בלעדילראשונה מקום המדינה: בדרך לעיר ערבית חדשה
בלעדי
לראשונה מקום המדינה: בדרך לעיר ערבית חדשה
תוכנית ענק שתוסיף 8,000 דירות ליישוב ג’דיידה־מכר ותהפוך אותו לעיר תעלה היום לדיון במסלול המזורז של הוותמ"ל. באופן תקדימי חלוקת הזכויות תביא בחשבון גם פרטיים שלא רשומים בטאבו, אך החזקתם בקרקע ידועה לתושבים
בדיונים על אפליית ערביי ישראל נטען לא פעם, במידה רבה של צדק, כי מאז קום המדינה לא נוסדה אפילו עיר ערבית אחת. אלא שהיום צפוי צעד משמעותי לשינוי תמונת המצב הזו: תוכנית ענק להכפלת היישוב ג'דיידה־מכר פי 1.5 תעלה לדיון בוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שצפויה להורות על הפקדתה לקראת אישורה הסופי. הגדלה בסדר גודל כזה משמעה הקמת עיר ערבית חדשה.
על פי כותרת התוכנית וההגדרות המוניציפליות, המטרה היא להקים רובע מגורים חדש, אבל הפוטנציאל הוא לבניית 8,000 דירות, שיוסיפו כ־33 אלף תושבים חדשים, כמו עיר קטנה. היישוב כולל היום כ־5,100 דירות, כך שבתוך כמה שנים הוא יהפוך לעיר.
התוכנית שתעלה היום לדיון היא גרסה שלישית לתוכנית שיצאה לדרך ב־2009, ואז היא כן הוגדרה כעיר חדשה, שנשאה את השם טנטור, אף שגם אז תוכננו לה 8,000 דירות. אלא שאז תוכנן חיץ בין היישוב החדש לוותיק. ב־2014 הוקמה הוותמ"ל במטרה להאיץ את הליכי התכנון למגורים. תוכנית ג'דיידה־מכר עברה לוועדה הזו, פוצלה לשתי תוכניות נפרדות, שאותן קידמו במקביל משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל (רמ”י), ובהן יחד היה פוטנציאל לבניית 15 אלף דירות. ב־2019 היוזמה הזו נבלמה בשלב ההפקדה בעקבות מחאה של התושבים וההנהגה המקומית. מאז הוביל משרד הבינוי, עם אדריכלית המשרד ורד סולמון, שיחות עם סוהיל מלחם, ראש הרשות, ועם נציג התושבים. בהליכים האלה נולדה התוכנית השלישית, שתוצג היום וזוכה כעת לתמיכת המועצה והתושבים.
השינויים שנולדו בעקבות השיחות עם המועצה הם כאמור ביטול החיץ בין הרובע החדש ליישוב הוותיק, שכעת יחוברו באמצעות רשת של רחובות, שבהם גם ייבנו מבני ציבור שישרתו את התושבים הוותיקים והחדשים. כמו כן חלה הפחתה דרמטית של צפיפות הבנייה.
בלי טאבו
שינוי נוסף ויוצא דופן הוא בהיבט הקנייני. צוותי התכנון של הוותמ"ל, משרד הבינוי והרשות המקומית אספו מידע מהתושבים בשטח על הרכב בעלי הקרקעות, ויצרו טבלת איחוד וחלוקה של מגרשים שמביאה לידי ביטוי בעלי זכויות שלא רשומים בטאבו באופן פורמלי, אך החזקתם בקרקע ידועה ומוכרת לתושבים. בדרך כלל טבלאות חלוקה מבוססות רק על הרישום בטאבו. אלא שביישובים ערביים מעבירים זכויות בירושה או במכירה לעתים קרובות ללא הליך הרישום. בעקבות זאת מתעוררות מחלוקות ותוכניות מאושרות לא מיושמות. התוכנית החדשה סימנה באופן תקדימי את המגרשים על פי הרכב הבעלויות כפי שהוא רשום בטאבו, אך תוך התחשבות במידע שהתקבל מהשטח. התוצאה היא טבלה ארוכה של כ־500 מגרשים שנוצרו על פי החלוקה שמוכרת לתושבים.
בעיות במימוש
התוכנית חולשת על 4,800 דונם מדרום ליישוב, מצפון לכביש 85, וממזרח לנתיב שבו ייסלל בעתיד המקטע הצפוני של כביש 6. מחצית משטח תוכנית בבעלות מדינה, ומחצית בבעלות פרטית, אבל למדינה זכויות לבניית כ־5,000 דירות, ולפרטיים גם יחד זכויות לבניית 3,000 דירות. יש לכך שתי סיבות שלובות: ראשית, המדינה תקצה יותר שטח לעומת הפרטיים לטובת צורכי ציבור, וכדי לשמור על שווי יחסי של החלק שבבעלות המדינה היא מקבלת יותר זכויות בנייה. עם זאת, למדינה יש גם יכולת להוציא לפועל במהירות תוכניות לבנייה רוויה, בעוד בעלי הקרקע הפרטיים, במיוחד ביישובים ערביים, ממשים את זכויות הבנייה בקצב אטי, ולעתים אף לא ממשים את מלוא הזכויות. לצורך המחשה, השטח הנחוץ להקמת צורכי ציבור חושב על בסיס הנחה שבעלי הקרקע הפרטיים יבנו רק 60% מכלל הדירות שיתאפשר לבנות בשטחם, ואילו המדינה תנצל 100% מהזכויות.
3 צפייה בגלריה
הדמיית העיר החדשה. הרובע יחובר ליישוב הוותיק באמצעות רשת של רחובות, שבהם גם ייבנו מבני ציבור
(הדמיה: קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים)
על פי החישוב הזה, בשנים הקרובות ייבנו 6,400 דירות מתוך ה־8,000 דירות שמאפשרת התוכנית. לעתים קרובות גורמים פרטיים ביישובים ערביים לא מנצלים את מלא זכויות הבנייה שלהם משום שלא נהוג למכור את חלקת הקרקע לתושבים מחוץ ליישוב או לחברות בנייה. לבעלי הקרקע שאינם בעלי ממון אין יכולת כלכלית לבנות בניינים בכוחות עצמם, לכן בונים בהדרגה בהתאם לצורכי המשפחה.
חלק ממגרשי המדינה מוקמו לאורך מה שיהיה ברבות השנים שדרה מרכזית, ובחלק הזה היא תוכל לבנות בניינים בני שש קומות וקומת מסחר. התקווה היא כי לאחר שהמדינה תפתח תשתיות ואף תבנה במגרשים שבבעלותה, גם המגזר הפרטי יקבל תמריץ, שוק הנדל”ן המקומי יתעורר, ואולי אף יבוצעו עסקאות. משרד הבינוי מנהל כיום משא ומתן עם הרשות המקומית על הסכם גג, שבמסגרתו היא תקבל מימון לפיתוח תשתיות, אך בתמורה תצטרך לאפשר הוצאת היתרי בנייה בקצב מואץ.
