חזון דיור זול ונוף לבתי הזיקוק: תוכנית ההתחדשות לשכונות החלשות בחיפה נחשפת
חזון דיור זול ונוף לבתי הזיקוק: תוכנית ההתחדשות לשכונות החלשות בחיפה נחשפת
במפגש שיתוף ציבור ראשון תחשוף העירייה את תוכנית האב לשכונות חליסה, תל עמל, נוה יוסף ונווה פז. התוכנית כוללת בין היתר פיתוח משמעותי של דרך יד לבנים, שדרוג הצירים הירוקים שעוברים במעלה ההר ב"אמצעיים נופיים וטכנולוגיים" ויצירת "מוקדי התרחשות" חדשים. המבקרים: "אין בתוכנית שום מחשבה כלכלית שתמשוך יזמים ותביא אוכלוסייה צעירה"
עיריית חיפה תקיים הערב (ב') מפגש שיתוף ציבור ראשון שבו תיחשף תוכנית ההתחדשות לארבע השכונות הקשות ביותר בעיר. הכוונה היא לשכונות שנמצאות במבואות המזרחיים של העיר, על מורדות ההר מול צומת הצ'ק פוסט ונוף בתי זיקוק: חליסה, תל עמל, נוה יוסף ונווה פז. התוכנית מקודמת על ידי העירייה ומשרד הבינוי והשיכון והיא תוכנית אב - משמע הדרך למימושה עוד ארוכה.
על פי נתוני השנתון הסטטיסטי של עיריית חיפה לשנת 2023, השכונות שנכללות בתוכנית מאופיינות בתושבים מהמעמד הסוציו אקונומי הנמוך ביותר בעיר. שיעור הדירות המושכרות באזור גבוה יחסית - בין 24% ל-55% מכלל הדירות הקיימות. כל ארבע השכונות ממוקמות בטופוגרפיה הררית ותלולה, מול מפרץ חיפה, שהוא אזור התעשייה המזוהם ביותר בארץ. בנוסף, יש בשכונות ריכוז גדול של שיכונים משנות ה-50 וה-60, מצב הבניינים לא טוב והן מוזנחות יחסית.
נתוני אתר הנדל"ן מדלן נותנים הצצה למצב השכונות: מחיר מ"ר ממוצע בשכונת חליסה הוא 13 אלף שקל, המחיר הממוצע בנוה עמל 15.7 אלף שקל ובנווה יוסף 14.2 אלף שקל. לשם השוואה, המחיר למ"ר בשכונת נווה שאנן, שנמצאת על ההר למעלה, הוא 19.5 אלף שקל למ"ר. המחיר בשכונת בן דור, ששייכת מוניציפלית לעיר נשר ונמצאת במיקום פיזי דומה - על מורדות ההר ומול אותו נוף - הוא 24.3 אלף שקל למ"ר.
מצגת תוכנית האב שיראו התושבים הערב מונה את אתגרי השכונות: אוכלוסייה מוחלשת חברתית, דימוי נמוך, ביטחון אישי נמוך בשטחים ציבוריים, תחלופת תושבים גבוהה, מבנים מחייבים התחדשות, היעדר שטחים ציבוריים ומבני ציבור וחסמים פיזיים בין השכונות לעיר.
המהלך התכנוני של תוכנית האב להתחדשות השכונות, שעליו חתום צוות בראשות האדריכל יאיר אביגדור ממשרד התכנון מנעד, כולל פיתוח משמעותי של דרך יד לבנים, הרחוב שקושר את השכונות במעלה ההר, כציר ראשי; שדרוג הצירים הירוקים שעוברים במעלה ההר ב"אמצעיים נופיים וטכנולוגיים"; יצירת "מוקדי התרחשות" חדשים; וחלוקת שטח השכונות לחלוקת משנה שבה מוצעת התחדשות נקודתית או מתחמית בקני מידה שונים.
