בלעדידרושים: 40 מיליארד שקל למימוש תוכניות הבנייה במגזר הערבי
בלעדי
דרושים: 40 מיליארד שקל למימוש תוכניות הבנייה במגזר הערבי
מחקר שהסתמך על המחירונים הממשלתיים מצא כי הפתרון למשבר הדיור בחברה הערבית אפילו לא באופק. הוותמ”ל אמנם אישרה תוכניות ל־38 אלף דירות, שטחי תעסוקה וכבישים, אך תקציבי העתק שהן דורשות מעמידות בצל את התוכנית לצמצום פערים במגזר, שמקצה כ־2.2 מיליארד שקל בלבד לסבסוד תשתיות ומבני ציבור
עשרות אלפי דירות שתוכננו בעשור האחרון ביישובים ערביים צפויות להישאר על הנייר, אם הממשלה לא תשנה את אופן הטיפול במשבר הדיור במגזר, כך עולה מניתוח שערך עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף במשרד מ.פירון ושות’.
מהבדיקה עולה שכדי להוציא לפועל את תוכניות הבנייה שמקודמות במסלול המהיר של הוותמ”ל, שכוללות כ־20 אלף דונם ו־38 אלף יחידות דיור, דרוש תקציב של 40 מיליארד שקל.
23 תוכניות בנייה שאושרו בשנים האחרונות בוותמ"ל כוללות כאמור עשרות אלפי יחידות דיור וכן שטחי תעסוקה, שטחי ציבור, מבני ציבור, דרכים וכבישים. עלות תוכניות המגורים היא 28.5 מיליארד שקל, ועל בסיס המחירונים הממשלתיים יוצא שעלות יתר תוכניות הפיתוח היא כ־12.9 מיליארד שקל, סכום עתק שלרובו אין מקור תקציבי משום שלרשויות המקומיות, ובפרט לרשויות הערביות, אין הכנסות שיכולות לממן תוכניות בסדרי גודל כאלה, והפתרונות שהממשלה מציעה רחוקים מלהספיק.
צורכי הפיתוח הללו מעמידים בצל את התוכנית הכלכלית לצמצום פערים בחברה הערבית, שאישרה הממשלה באוקטובר, ואשר מקצה כ־2.2 מיליארד שקל בלבד לסבסוד תשתיות ומבני ציבור, כלומר פחות מ־10% מעלות התוכניות. בנוסף לכך, במסגרת אותה החלטה, נקבע כי הממשלה תפעל לחתום על הסכמי גג עם חמישה יישובים ערביים לפחות שבהם פוטנציאל לבניית 3,500 יחידות דיור בשנה. בהסכמי גג המדינה מממנת את פיתוח התשתיות בתמורה להתחייבות הרשות המקומית לבנות בקצב מואץ. אלא שהתקציב למימון התשתיות מבוסס על הכנסות המדינה משיווק הקרקעות שבבעלותה, ואילו הניתוח מצא כי 67% מהקרקעות בתוכניות שנבחנו הם בכלל בבעלות פרטית, כך שהכנסות המדינה משיווק נמוכות שם יחסית. עד עתה נחתם הסכם גג רק עם אום אל פחם.
בעיות אמון
"מכינים תוכניות על הנייר, אבל האם עשו בדיקה כלכלית איך מממשים את התוכניות האלה? רוב התוכניות לא יתממשו כי אין שום תוכנית כלכלית לקידומן", אמר עו”ד נאסר.
בעיה נוספת, שנובעת מהעובדה שמרבית הקרקעות בחברה הערבית הן בבעלות פרטית, היא הקושי הכלכלי של משקי בית ביישובים ערביים לממן בנייה. על פי ניתוח שוק המשכנתאות ללווים מהחברה הערבית, שערך בנק ישראל ב־2017, שיעור המשכנתאות שניתנו ללקוחות בחברה הערבית עמד על 1.8% מכלל המשכנתאות שניתנו בישראל. גם אם מאז שיעור נוטלי המשכנתאות עלה, הוא עדיין רחוק מאוד מגודלם היחסי באוכלוסייה.
במסגרת התוכנית הכלכלית לצמצום פערים בחברה הערבית הוקמה ועדה שאמורה לגבש פתרונות שיאפשרו בתוך חמש שנים להכפיל פי שניים את שיעור נוטלי המשכנתא ביישובים ערביים שנכנסו לתוכנית. על פי החלטת הממשלה, הוועדה הזו אמורה להציג את המלצותיה בשבועות הקרובים.
