בדיקהאף אחד לא חסין: צניחה של 58% בשוק הנדל״ן למגורים של האלפיון העליון
בדיקה
אף אחד לא חסין: צניחה של 58% בשוק הנדל״ן למגורים של האלפיון העליון
זאת לא רק הריבית. שוק הדירות והבתים ששוויים מעל 10 מיליון שקל נכנס לקיפאון ב־12 החודשים האחרונים, וביתר שאת מאז תחילת השנה, עם ההחמרה באקלים הפוליטי. רוזיו נכסים: "יש לי הרבה לקוחות הייטקיסטים בעלי חברות שעשו אקזיטים שהחליטו לדלל את מלאי הנדל"ן שלהם בארץ"
גם נכסים של האלפיון העליון לא חסינים מפני האקלים הכלכלי והפוליטי: שוק מגורי היוקרה נמצא בנסיגה משמעותית ב־12 החודשים האחרונים, וביתר שאת מאז תחילת 2023. מספר העסקאות של דירות ובתים פרטיים ששוויים מעל 10 מיליון שקל צנח ב־58% בשנה האחרונה (יולי 2022 עד יולי 2023) בהשוואה לתקופה שקדמה לה (יולי 2021 עד יולי 2022), כך לפי נתוני רשות המסים. הירידות במספר העסקאות בשוק הכללי ירד בממוצע בחודשים מרץ עד מאי ב־46%, בהשוואה ל־12 החודשים שקדמו להם.
לפי ניתוח "כלכליסט", נרשמו 534 עסקאות לדירות יוקרה במחיר של מעל 10 מיליון שקל לדירה בין החודשים יולי 2021 עד יולי 2022. לעומת זאת, בחודשים יולי 2022 עד יולי 2023 נמכרו רק 222 דירות בסכום הזה, מהן רק 57 נמכרו מאז תחילת 2023, כלומר מרבית העסקאות, 74%, בוצעו עד סוף 2022.
תל אביב היא העיר שספגה את הפגיעה הקשה ביותר, עם 131 דירות יוקרה שנרכשו בשנה האחרונה, לעומת 348 בשנה שקדמה לכך, מדובר בירידה של 62%. ירושלים ירדה מ־84 ל־54 עסקאות, והרצליה מ־75 ל־31 עסקאות. ביישובים הקטנים יותר רואים ירידה של 50% בקיסריה, משש עסקאות לשלוש; ובסביון נרשמה ירידה חדה מ־21 עסקאות לשלוש, אך שם הסיבה היא שיווק חד־פעמי של פרויקט וילות.
מהנתונים עולה כי גם בקיסריה וגם בסביון יש עצירה חדה במכירת דירות במחירים של מעל 10 מיליון שקל, בשני המקומות לא בוצעו עסקאות כאלה מאז סוף 2022. באופן כללי ניתן לומר כי מרבית עסקאות היוקרה נעו בין 10 ל־20 מיליון שקל, ומעל לסכום זה היו מעט מאוד עסקאות. עם זאת חלקן של העסקאות היקרות יותר – שמעל 20 מיליון שקל – נותר דומה בשתי התקופות ונע סביב 19% מכלל העסקאות.
מבחינת עסקאות המגה־יוקרה, ניתן לציין שתי עסקאות שבוצעו במהלך 2022: משפחת אירני שרכשה את דירת הפנטאהוז בכלבו שלום ברחוב אחד העם בתל אביב; ומכירת הווילה של איש העסקים הישראלי־רוסי בוריס קוזינץ ברחוב גלי תכלת היוקרתי בהרצליה בתמורה ל־172 מיליון שקל.
גורמים בענף מספרים כי הם מרגישים את חומרת המצב בשטח, אך באותה נשימה מזכירים את התקופה הסוערת שחווינו בפוסט קורונה. לדברי מאיר מנחם, בעל רשת התיווך נאות שירן, המתמחה ביוקרה, השינוי שחל הוא משמעותי: "אנחנו מרגישים את זה במספר הפניות שמגיעות אלינו שירד מאוד, ואפילו כאלה שהיו לקראת רכישה מציעים פחות או שממתינים".
לפי מנחם, "בקורונה ואחריה הייתה פריחה בשוק הווילות והנחלות, קיסריה קפצה והמוכרים קיבלו מחירים גבוהים ממחיר השוק, ועכשיו קשה מאוד לאנשים לרדת חזרה. אולי רק מי שחייב למכור ינסה, וגם לזה אין הרבה קונים. בתל אביב יש עדיין ביקוש ואולי קצת להרצליה פיתוח, זה המעט שיש עכשיו".
לדברי מנחם, חלק משמעותי מהרוכשים בתחום היוקרה נמנים עם הצמרת העסקית של ישראל, כלומר מרביתם אנשים עם כסף שכבר יש להם בית מגורים עיקרי. הם לא מחפשים את ביתם היחיד, ולכן קל להם יחסית להמתין על הגדר.
נורי רחמים, שותף מנהל במשרד רוזיו נכסים, אמר כי עיקר הירידה הוא מסוף 2022: "כל 2022 היתה שנה מטורפת, אבל מסוף השנה ועד עכשיו היה ממש קיפאון. בחודשיים האחרונים אני מזהה ניצנים של חזרה לשגרה".
לדבריו, לקיפאון יש מספר סיבות: "קודם כל הטירוף שהיה כאן ב־2021 וב־2022 עם קפיצות של 20% במחירים, ואחרי קפיצה כזו תמיד יש תיקון. בנוסף לכך, ברור שהריביות שינו את כל התמונה, רוב הקונים מכל סוגי הדירות תמיד קנו עם מימון, וזה שינה לחלוטין את תנאי המשחק. והדבר השלישי הוא הנושא הפוליטי, יש חוסר ודאות ובאופן כללי אנשים פחות נוטים לקבל החלטות בימים כאלה. יש לי הרבה לקוחות הייטקיסטים בעלי חברות שעשו אקזיטים שהחליטו לדלל את מלאי הנדל"ן שלהם בארץ. כל הגורמים האלה מביאים למצב של ציפייה לירידת מחירים ולכן כולם עצרו".
בנוגע להייטקיסטים אמר רחמים כי הם שהובילו את הרכישות של 2021 ו־2022, ויש ירידה מאוד חזקה בהיקף הרכישות כי הם לקחו צעד אחורה. "אנחנו מקבלים דירות למכירה של אנשים שהתחייבו והם לא בטוחים שיעמדו בהחזרים. זו הסיבה שיש הרבה דירות למכירה בשוק. יש גם חשש שהמחיר ירד והם מנסים להציל משהו".
על רכישות של תושבי חוץ אמר רחמים כי "הם פחות נותנים את הטון בשנים האחרונות באופן כללי. אני חושב שדווקא היום יש להם עניין כי ערך השקל ירד בהשוואה ליורו ולדולר ולכן כוח הקנייה שלהם עלה. בשונה מישראל, רוב הבורסות באירופה ובארצות הברית קפצו, זה לא קרה בארץ וזה נותן להם יתרון בנזילות".
