בלעדיפסק דין: לאוניברסיטה בנמל חיפה אין היתר
בלעדי
פסק דין: לאוניברסיטה בנמל חיפה אין היתר
ביהמ”ש המחוזי קבע כי נפלו פגמים מהותיים בהיתר שעיריית חיפה נתנה לבניין המרכזי בקמפוס הנמל, שבו החוג למדעי המחשב, ונתן 180 יום לתקן את המצב
בית המשפט המחוזי חיפה נתן פסק דין שמאשר החלטה של ועדת הערר המחוזית, שלפיה לבניין "דילן" באוניברסיטת חיפה, הבניין המרכזי בקמפוס הנמל ברחוב הנמל 16 שבו החוג למדעי המחשב, אין היתר חוקי.
המשמעות? או שהאוניברסיטה תפנה את המקום, או שתעשה שיפוץ יסודי. “לא ברור אם הצורך בקיום מרכז אקדמי מצדיק הקמתו בניגוד לדיני התכנון והבנייה, וייתכן אף לטעון שאם המרכז האקדמי אינו מיוסד על ערכים, כולל ציות לחוק, יורד ערכו של המרכז האקדמי”, כתב השופט ד”ר מנחם רניאל בפסק הדין. הוא חייב את העותרות בהוצאות משפט, ונתן 180 יום להסדרת מצב המבנה.
ב־2018 רכשה אוניברסיטת חיפה מחברת ש.א.א, שבבעלות אבי ביתן, את מבנה המרכז האקדמי כרמל תמורת 27 מיליון שקל. הבניין נבנה במקור כבית קירור בשנות ה־30 של המאה הקודמת, וב־2008 הוסב למבנה למטרות לימוד בעקבות היתר שנתנה הוועדה המקומית. המבנה ממוקם על חלקה של 1.15 דונם, וכולל שטח בנוי של 2,500 מ"ר בשתי קומות. במקום קיימות זכויות בנייה לכ־500 מ"ר נוספים.
ההתנגדות לחידוש היתר השימוש במבנה הגיעה מחברת פורט וויו הולדינגס, שבשליטת יובל דברת, שמחזיקה במגרש הסמוך. לטענת החברה, נפלו בהיתר הבנייה פגמים מהותיים כגון חלונות שנפתחו ללא היתר לכיוון המגרש שלה, תוספות בנייה על חשבון שטח המגרש שלה, ניקוז מי הגשם של המרזבים לתוך המגרש שלה והיעדר פתרונות חניה. באמצעות עורכי הדין טלי סלטון ויונתן ליבצ'יק ממשרד פישר (FBC & Co), טענה החברה: "אמנם בעבר אושרה במבנה בקשה לשימוש חורג מתוכנית, ומתוך כך גם בוצעו שינויים במבנה, אולם ההיתר לשימוש חורג פקע בתום תקופת השימוש החורג, כחמש שנים לפני ההחלטה של הוועדה המקומית, וממילא ייעוד המבנה על פי היתר הבנייה – לא שונה".
ועדת הערר המחוזית חיפה, בראשות עו"ד דיקלה מוסרי טל, החליטה לבטל את היתר הבנייה של המבנה האקדמי וקבעה: "מלבד הפגם בפרסום, הפגם של היעדר סמכות הוועדה המקומית והפגם של דיון בחלק ממגרש תכנוני, נפלו פגמים בהיתר הבנייה. פתחים בקו אפס עם מגרש גובל – הפתחים הקיימים לא היו קיימים בהיתר המקורי של הבניין, ופתחים אלה לא אושרו בהיתרים מאוחרים יותר... גם אם העוררת רכשה את המגרש במצב הקיים, אין משמעות הדבר שוויתרה על איזו מטענותיה בעניין זה במישור התכנוני והמנהלי. לכל היותר ויתרה על טענות במישור החוזי כלפי מוכרי המגרש. ובכך אין כדי למנוע ממנה להעלות טענות של אי חוקיות הבנייה הקיימת במגרש הגובל לפני מוסדות התכנון. היתר הבנייה ניתן בחוסר סמכות תוך התעלמות מהוראות התוכנית באשר לתקן חניה, ולמעשה התעלם מכוונת התוכנית לחייב בתקן חניה את הייעוד למרכז האקדמי". עוד קבעה הוועדה: "הצטברות הכשלים בהליך הרישוי והפגמים שנפלו בהיתר מביאה לכך שמדובר בהיתר בטל מעיקרו”.
בעקבות החלטת ועדת הערר הגישו אוניברסיטת חיפה וחברת ש.א.א עתירה מנהלית משותפת. השתיים, שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן, טענו כי "החלטת ועדת הערר קיצונית ושגויה בעיקר משום שהערר הוגש בשיהוי עצום. המבנה הקיים עומד במצבו הנוכחי כבר מ־2009, לאחר ששופץ על ידי ש.א.א בהתאם להיתרים שניתנו לה. פורט וויו הולדינגס רכשה את חלקה 15 הסמוכה ב־2015 והכירה היטב את המבנה ברחוב הנמל 16, ואף שיתפה פעולה עם העותרת 2 ביוזמות תכנוניות ביחס למגרשים הללו. כמו כן ידעה על מכירת המבנה לאוניברסיטה ועל תחילת הפעילות במבנה לפחות מספטמבר 2018, והיא ידעה שהוגשה בקשה להיתר לשימוש לקראת סוף 2019".
לדבריה של בירן "ועדת הערר טעתה בפרשנות התוכנית החלה על הנכס- תוכנית ששינתה את ייעודו ממבנה אחסנה לקמפוס, אישרה אותו כפי שהוא בנוי, וזכתה לאישורן וברכתן של ועדות התכנון בכל הדרגות- המקומית, המחוזית והארציות. אשר לשינויים הפיזיים שדרשו העוררים - לאור תרומתו הארכיטקטונית של המבנה לאזור, והעובדה כי השימוש בו מפיח חיים בסביבה כולה, ומאחר שממילא המגרש הסמוך משמש כמגרש חניה ענק, הוצע לכל הפחות לדחות את ביצוע השינויים למועד בו יבקשו העוררים לבנות, ונטען כי יש להפעיל את עיקרון הבטלות היחסית על המקרה".
הוועדה המקומית חיפה, באמצעות עו"ד קרן גולדשמידט, הצטרפה לעותרות: "בעלי הזכויות בחלקה 15 היו ודאי מודעים לשיפוץ שהתקיים, ולא התקבלה כל הודעה או השגה מטעמם בעניין זה בעת הרלוונטית או בכלל".
תגובת אוניברסיטת חיפה: "אוניברסיטת חיפה פעלה בבניין דילן כל השנים על פי הדין. האוניברסיטה רכשה ואכלסה את בניין דילן רק לאחר שניתן היתר בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה לשימוש כמרכז אקדמי כשימוש קבוע. החלטת וועדת הערר נוגעת לסוגיות שקשורות למועד שלפני הרכישה על ידי האוניברסיטה – והיא מעניקה ארכה לפתרון העניין, כך שגם כעת הפעילות בבניין היא חוקית. האוניברסיטה לקחה על עצמה את הסדרת הפגמים בהיתר הבניה כפי שעלו בהליך בפני ועדת ערר בהקדם האפשרי. מבדיקת הגורמים המקצועיים שכבר בוצעה, כל הפגמים ניתנים להסדרה במהירות".