אורנה מור, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בעיריית חיפה, מודה שסוגיית ההתחדשות של השכונות האלה היא "שאלת מיליון הדולר". היא מדגישה שברגע שנודע שמשרד הבינוי והשיכון עורכים תוכנית אב התחילה התעניינות יזמים, שמזהים בשכונות האלה קרקע נרחבת לפעולה: "זה לא הגיוני שבשכונות שבהן עושים התחדשות דוחקים החוצה את האוכלוסייה המקומית. אני מאמינה שבכל עיר צריך גם לייצר מלאי דיור זול". לדבריה, "ההתחדשות בשכונות האלה לא תקרה מעצמה וזה כרוך בהשקעה ציבורית. צריך לשפר את המרחב הציבורי כדי שיהיה זרז להתחדשות עירונית. יש נכונות מצד העירייה ומשרד הבינוי והשיכון להשקיע".
בארבע השכונות חיים כיום כ-12 אלף תושבים. האדריכל אביגדור אומר שהכוונה היא להכפיל את האוכלוסייה, ושיש הבנה שבגלל מורכבות האזור מימוש מלא של היעד ייקח כמה עשרות שנים: "ערכי הכניסה של הקרקע נמוכים ומקדמי ההתחדשות (היחס בין הדירות שהורסים לאלו שבונים - ג"נ) גבוהים. בנוסף, בחלק מהמתחמים יש כבר עכשיו צפיפות גבוהה. אנחנו מניחים שבחליסה, שהיא שכונה שנבנתה מוקדם יותר, תהיה התחדשות מגרשית (במתכונת תמ"א 38 – ג"נ), והיא תקרה ככל שיהיה שיפור של המרחב הציבורי, הביטחון האישי והדימוי של המקום ישתנה. באזורים היותר צפופים, כך בשכונות תל עמל, נווה יוסף ונווה פז, האתגר הוא יותר גדול. הכיוון שלנו הוא לחבר כמה מגרשים יחד עם שטחים ציבוריים, כמו מבני ציבור קיימים או פארקים, ולעשות פרויקטים תכנוניים יותר מורכבים, עם בנייה יותר גבוהה".
אביגדור מציין את הנוף האורבני, הכמות הגדולה יחסית של שטחים ירוקים ובעיקר את המיקום ליד עורקי תחבורה מרכזיים, וגם את העובדה שבימים אלה מקודמת תמ"א 75, תוכנית המתאר הארצית למפרץ חיפה, שמציעה פינוי של התעשייה המזהמת לטובת בנייה למגורים: "מדובר בפרויקטים תכנוניים שלוקחים כמה מגרשים יחד, והתקווה היא שמשרד הבינוי והשיכון והעירייה יוכלו להניע את זה, ואולי גם לתת עזרה באמצעות זכויות במתחמי השלמה. זה אמנם ייארך זמן אבל אפשרי".
הכלכלן איתי שפרן מבקר את התוכנית: "אין בתוכנית השכונות המזרחיות של חיפה שום מחשבה כלכלית שתמשוך יזמים ותביא אוכלוסייה צעירה. מי שמדמיין שאוכלוסייה חדשה תעבור לגור במצב הנוכחי עם האוכלוסייה הקיימת, בלי השקעות חסרות תקדים במבני ציבור, מסחר ותשתיות בפאה הכי מזוהמת של חיפה טועה ומטעה. אני לא רואה יזמים נמשכים למיקום הזה תחת כל החלופות הקיימות בנשר, טירת כרמל והקריות".
"בשכונות החוף של חיפה, כמו בת גלים, קרית אליעזר ונוה דוד, ישנה התחדשות עירונית ענפה", הוסיף. "פה מנסים לייצר וקטור שלישי, 'על הדרך'. כדי לשדרג ולחדש את שכונת קריית משה ברחובות השקיעו עשרות מיליונים, לרבות קרקע משלימה. כדי לקדם את השכונות החלשות ברמלה השקיעו סכומים דומים ובמחשבה כלל עירונית. אם חיפה היתה חושבת ברצינות איך לקדם את השכונות האלו שכל כך צמאות להתחדשות ותנופה, היא היתה מביאה איתה הצעות פרקטיות לקרקע משלימה ותמריצים ליזמים".
