%. אלא שסעיף בחוק המטרו, שייכנס לתוקף בינואר 2023, מעלה את שיעור ההיטל ל־75% בנוגע לתוכניות חדשות על מגרשים הסמוכים לתחנות עתידיות של המטרו.
על פי החוק, תוכניות שיופקדו לפני 1 בינואר 2023 ייהנו משיעור ההיטל הנמוך שקיים היום, אך אלה שיופקדו לאחר התאריך הזה יספגו את ההיטל הגבוה. ביולי התוכנית של גב ים אושרה בוועדה המקומית חולון, וכעת ממתינים בחברה למועד לדיון בוועדה המחוזית, שבסיומו התוכנית צפויה לקבל אישור להפקדה. אם הדיון יתקיים מאוחר מדי השנה, הם עלולים לספוג את ההיטל הגבוה.
למעשה מדובר בשלוש תוכניות שהחברה מקדמת במקביל, כולן לאורך רחוב המלאכה באזור התעשייה חולון: מהמפגש של הרחוב עם כביש 44, שמכונה גם דרך השבעה, ועד צומת הרחובות המלאכה, החרושת והמשביר. בסך הכל התוכניות האלה חולשות על פני 177 דונם. כיום יש בשטח בעיקר מבני תעשייה בני קומה אחת, תחנת דלק ובניין שמשמש בין היתר את בנק דיסקונט. אישורן של התוכניות יאפשר להרוס את המבנים, ובמקומם לבנות מתחם עירוני חדש שבו שימושים מעורבים של מגורים, משרדים, ומסחר ומבני ציבור. כל התוכניות יחד מאפשרות לבנות 12 מגדלים שיכולים להגיע לגובה של עד 40 קומות בכפוף לאישור רשות התעופה האזרחית. המתחם הוא סנונית ראשונה שמסמנת שינוי דרמטי באזור התעשייה בחולון. לצד כ־600 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, יהיו לראשונה באזור הזה כ־1,100 דירות.
התוכנית הזו מתאפשרת בזכות תוכנית לקו המטרו M3, שאושרה סופית ביולי השנה. הקו הזה יעבור ברחוב המלאכה, והוא אמור להמשיך עד בת ים במערב, נתב"ג במזרח ופתח תקווה ששלוחה של הקו נמתחת אליה.
תחנה עתידית של המטרו אמורה לקום צמוד למפגש של כביש 44 ורחוב המלאכה, ממש בלב אחת משלוש התוכניות שמקדמת גב ים. על פי הדיווח של גב ים לבורסה ביולי השנה, הנכסים שלה במתחם רשומים בספרים לפי שווי של 430 מיליון שקל. ביום ראשון השבוע הוגשו מסמכי התוכניות החדשות לוועדה המחוזית תל אביב לקראת הדיון בהן. בין היתר המסמכים כוללים גם טבלאות איזון והקצאה, שבהן שמאית התוכנית, נעמי קפלנר, מקצה לכל אחד מבעלי הזכויות במגרש את חלקו היחסי בתוכנית העתידית.
מהטבלאות האלה עולה כי לאחר אישור התוכניות, המגרשים יהיו שווים 1.56 מיליארד שקל, כאשר מתוך הסכום הזה 1.42 מיליארד שקל הוא שווי הזכויות של גב ים. בשאר הזכויות מתחלקים שותפים שונים, ובהם חברה שבה יש לאיתוראן מניות וכן איש העסקים אשר סטולר.
פרק של חוק המטרו שעבר יחד עם חוק ההסדרים, שאושר בסוף שנת 2021, מסדיר את המקורות למימון פרויקט הענק, שעלותו 150 מיליארד שקל. מחצית מהסכום אמורה להגיע מתקציב המדינה, המקור לחצי השני הוא הכנסות מהיטל ההשבחה המשודרג והכנסות של המדינה מפיתוח ושיווק מגרשים שקרובים לתחנות המטרו.
היטל ההשבחה הגבוה החדש יחול על מגרשים שייקבע כי הם במתחם השפעה של תחנות המטרו. הוא יתחלק כך ש־40% מההשבחה ישולמו לעירייה, ו־35% ישולמו למדינה לצורך מימון המטרו. המיסוי החדש הזה אפשרי כי המיקום סמוך לתחנות אמור להעלות את השווי המגרשים גם משום שהוא יאפשר להגדיל במידה רבה את היקף הבנייה בהם, וגם משום שתהיה אליהם ומהם תנועה ערה של מבקרים.
