נהריה מציגה: אחוזי בנייה תמורת שבילי הליכה
נהריה מציגה: אחוזי בנייה תמורת שבילי הליכה
בעיצומה של המלחמה, בנהריה מסתכלים לעתיד: תוכנית ההתחדשות העירונית שהופקדה בשבוע שעבר מוסיפה לעיר 29 אלף דירות וקובעת תמריצים לשיפור המרחב הציבורי
הוועדה המחוזית צפון אישרה להפקדה בישיבתה ביום רביעי שעבר את התוכנית הכוללת להתחדשות העיר נהריה. התוכנית, שמחליפה את תמ"א 38, מתייחסת לכל השכונות הוותיקות בעיר ומתווה בהן מסלולים שונים להתחדשות, מתוך התייחסות לראייה אורבנית כוללת. בסך הכל, התוכנית מציעה תוספת של 28,900 יח"ד ל־19,939 הקיימות.
התוכנית, ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית, מעניינת ברמה התכנונית והנדל"נית כי היא מתווה, לראשונה, קו פעולה ברור ביחס להתפתחותה העתידית של העיר ואופק של ודאות עבור יזמים. היא הוכנה על ידי האדריכלית מיכל יוקלה, בשיתוף האדריכליות אלה שר ואורית שמואלי.
נקודת המוצא של התוכנית היא שפרויקטי ההתחדשות שעד כה התממשו היו מעטים, במסגרת תמ"א 38 ובמערב העיר. בנהריה הבינו שתמ"א 38, שהיתה תוכנית מתאר ארצית, לא הצליחה לשלב קידום התחדשות בניינית עם חזון עירוני. אם לדייק, כרגע גם אם הבניינים עברו התחדשות, הרי שאין חזית רחוב פעילה, חלל הרחוב נשלט על ידי כלי רכב ודרכי גישה לחניונים, העצים במגרשים נכרתים, יש מחסור בתשתיות ציבוריות כמו בתי ספר, ואין מיצוי של פוטנציאל הפיתוח העירוני.
יעדי תוכנית ההתחדשות שבה ידונו הם, אפוא, הגדלת מלאי הדיור באזורים הוותיקים של העיר ועיבוי המרקם העירוני, תוך חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה וטילים. בין היתר, התוכנית מבקשת לחזק את מרכז העיר ולאחות את הקשר בין מערב העיר ומזרחה, כמו גם שיפור התשתיות העירוניות.
ביחס למערב העיר (ממערב לדרך העצמאות, היא המשך כביש 4), התוכנית מתייחסת בעיקר לצירים הראשיים - המייסדים, חניתה, קפלן ושדרות שז"ר. ברחובות האלה תתאפשר בנייה בגובה של עד תשע קומות, עם מגדלים במקומות מסוימים, בגבהים שלא היו מוכרים עד כה בעיר - 15, 18 ו־30 קומות. הרחובות הפנימיים אמורים להישאר שקטים וירוקים, ואילו בצירים הראשיים, שהחתך שלהם יורחב על חשבון חצרות הבניינים, יתווספו גם נתיבי תחבורה ציבורית. קומת הקרקע של המבנים החדשים בצירים הראשיים אמורה להיות "פעילה", כלומר תתאפשר ;בניית מסחר, תעסוקה ותיירות.
יוקלה, שעמדה בראש צוות עורכי התוכנית, מסבירה שהאתגר שעמד לפניה היה "התחדשות עירונית מותאמת מקום, בכלים המוגבלים של השוק הפרטי". במילים אחרות, המתכננים ביקשו להימנע מהסתמכות על מכפילים (כמות יחידות הדיור החדשות ביחס לקיימות) של 9-6, ולייצר התחדשות "בקנה מידה אנושי". לדבריה, "לא רצינו שורת מגדלים הומוגנית ולכן ניסינו לזהות את המקומות האסטרטגיים בעיר, שיש בהם הזדמנות לחוזק כלכלי". האתרים הם אזור תחנת הרכבת, לאורך חזית הים, וכאמור, בשדרות מזרח־מערב, שמחברות את עורף העיר והים.
