בלעדיליד המשרד: 5,200 דירות ייבנו באזור התעשייה הרצליה
בלעדי
ליד המשרד: 5,200 דירות ייבנו באזור התעשייה הרצליה
הוועדה המחוזית הגדילה ב־2,200 דירות את התוכנית של העירייה. הדירות, בשטח ממוצע של עד 50 מ"ר, ישרתו את עובדי המתחם, ויתאפשר להוסיף דירות למגורים בהישג יד. המרוויחות: אמות ועופר השקעות, שמקדמות בנייה בשווי כמיליארד שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה בשבוע שעבר בניית 5,200 דירות באזור התעסוקה של הרצליה, מדובר בתוספת של 2,200 דירות בהשוואה לתוכנית שהוגשה לוועדה במאי 2021. כמו כן לעירייה יש אפשרות לבנות על שטחי ציבור דירות למגורים בהישג יד, ואם היא תחליט לקדם תוכניות בנייה כאלה, הדירות יתווספו למניין הדירות של היזמים, ולא במקומן.
ההחלטה התקבלה במסגרת דיונים בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית המתאר הכוללנית שעיריית הרצליה מקדמת בשנים האחרונות לאזור התעסוקה. התוכנית מבוססת על מדיניות שבמסגרתה אישרה בשנים האחרונות עיריית הרצליה כמה תוכנית בנייה שכבר מקודמות בשטח.
אלפי הדירות שיתווספו יהיו קטנות, בשטח ממוצע של עד 50 מ"ר, וזאת משום שהעירייה לא רוצה להפוך את השטח לשכונת מגורים חדשה. הדירות נועדו לשרת את עובדי המתחם, צעירים, רווקים או משפחות קטנות. המודל הזה מתאים גם לתושבי חו"ל שיגיעו לתקופות קצרות לעבודה באחת החברות באזור. התוכנית מחייבת את היזמים לדאוג לחברות ניהול לבנייני המגורים.
ההחלטה של הוועדה המחוזית עדיין לא סופית. מאחר שהיא שינתה סעיפים מהותיים בתוכנית, עליה שוב לאפשר להגיש התנגדויות, אך הפעם רק לסעיפים שהיא שינתה. ההחלטה החדשה תשפיע במיוחד על המגרשים שלאורך הצירים המרכזיים, רחובות אבא אבן ומדינת היהודים, משום שהיא מוסיפה להם עוד 20% שטחי בנייה לעומת התוכנית המקורית, והיא מכפילה את צפיפות הדירות מ־10 יחידות לדונם ל־20. לאחר הדיונים בהתנגדויות הנוספות תקבל הוועדה החלטה סופית והתוכנית תאושר. החלטת המחוזית תואמת למדיניות מינהל התכנון לצופף בנייה ולהגביר את עירוב השימושים במגרשים שבקרבת תחנות הרכבת הקלה והמטרו.
כבר עתה אפשר לסמן את היזמים שייהנו מההחלטה שתשביח את שווי הנכסים שלהם: עופר השקעות וחברת אמות השקעות מקדמות יחד תוכנית חדשה שתשנה את הכניסה לאזור התעסוקה הרצליה ברחוב אבא אבן. אם החלטת המחוזית תקבל תוקף סופי, התוכנית החדשה הזו תזכה לשדרוג נאה.
על פי התוכנית, שנחשפת כאן לראשונה, תחנת הדלק בכניסה ממחלף הסירה ומתחמי המסחר והמשרדים לאורך שדרות אבן אבא ייהרסו, ובמקומם ייבנו שני מתחמי ענק שבהם ארבעה מגדלים בני 30 קומות, שבהם משרדים, דירות קטנות ומלון, והקומות הראשונות יכללו מסחר. גם לבנק הבינלאומי זכויות במתחם, וכן לקבוצה של פרטיים.