בהינתן הקושי של התושבים לממן בנייה, ובהנחה שעלות בניית בית ממוצע היא כ־750 אלף שקל, אזי לבניית כ־25 אלף דירות על קרקע פרטית (67% מתוך 38 אלף הדירות בתוכניות שטושרו בוותמ”ל) המדינה צריכה למצוא פתרון למימון בסכום של כ־28.5 מיליארד שקל. "מי יכול לשאת במימון הבנייה הזו? בנייה חדשה היא לעשירים בלבד, לא כל אדם יכול לבנות דירות חדשות בעלויות המטורפות. ולכן חוזרים לתופעה של בניית תוספות קומה על קומה משיקולים כלכליים. זו בנייה מאולצת, טלאי על טלאי", מסביר עו”ד נאסר. "צריך לטפל בהרבה סוגיות, ואין שחקן אחד שמרכז את זה. יש את משרד ראש הממשלה, משרד הפנים, המשפטים. במקום זאת צריך להקים צוות מקצועי ופרויקטור למימוש התוכניות".
לדבריו, כישלון במימוש התוכניות האלה עלול להוביל למשבר אמון עם החברה הערבית. אחת הסיבות המרכזיות לחשש שלו היא שכמו בכל תוכנית גם בתוכניות הבנייה ביישובים הערביים צריך להפקיע כ־40% מהקרקעות הפרטיות לצורכי ציבור, למשל לכבישים, שטחים ציבוריים ותשתיות אחרות. אם התוכניות לא ימומשו, תתקבע התחושה כי המדינה הפקיעה קרקע פרטית שלא לצורך. "החברה הערבית מתייחסת לתכנון ככלי שליטה, חשדנות תהפוך לעוינות. מהרגע שאנשים יבינו שהם איבדו את הקרקעות בשביל תכנון רעיוני שלא יתממש, זה יעצים את המחשבה ששוב התכנון נועד לגזול קרקעות".
”פוטנציאל גדול”
במשך עשור שימש איימן סייף כמנהל הרשות לפיתוח כלכלי בחברה הערבית, והיה מעורב בהכנת התוכנית הכלכלית לחברה הערבית. היום הוא מכהן כיו"ר חברת רני צים בנייה רוויה בחברה הערבית. רני צים היא מהראשונות והיחידות שפועלות בתחום הנדלן המסחרי ביישובים ערביים. היא הקימה את רשת הקניונים Seven, ובתחילת השנה הודיעה על כניסתה ליזמות נדל”ן למגורים.
לדבריו, כדי לממש את תוכניות הבנייה, הממשלה צריכה להשקיע עוד תקציבים: "עו"ד נאסר צודק שעכשיו צריך לממש, לזה צריך תקציבים ממשלתיים, בעיקר לתשתיות־על, ותקציבים לסבסוד עלויות הפיתוח של קרקעות מדינה ופרטיות. הממשלה חייבת להשקיע בפיתוח תשתיות ביישובים הערביים, להעמיק את הסבסוד של עלויות הפיתוח, כדי שהתוכניות ימומשו בפועל. בהחלטת הממשלה החדשה (התוכנית הכלכלית לצמצום פערים חברתיים, א"ג) יש תקציבים לעידוד בנייה על קרקע מדינה וקרקע פרטית, להגיד לך שהתקציבים מספיקים למצות את כל הפוטנציאל? אני מאמין שלא. הממשלה צריכה להמשיך ולהשקיע".
סייף מסכים כי סוגיית המשכנתאות קריטית למימוש התוכניות: "אם המערכת הבנקאית תישאר כמו שהיא, היא מאוד מקשה. פחות מ־2% ממקבלי המשכנתאות הם מהחברה הערבית. הממשלה יכולה לסייע על ידי מתן ערבויות או ביטחונות שיעודדו את המערכת הבנקאית. בתקופתי השקיעו בתכנון, עכשיו הגיע הזמן לביצוע של הדברים האלה".
בגלל הקושי לממש תוכניות בנייה ביישובים ערביים מעט מאוד חברות בנייה נכנסות אליהם. סייף מסביר כי למרות הקשיים, חברת רני צים החליטה לפתח את תחום הבנייה למגורים כי היא מזהה "פוטנציאל גדול וצורך ביחידות דיור שיהיו בבנייה איכותית ורוויה". לדבריו, הפרויקט הראשון שבו הם משקיעים הוא בפורדיס, במסגרתו ישבו עם בנקים שגילו נכונות ללוות את הפרויקט ולהציע משכנתאות לרוכשי הדירות.
מהוותמ”ל נמסר: “הוותמ”ל מסתמכת על נתוני הפיתוח של משרד השיכון והבינוי, שהוא הגורם המוסמך לכך. על פי הנתונים הרשמיים, החל פיתוח בפועל של תוכניות ותמ”ל ברהט, טירה, מזרעה, בסמת טבעון ביר אל מכסור וטורעאן, שיאפשרו הקמת מאות יחידות דיור בתחומם. כעת, עם החלטת הממשלה החדשה, אנו עתידים לראות גם מהפך בתחום הפיתוח”.
