בלעדיבזמן שהמחירים עולים, 120 אלף דירות מחכות להיתר בנייה
בלעדי
בזמן שהמחירים עולים, 120 אלף דירות מחכות להיתר בנייה
מול ביקושים חסרי תקדים ומחסור של 105 אלף דירות, נתונים חדשים של מינהל התכנון חושפים את ההיקף הענק של הבקשות התקועות להיתרי בנייה; בין הגורמים לפקק: בירוקרטיה, האטה מכוונת ברשויות המקומיות והיעדר תשתיות; מינהל התכנון: "פועלים לקצר ולייעל את התהליך"
המועצה הלאומית לכלכלה העריכה ביוני 2021 כי מאז שנת 2006 ועד עתה נוצר מחסור של 105 אלף דירות. הפער הזה בין היצע לביקוש הוא המנוע לעליית מחירי הדירות. אולם נתונים שהוצגו על ידי מינהל התכנון בדיון מיוחד שנערך בתחילת השנה והגיעו לידי "כלכליסט", מלמדים כי עם קצת פחות בירוקרטיה אפשר להדביק את הפער הזה.
מהנתונים עולה כי בתור לקבלת היתר בנייה יש מספיק דירות כדי לסגור את הפער הזה ואף ויותר מכך. ברחבי הארץ הוגשו 57 אלף בקשות להיתר בנייה, בכל הבקשות יחד יש פרויקטים לבניית 200 אלף דירות. הנתונים נשאבו ממערכת ממוחשבת (רישוי זמין) שבה הוועדות המקומיות של העיריות מנהלות את ההליך. ירושלים ותל אביב משתמשות במערכת מחשוב שאינה נגישה למינהל התכנון, ולכן הנתונים לא כוללים בקשה לבניית אלפי דירות בערים האלה. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי כיום בתל אביב פתוחות בקשות לבניית כ־2,500 דירות, ובירושלים בקשות לבניית 8,000 דירות.
בעקבות הממצאים, שהדהימו את המשתתפים בדיון, מינהל התכנון בדק מדגמית את מצב הבקשות ומצא כי ב־40% מהמקרים התקבל היתר בנייה אך הוא לא תועד במערכת. גם בתסריט כזה, שבו המדגם שנבדק מייצג את כל עשרות אלפי הבקשות להיתר בנייה (וכלל לא בטוח שזה המצב), יש ברגע נתון תור לבניית 120 אלף דירות. הפער בין הביקוש לדירות למספר הדירות שנבנה הוא ההסבר לעליית המחירים בעשור האחרון, וביתר שאת בשנה האחרונה. לשחרור של הפקק הזה ועמו זרם של עשרות אלפי דירות יכולה להיות השפעה דרמטית על שוק הנדל"ן ומגמת המחירים.
3 צפייה בגלריה
מימין: נשיא התאדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, יו"ר מטה התכנון במשרד הפנים שלומי הייזלר, שר האוצר אביגדור ליברמן. הקצבת זמן להשלמת בנייה, כדי לבלום את מחירי הדיור, נתקעת בפקק היתרי הבנייה
( צילומים: אוראל כהן, טל שחר, דוברות משרד המשפטים)
מצד שני, ללא טיפול יסודי בבעיה ונוכח העלייה בהיקף הקרקעות שהמדינה משווקת לבנייה למגורים, הפקק הזה עלול להסתבך עוד יותר.
המצב הזה הוא תוצאה של טיפול ארוך, איטי ומסורבל בבקשות להיתר בנייה בוועדות המקומיות של העיריות. בין היתר בגלל מחסור בכוח אדם, אך גם בשל ריבוי גורמים חיצוניים לוועדות שנדרשים לאשר את ההיתר, למשל חברת החשמל, הרשות לכבאות והצלה, פיקוד העורף, משרד הבריאות, המשרד להגנת הסביבה ועוד. רפורמה בחוק התכנון והבנייה קצבה את פרקי הזמן שבהן על הוועדות המקומיות להשלים שלבים בהיתר הבנייה, אבל אין גורם שאוכף זאת וממילא אין אף סנקציה שמאלצת אותן לעמוד בכך.
בנוסף, מחסור בתשתיות גורם לראשי ערים לבלום או להאט את ההליכים להוצאת היתרי בנייה. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר כי "ישנם ראשי רשויות שעבורם הוספת יחידות דיור זו מטלה שהם לא רוצים לקחת על עצמם בגלל מחסור בתשתיות, בגלל התעסקות באבק ולכלוך בתהליך הבנייה. יש ראשי ערים שמעדיפים להתעסק בפסטיבלי בירה וזיקוקי יום העצמאות".