החידוש בתוכנית הוא ההתייחסות לשכונות המזרחיות של העיר, שכונות השיכונים של שנות החמישים והשישים. התוכנית מציעה, בהתחדשות מתחמית, 3,500 יח"ד ברובע אוסישקין, 3,800 יח"ד ברובע טרומפלדור ו־3,500 יח"ד ברובע כצנלסון. בשונה ממערב העיר, שם תקודם ההתחדשות על ידי יזמים, הרי שבמזרח העיר ההתחדשות תקודם בהתערבות ממשלתית. יוקלה מסבירה: "הוספנו זכויות ושימושים כמו מסחר ותעסוקה וגם דאגנו לתכנן את שלד הרחובות כדי שיוכל לשאת את זה".
אחד המנגנונים הייחודיים שהתוכנית מציעה, ומדובר בחידוש ברמה ארצית, הוא שיפור התנועה הרגלית בתמורה לתוספת זכויות בנייה. עורכי התוכנית זיהו שהמרחק בהווה בין צומת לצומת, בכיוון מזרח־מערב, גדול מדי, ולכן התושבים נמנעים מללכת ברגל. כדי להפוך את חוויית ההליכות ליותר ידידותית הם מציעים ליזמים לבנות שביל הליכה רגלי, בסטטוס של זיקת הנאה, בתחום המגרש שלהם ובתמורה לקבל עוד קומה לבניין שיבנו.
בעשור האחרון גדלה נהריה בממוצע בכ־1.2% בשנה, קצב גידול נמוך מקצב גידול האוכלוסייה היהודית בישראל, העומד על 1.9% בשנה. עם זאת, ההערכה היא כי על רקע ההאצה בבנייה החדשה למגורים יהיה גם גידול משמעותי של האוכלוסייה. לפי מידע שהגיע מאתר הנדל"ן המקוון יד 2, עד 2021 הביקוש לדירות בעיר היה בגידול ועמד, כך ב־2021, על 42.8% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, ב־2022 השינוי בביקוש היה -24.1%, וב־2023 -27%. המחיר הממוצע לדירות 4.5-4 חדרים עומד כעת על 1.64 מיליון שקל לעומת 1.484 מיליון שקל ב־2022 ו־1.148 מיליון שקל ב־2021.
רוני לוי, ראש מחלקת תכנון עירוני בעיריית נהריה, טוען שנהריה נמצאת בסיטואציה מאוד יחודית בכל מרחב צפון, משום שהיא העיר היחידה שבה "תמ"א 38 עובדת". לדבריו, עד כה, קודמו בעיר עשרות בניינים במסגרת התמ"א במסלולי חיזוק ועיבוי וגם הריסה ובנייה מחדש. לוי קושר את הצלחת התמ"א לפוטנציאל המימוש של תוכנית ההתחדשות השאפתנית שהופקדה בשבוע שעבר. הוא מסביר: "היזמים ועורכי הדין שלהם היו בהתחלה נגד התוכנית, בגלל שאנחנו מפקיעים מהם שטחים לטובת נת"צים, שבילי הליכה או אופניים. רק בשבועות האחרונים נפל להם האסימון והם הבינו שבתוכנית יש הרבה יותר יתרונות מחסרונות ושהם יקבלו הרבה יותר זכויות בנייה".
רונן מרלי, ראש העיר נהריה, לא קושר את תוכנית ההתחדשות המקודמת לעירו עם המתיחות באזור הצפון: "אני מניח שהמלחמה תסתיים. צריך להסתכל על נהריה דרך העתיד. נהריה היא עיר מחוז וזה עובדה שהביקושים רק הולכים וגדלים. רק בשבועיים האחרונים נהריה קלטה 500 משפחות. אם אתה לא עושה תוכנית כזאת, אתה תוקע את העיר. אני מסתכל 50 שנה קדימה. אם הגליל יהיה חזק, המדינה תהיה חזקה".
