הרפורמה בהיטל ההשבחה יוצאת לדרך - מי ישלם, איך זה עובד והאם זה יעלה לנו יותר
הרפורמה בהיטל ההשבחה יוצאת לדרך - מי ישלם, איך זה עובד והאם זה יעלה לנו יותר
מהיום יקבעו העיריות את גובה היטל ההשבחה שיוטל בשטחן על פרויקטים של התחדשות עירונית. מה העיריות מנסות להשיג, מה יהיו שיעורי ההיטל שיושתו, וכיצד תתבטא הרפורמה בכיסי הצרכנים והיזמים. "כלכליסט" עושה סדר
נתניה אישרה היטל השבחה מלא (50%) בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל חלקי העיר, תל אביב ורמת גן יגבו היטל מלא, וירושלים נתנה פטור רק בשכונות השיכונים. היום, 1 במאי, הוא הדד ליין של הרשויות המקומיות להודיע למשרד הפנים כיצד יגבו היטל השבחה, זאת לאחר אישורו של חוק ההסדרים האחרון בנובמבר 2021.
לפי החוק, החל מחודש מאי 2022 יכולה כל רשות עירונית לייצר בידול בגובה היטל ההשבחה, כדי לעודד התחדשות עירונית באזורים מסוימים בתחומה. מצד אחד, מטרת החוק היא לייצר ודאות בשוק, שכן קביעתה של כל רשות מקומית תהיה תקפה לחמש שנים. מנגד, לעת עתה הסוגיה מעוררת בעיקר כאוס ומחלוקות בתוך העיריות. "כלכליסט", ביחד עם שמאי המקרקעין אסף גסטפרויד, יו"ר מחוז צפון בלשכת שמאי המקרקעין, עושה סדר.
מה זה היטל השבחה?
"מדובר בהיטל, כמו מס, שמשולם לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בעקבות אישור תוכנית שמעלה את ערך הקרקע. למשל אם היתה תב"ע שמאפשרת 60% בנייה, ואושרה תוכנית בנייה שמאפשרת 70%, אז ערך הקרקע עלה ומשלמים היטל על הערך שעולה. היטל ההשבחה הוא 50% מעליית הערך. אם ערך הקרקע עלה מ־1,000 ל־2,000 שקל, היטל ההשבחה יעמוד על 500 שקל".
2 צפייה בגלריה
השמאי אסף גסטפרויד. “רווח של 4% - גזר דין מוות על הפרויקט"
(צילום: קורנית גפן, אלעד גרשגורן)
מה בדיוק קובע חוק ההסדרים בעניין פטור מהיטל השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית?
"חוק ההסדרים קבע שהחל מ־1 במאי 2022 כל עירייה תוכל להחליט עבור עצמה בפרויקטים של התחדשות עירונית אם היא גובה 0%, 25% או 50% היטל השבחה. הרשות יכולה לקבוע אחוז שונה באזורים שונים. תל אביב קבעה 50% גורף, לעומת קריית אונו שקבעה 0% גורף. זה ברור לכאורה שכשרשות קובעת 0% היטל השבחה היא מעודדת יזמים לעשות פרויקטים, וכשרשות קובעת 50% היטל היא מעדיפה לקבל תשלום. לפי חוק ההסדרים, ערים שלא יקבלו החלטה על דירוג הפטור מהיטל השבחה לפי אזורים, יגבו היטל השבחה בגובה 25%".
האם זה מתייחס לבניינים בודדים או רק למתחמים?
"המינימום הוא שקיימות 24 יחידות דיור במקור ובתוכנית המוצעת מספרן יגדל לפחות פי שניים או שיהיו 70 דירות".
איך זה ישפיע על רוכשי הדירות?
"ברגע שמעלים את היטל ההשבחה, יורדת הכדאיות של יזמות פרויקטים כאלה, אז מן הסתם יהיו פחות פרויקטים. זה מובן שכשיש פחות דירות - המחירים גבוהים".
"ההוראות החדשות יחולו על פרויקטים שכוללים מינימום של 24 יחידות דיור במקור, ואשר בתוכנית המוצעת מספרן יגדל לפחות פי שניים או יכללו 70 דירות"
מתי גובים היטל השבחה?
"ההיטל נגבה כתנאי לקבלת היתר בנייה. יזם לא יכול לבנות בלי תשלום היתר".
מה יקרה כעת בעניין פטור מהיטל השבחה במיזמי התחדשות עירונית יחידים?
"עד 1 במאי לא היה פטור מהיטל השבחה. רק תמ"א 38 מאפשרת פטור מהיטל השבחה, ורק על זכויות שנובעות מהתמ"א".
כיצד תשפיע הרפורמה בפטור מהיטל השבחה על סוגיית המטלות הציבוריות של יזמים.
"כחלק מהתנאים שהיזם מקבל עם אישור תוכנית הבנייה, הוא מקבל גם מטלות ציבוריות - הכוונה היא פיתוח של שפ"פ (שטח פתוח פרטי) עם זיקת הנאה כמו מבנה ציבור, גן משחקים וכדומה. רשויות יוכלו להקטין את המחויבות של היזמים. ההתקזזות עם המטלות הציבוריות היא ניסיון של הרשות להוריד עוד קצת מהעלות של היטל ההשבחה".
למה הדיונים במועצות הערים בנושא הפטור מהיטל השבחה כל כך סוערים?
"בתחום הנדל"ן יש הרבה כסף ואינטרסים, וכל אחד רוצה לרצות את המקורבים אליו. המשמעות של היטל השבחה בגובה 25% במרבית חלקי העיר חיפה למשל עלולה לסתום את הגולל על הרבה מאוד פרויקטים. היטל בגובה כזה יכול לגרום לפרויקט להיות הפסדי. יש יזמים שמושקעים במיליוני שקלים בפרויקטים שנמצאים כבר בצנרת, ועכשיו הם עלולים לצאת עם הזנב בין הרגליים מחיפה".
2 צפייה בגלריה
חיפה. היטל ההשבחה על מיזמי התחדשות עירונית ברוב חלקי העיר יעמוד על 25%
(צילום: אלעד גרשגורן)
למה ההחלטה של חיפה על פטור בגובה 25% במרבית אזורי העיר כל כך מקוממת?
"אתן דוגמה מספרית של פרויקט פינוי-בינוי ברחוב טרומפלדור בלב שכונת נווה שאנן בעיר. המיזם משתרע על דונם ורבע. יש שם שישה בניינים עם 25 דירות. רוצים להרוס ולהוסיף עוד 70. הבדיקה הכלכלית שלנו הראתה שעם היטל השבחה אפס היזם עומד על 8% רווח, עם 25% היזם עומד על 4% רווח, ועם היטל השבחה של 50% - הפרויקט הפסדי. גם לא ניתן לקבל מימון בנקאי. זה ברור שרווח של 4% גוזר מוות על הפרויקט".