הפקק העצום בתור להיתרי בנייה הוא ירושה שממשלות קודמות העבירו לממשלה הנוכחית שפועלת כיום לתיקון המצב בשני נתיבים: האחד ייעול ההליכים הבירוקרטיים ואף הפרטתם — תהליך שאותו מוביל שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון במשרד הפנים. הנתיב השני הוא צוות להסרת חסמי תשתית שמוביל מנכ"ל משרד ראש הממשלה יאיר פינס.
80% מהזמן מושקעים ב־20% מהדירות
היתר בנייה הוא השלב הסופי בהליכי התכנון, לאחר הוצאתו מתחילה בנייה בפועל. שלב קודם להיתר בנייה היא תוכנית בניין עיר שמגדירה מה מותר לבנות במתחם מסוים, באיזה גודל ובאילו תנאים. הכנתה של תוכנית כזו נמשכת כמה שנים. בשלב הבקשה להיתר הוועדה המקומית צריכה לוודא כי הבנייה תתאים לתוכנית, לתקנים ולהנחיות שונות של העירייה, למשל מיקום ומספר החניות, עיצובו החיצוני של הבניין וכדומה.
על פי תקנות התכנון והבנייה, במסלול שבו הבקשה להיתר בנייה תואמת לתוכנית - ההיתר יתקבל בתוך 90 יום. אך על פי נתוני מינהל התכנון, בממוצע היתרים במסלול הזה מתקבלים בתוך 216 יום. במסלול של הקלות, כלומר שבו היזם מבקש שינוי ביחס לתוכנית מאושרת (בדרך כלל תוספת דירות), ועדה מקומית צריכה למסור היתר בנייה בתוך 165 יום ממועד הגשת הבקשה. בפועל, על פי נתוני מינהל התכנון, משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה במסלול הזה הוא 400 יום. הממוצע לתוכניות לבניית בניינים שבהם יותר מחמש דירות גרוע אף יותר ועומד על פי מינהל התכנון על 531 יום - פי שלושה מהמותר בתקנות.
חשוב לציין כי הנתונים האלה הם הזמן נטו שלוקח לעיריות לטפל בבקשה. אך גורמים בענף מסבירים כי הזמן ברוטו ארוך יותר. ההפרש בין הנטו לברוטו הוא משום שהמערכת לא מחשבת את פרק הזמן לפני הגשת הבקשה להיתר שבו יזם נדרש לקבל אישורים מרשויות ממשלתיות שונות. וגם במקרה שבו באמצע התהליך נדרש היזם להציג אישור - שעון המדידה קופא.
חוסר היעילות בעבודת העיריות על פי הנתונים מתבטא גם בכך שהן משקיעות משאבים רבים בטיפול בתוכניות קטנות עם מעט מאוד דירות. למשל, בשנים 2021-2019 מתוך כ־29 אלף בקשות להיתר לבנייה חדשה 67% מהבקשות, כ־19 אלף, היו להיתר לבניית מבנה שבו עד שתי קומות. כ־9,000 (30%) לבניינים של עד תשע קומות, רק 478 (2%) מהבקשות הן לבניינים שבהם עד 19 קומות, ורק 251 בקשות (1%) למגדלים.
82% מההיתרים שהופקו בשנים 2021-2018 הם לבניינים בני עד שתי קומות, ו־18% מההיתרים הם לבניינים שבהם שלוש קומות ויותר. אבל כשבוחנים את התרומה של כל פרויקט להגדלת היצע הדירות, התמונה מתהפכת. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 80% מהדירות שבנייתן החלה בשנים 2021-2018 הן בבניינים שבהם יותר משלוש קומות, ורק 20% מהדירות בבניינים בני שתי קומות או פחות. ובמילים אחרות, 80% מהזמן של העיריות מושקעים ב־20% מהדירות.
התור הארוך לקבלת היתר בנייה משפיע על שוק הנדל"ן בכמה היבטים: יזמים מגבירים את קצב המכירות ככל שמידת הוודאות בפרויקט מתעצמת. מעט יזמים מוכרים דירות בשלבים הראשונים לקבלת היתר בנייה כדי להימנע מסיכון מיותר ומהצורך להסביר ללקוחות מדוע חלו שינויים בפרויקט. כך שאילולא פקק היתרי הבנייה, יזמיות הנדל"ן היו יכולות למכור כבר עתה עוד עשרות אלפי דירות, ולצמצם את המאבק של הרוכשים על כל דירה פנויה. בנוסף, שחרור מהיר של הדירות החדשות יאפשר למשפרי דיור לפנות את הדירה הישנה שלהם ולשחרר גם אותה לשוק.
עיכוב בהליכי הבנייה גם מייקר את הדירות, בין היתר בגלל עלייה של מדד תשומות הבנייה וגם עלויות המימון של היזמים. ולבסוף, לחברות היזמיות יש הון מוגבל שאותו הן יכולות להשקיע במספר מוגבל של פרויקטים. ככל שהיתרי בנייה מתעכבים, כך מוגבלת היכולת שלהם לבנות.