התוכנית החדשה חולשת על שטח ענק של 21 דונם, מתחנת הדלק שבצומת היציאה מכביש 2 ושדרות אבא אבן עד בית מרכזים של עופר השקעות בשדרות אבא אבן 5. רחוב משכית חוצה את שטח התוכנית ומפצל אותה לשני מגרשים, שבכל אחד מהם ייבנו שני מגדלים.
שמאי בכיר שבחן את התוכנית מעריך כי שווי זכויות הבנייה שהיזמים מבקשים מגיע למיליארד שקל ואף למעלה מכך. עם זאת, משווי המתחם צריך להפחית היטל השבחה של מאות מיליוני שקלים. שווי המגרש נגזר מ־115 אלף מ"ר משרדים, 18 אלף מ"ר שטחי מסחר ו־161 דירות קטנות ששטחן המצטבר כ־10,000 מ"ר.
הערכת השווי הזו מבוססת על התוכנית שקודמה ערב החלטת הוועדה המחוזית. בעקבות ההחלטה החברות יוכלו להוסיף דירות ושטחי בנייה, אך מצד שני המגרש סמוך לתחנה עתידית של הרכבת הקלה ושל המטרו, ועל פי חוק חדש, אם התוכנית תופקד אחרי ינואר 2023, היזמים יידרשו לשלם היטל השבחה בשיעור של 75% לעומת 50% היום. החשש מהמס הכבד היה גם אחד הטיעונים בהתנגדות שבה הם ביקשו את תוספת הזכויות. טיעון נוסף של יזמים היה כי מספר הדירות המועט יחסית שהתוכנית איפשרה לבנות לא מקנה יתרון כלכלי. לפי הערכות שלהם, הקמת דירות במבנה משרדים מחייבת הפרדה של מערכות, כגון מיזוג ומעליות, בעלות גבוהה. בנוסף נטען כי המתחם משגשג כבר היום, ונחוץ תמריץ כלכלי משמעותי שיעודד להרוס אותו.
גם אמפא של שלומי פוגל והאחים נקש מקדמת תוכנית שבין היתר תאפשר בניית 160 דירות, שאותן החברה מייעדת להשכרה. כעת נפתח לה חלון הזדמנויות להגדיל את מספר הדירות. התוכנית, שנמצאת בשלבים אחרונים לפני אישור, חלה על בניין שמושכר כיום ברובו ל־WeWork בין הרחובות אבא אבן מצפון, אריה שנקר ממערב, בניין גב ים מדרום וכביש 2 ממזרח. הפניקס היא שותפה של אמפא בבניין זה.
עוד כ־40 חברות לצד אמפא ועופר השקעות הגישו התנגדויות לתוכנית לאזור התעסוקה, רבות מהן ביקשו תוספת זכויות בנייה ועוד דירות. בין היתר אפשר למצוא בדיונים את איסתא מלונות, שלה מלון פבליקה על רחוב אבא אבן פינת גלגלי הפלדה, וקרן ריאליטי, שרכשה השנה מגרש ברחוב אבא אבן.
עיריית הרצליה בעצמה ביקשה לתקן את התוכנית ותומכת במרבית השינויים. אחד התיקונים שאושרו לבקשתה הוא פיזור של מוסדות ציבור באזור התעסוקה, בעוד על פי התוכנית המקורית, הם היו אמורים להיות מרוכזים ברחובות מדינת היהודים ואבא אבן. השינוי הזה יאפשר לבנות על שטחים ציבוריים משרדים של העירייה, גני ילדים, בית ספר, דיור מוגן ודיור בר־השגה.
ראש העיר משה פדלון: "עיריית הרצליה חלוצה באסטרטגיית עירוב השימושים באזורי תעסוקה ומסחר. אנו מברכים על התוכנית שתהווה מנוע צמיחה לעסקים ופתרון מגורים למשפחות ויחידים המעוניינים באפשרות לחיות, לעבוד, ללמוד ולבלות - הכל במקום אחד".
