השאלות הפתוחותבאיזה מסלול עדיף להתקדם כדי לחדש בניין: תמ”א 38 או חלופת שקד?
השאלות הפתוחות
באיזה מסלול עדיף להתקדם כדי לחדש בניין: תמ”א 38 או חלופת שקד?
מה יחליף את תמ”א 38? מהו המסלול המומלץ לחדש את הבניין? ומה היתרונות והחסרונות בחלופת שקד? כלכליסט עושה סדר
מה הוחלט אתמול במועצה הארצית לתכנון ובנייה?
המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה שהתוקף של תמ”א 38 יפוג באוקטובר 2023. מי שיגיש בקשה להיתר בנייה עד התאריך שנקוב בהחלטה יוכל לקדם את הפרויקט, אך בקשות שיוגשו מאוחר יותר יידחו. בנוסף, ערים שמעוניינות בכך יכולות להמשיך לפעול על פי תמ”א 38 עד אוקטובר 2026. אך לשם כך עליהן להכין תוכנית שמגדירה באילו אזורים התמ”א תקפה.
מה יחליף את תמ”א 38?
חידוש הבניין יתאפשר ב־3 מסלולים. ראשית, באופן המוכר באמצעות תוכניות של פינוי־בינוי, שהן מורכבות וכוללות כמה בניינים ומאות דיירים ולכן המימוש שלהן אורך שנים.
שנית, באמצעות תוכניות שמגדירות את הכללים להתחדשות של שכונה או אזור בעיר מסוימת. התוכניות האלה יכולות לאפשר התחדשות של בניין אחד בודד, ולכן לאחר שהן מאושרות קל יחסית לחדש בניין. אלא שמשך הזמן שכרוך בהכנת התוכנית ואישורה עלול להיות ארוך ובדרך כלל חולפות שנים עד שתוכניות אלה מאושרות סופית.
שלישית, חוק שזכה לכינוי חלופת שקד ומגדיר את הכללים להתחדשות של בניינים ברחבי הארץ. החוק הזה יהיה רלבנטי למקומות שבהם לא יהיו תוכניות פינוי־בינוי או תוכניות עירוניות אחרות.
יש יתרונות בחלופת שקד?
תמ”א 38 מאפשרת הוספת 3.5 קומות לבניין ישן שייהרס ובו 3 קומות או יותר. ככל שיש פחות קומות בבניין הישן, כך אפשר להוסיף פחות קומות לחדש.
לעומת זאת, בחלופת שקד רשות מקומית יכולה לאשר הוספה של עד 400% בהשוואה לשטח הבניין שייהרס. במקרים חריגים תתאפשר תוספת של עד 550%. לחלופת שקד יש פוטנציאל להוספת הרבה יותר זכויות. אבל בניגוד לתמ”א 38, העירייה לא חייבת לאשר את כל התוספת.
יש חסרונות בחלופת שקד?
בחלופת שקד מקצים כ־10% משטח הבניין החדש לצורכי העירייה, כך שייתכן שאחת הקומות בבניין תהפוך לגן ילדים למשל. האפשרות הזו לא קיימת בתמ”א 38.
מדובר בנושא מורכב, יש בו שאלות משפטיות רבות והוא יעבור בחקיקה נפרדת שההליכים בה עדיין לא החלו.
מהו המסלול המומלץ לחדש את הבניין?
בשלב ראשון מומלץ לבדוק האם אושרה תוכנית התחדשות בשכונה או בעיר. אם כן, זו האפשרות המועדפת בעיקר משום שהיא מקובלת על העירייה. גם אם לא אושרה תוכנית רשמית כזו, ייתכן שלעירייה יש מדיניות שעל פיה היא פועלת. כדאי לבדוק.
חלופת שקד מייצרת הרבה סימני שאלה, גם משום שעדיין לא אושרה וגם משום שעדיין לא עמדה בבוחן המציאות. לכן בתקופה הקרובה אפשר עוד לקדם פרויקטים של תמ”א 38, אבל צריך לקחת בחשבון שנותרו רק שנה וחצי להוצאת היתר וקיים סיכוי שלא תצליחו לעמוד בלוח הזמנים הזה.
מי המרוויחים והמפסידים בעקבות החלטת המועצה?
לכאורה, זהו ניצחון לאיילת שקד משום שהצליחה להאריך את תמ”א 38 בשנה בניגוד לעמדת מינהל התכנון וראשי הערים. בפועל, נראה כי ההישג הוא של מנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר שמתנגדת לתמ”א 38. כרגע לשוק ברור כי דינה של התמ”א להתפוגג וסביר כי הוא יתנהג בהתאם, וכמות הפרויקטים תקטן. וזה בדיוק מה שזילבר קיוותה שיקרה.
בכל מקרה, בינתיים הציבור הוא זה שמפסיד, משום ששוב מבלבלים אותו עם תוכניות חדשות שנרקמות ומתבטלות. חוסר הוודאות הזה פוגע במאמצים להגדיל את היצע הדירות משום שוודאות ויכולת לתכנן לטווח רחוק הן תנאים חשובים להצלחה של פרויקטי בנייה.