בשבוע שעבר נחשפו פרטים מתוכנית להתמודדות עם עליות מחירי הדיור ששר האוצר אביגדור ליברמן החל לגבש. אחד העקרונות שהוא מבקש ליישם הוא הגבלה ל־3 שנים של פרק הזמן שבו חברה תתבקש לבנות על קרקע מדינה מהמועד שבו היא זוכה במכרז. חריגה ממגבלת הזמן הזו תחייב בקנס.
הנתונים שנחשפים כאן מלמדים כי במצב כיום הסיכוי להשלים בנייה בתוך שלוש שנים אינו גדול. סרוגו אומר על כך: "הדרישה של ליברמן בלתי אפשרית. אני לא מכיר יזם אחד שיוכל להוציא היתר בשנה ולבנות בתוך שנתיים. במקרה הטוב לוקח שנה וחצי עד שנתיים להוציא היתר בנייה, והבנייה עצמה היא שלוש שנים לפחות. לכן אמרנו לליברמן שאין היגיון לקצוב את התאריך להשלמת הבנייה".
ביטול האפשרות להקלות בהיתרי בנייה
שרת הפנים איילת שקד הציבה את שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון במשרדה, בראש צוות שעוסק בקיצור הליכי הרישוי. חוק ההסדרים שאושר בספטמבר 2021 וגובש באמצעות מינהל התכנון ומשרד האוצר כולל שני תיקוני חוק שנועדו להתמודד עם הבעיה, וכעת במשרד הפנים מגבשים להם תקנות. האחד הוא הליך של רישוי עצמי, שבאמצעותו אדריכלים מוסמכים יוכלו לחתום על היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית. האחר הוא תיקון שמגביל מאוד את האפשרות לבקש במסגרת היתר בנייה הקלות, כלומר שינוי לעומת תוכנית הבנייה המאושרת.
הייזלר אומר בשיחה עם "כלכליסט" כי גם תיקון שיתווסף לחוק החדש שמחליף את תמ"א 38 אמור לחסוך חלק מהעומסים. התיקון הזה יהפוך הליך של אישור תוכניות קטנות גם להיתר בנייה. כלומר ההיתר יינתן מיד עם אישור התוכנית. "אם נצליח להוציא את התוכניות הקטנות, נוכל לפנות משאבים לטיפול בתוכניות גדולות ומשמעותיות". בנוסף נרקם פיילוט לבחינת הפרטת היתרי הבנייה דרך חברות פרטיות.
ממינהל התכנון נמסר כי "מתוך 200 אלף יחידות דיור, כ־45% יחידות דיור מצויות בהליכי רישוי. מינהל התכנון פועל כדי לקצר ולייעל את הליך הרישוי ומקדם בין השאר מנגנונים ופעולות לשם כך, בהם רישוי עצמי, ביטול הקלות, אופן כתיבה של תוכניות, תוכנית נפחית ועוד. מטה התכנון הקים ועדה ייעודית לטיפול בנושא ההיתרים. אנו מעריכים כי מתוך המספרים המוצגים כמחצית ישלימו את קבלת ההיתר כבר בשנה הקרובה".
ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי "המשרד רואה חשיבות עליונה בקיצור זמני הרישוי ופועל על מנת לקצר תהליך זה. רק לאחרונה, במסגרת חוק ההסדרים, אושר מסלול רישוי עצמי באמצעות מורשה להיתר, אשר מעביר את הליך הרישוי לאחריות האדריכלים, וכן תהליך של צמצום ההקלות בהיתרי בנייה. בנוסף, מקודמות בימים אלה תקנות לאגרות על הגשת עררים ולהגבלת עמודים בהתנגדויות במטרה לקצר את הליך הרישוי. בימים אלה נבחנים צעדים נוספים לייעול וקיצור הליכי הרישוי".
ממרכז השלטון המקומי נמסר, "הרשויות המקומיות אמונות ואחראיות על בדיקת התכניות לפני מתן היתרי בניה. נדרשת בדיקה יסודית ומעמיקה כדי למנוע מצבים שתושבים יאלצו להתגורר באזורים בהם אין תשתיות מותאמות, ובדיקה ראויה, כדי לוודא שהערות התכנית שקיבל היזם אכן מיושמות בפועל. חשוב להבין שלא כל תכנית שנמצאת בדרך להיתר בניה, מתעכבת בגלל או ב׳אשמת׳ הרשויות המקומיות. לעתים קרובות היזמים צריכים לבצע השלמות שעליהם הוחלט בתכניות הכוללניות, לעתים נדרש אישור סטטוטורי של גורמים רבים נוספים, כמו משרדי הממשלה, כב"א, תאגידי מים ועוד".
