סיפורו של בנייןשכונה ג' בבאר שבע: כך הפכה השקעה של 275 אלף שקל בשנת 2005 ל-2 מיליון שקל
סיפורו של בניין
שכונה ג' בבאר שבע: כך הפכה השקעה של 275 אלף שקל בשנת 2005 ל-2 מיליון שקל
מי שקנה דירה לפני שנת 2006 בבניינים שהיו מאוחר יותר חלק מפרויקט הפינוי-בינוי הראשון בבירת הנגב נהנה מתשואה של כ-620%. קחו למשל דירת 3 חדרים, 78 מ"ר שנמכרה ב-2005 ב-275 אלף שקל. על פי פרסומים מאותה תקופה, האחים אוזן נתנו שתי דירות חדשות עבור כל דירה שנהרסה - כלומר לאחר 17 שנה, אותה דירה צנועה הפכה לנכס ששווה 2 מיליון שקל
ביום האחרון של מרץ 2022 דירת יד שנייה, 3 חדרים ששטחה 76 מ"ר ברחוב גוש עציון 28 בשכונה ג' בבאר שבע נמכרה ב-990 אלף שקל. כלומר 13,026 שקל למ"ר. זוהי דירה בבניין חדש בפרויקט פינוי-בינוי - פיבקו אקדמי - שבנייתו הושלמה לפני כארבע שנים. היה זה פרויקט פינוי-בינוי ראשון בבירת הנגב.
המרוויחים בפרויקט הם אלה שקנו בו דירות לפני שנת 2006. במעט העסקאות שבוצעו באותן שנים המחיר היה כ-4,000 שקל למ"ר. למשל בספטמבר 2005 דירת 3 חדרים שמתפרסת על פני 78 מ"ר נמכרה ב-275 אלף שקל, סכום שמכסה היום בקושי שיפוץ קטן בדירה צנועה.
אותם דיירים בבניינים הישנים שנהרסו הרוויחו לא רק מעליית המחירים, אלא גם מעסקה משתלמת במיוחד. על פי פרסומים מאותה תקופה, האחים אוזן נתנו שתי דירות חדשות עבור כל דירה ישנה שנהרסה. כלומר 275 אלף השקל ב-2005 הפכו לאחר כ-17 שנה לנכס ששווה 1.98 מיליון שקל (שווי 2 דירות 3 חדרים), וזו כבר תשואה של 620%, שמתאפשרת משום שבשטח היו רק כ-15 דירות ישנות, ואילו התוכנית החדשה מאפשרת ליזם לבנות 350 דירות.
לעומת זאת, מי שקנה דירה בפרויקט בשנים האחרונות נהנה מעליית ערך נמוכה ביחס להשקעות אלטרנטיביות אחרות בנדל"ן בארץ. מנתוני madlan עולה כי מאז שהפרויקט יצא לדרך בשלהי 2013 הדירות התייקרו בו בשיעור נמוך – כמעט קיפאון ביחס לנסיקת מחירי הדירות ברחבי הארץ. ייתכן שהדימוי השלילי של השכונה הוא תקרת זכוכית שמונעת עליית מחירים חדה יותר.
משנת 2006 עד נובמבר 2013 לא נרשמו כלל עסקאות במתחם. היזמית - חברת האחים אוזן - החלה למכור דירות כמה חודשים לפני הוצאת היתר בנייה, לפי מפתח של כ-10,000 שקל למ"ר. למשל דירת 3 חדרים, 74 מ"ר בפרויקט שעוד לא נבנה, נמכרה על הנייר בנובמבר 2013 בתמורה ל-745 אלף שקל - עלייה של 170% בהשוואה לאותה עסקה ב-2005, אבל כמובן מדובר במוצר אחר לגמרי - דירה חדשה בבניין במקום דירת שיכון.
במרץ 2014 היזם הגיש בקשה להיתר בנייה, בספטמבר 2015 התקבל ההיתר, ובעקבות זאת נרשמה עלייה משמעותית ראשונה במחיר הדירות. על פי madlan, ב-1/9/2015 הוא כבר מכר דירת 3 חדרים ששטחה 70 מ"ר ב-850 אלף שקל- כלומר 12,200 אלף שקל למ"ר - עלייה של כ-14% לעומת המחיר בסוף שנת 2013. במרץ 2016 נמכרו שתי דירות דומות ב-960 אלף שקל, שהם כ-13,700 שקל למ"ר - עלייה של 12.5% תוך כחצי שנה. במרץ 2018 הושלמה הבנייה והתקבל טופס אכלוס (טופס 4).
בשנת 2019 אפשר לראות כבר עסקאות יד שנייה, שאולי נמכרו על ידי הדיירים הוותיקים שקיבלו שתי דירות וביקשו לממש רווחים. הדירה היקרה ביותר במתחם נמכרה בפברואר 2022 בתמורה ל-1.13 מיליון שקל, אך יש בה 4 חדרים והשטח שלה 92 מ"ר, כך שהמחיר למ"ר הוא רק 12,283 שקל. בדצמבר 2021 וינואר 2022 נמכרו שתי דירות 3 חדרים שגודלן כ-80 מ"ר ב-1.112 מיליון שקל, כלומר 13,900 שקל למ"ר, התעריף הגבוה ביותר שנרשם בפרויקט הזה עד עתה.
בשנים האחרונות שבעה פרויקטים נוספים קודמו בשכונה. ארבעה פרויקטים להריסה ובנייה מחדש ושלושה נוספים הם בניינים חדשים על קרקע פנויה. דירות 3 חדרים ישנות בשכונה נמכרות בכ-750 אלף שקל, השטח הממוצע שלהן הוא 60 מ"ר, כך שהשווי למ"ר הוא 12,500 שקל.
העובדה שדירות קטנות בבנייני רכבת ישנים בשכונה נמכרות במחיר למ"ר שאינו רחוק בהרבה מהמחיר למ"ר של דירות מרווחות בבניינים חדשים מלמדת כי השוק כבר מגלם במחיר של הדירות הישנות את פוטנציאל ההתחדשות שלהן. וכנראה שגם הקרבה לאוניברסיטת בן-גוריון, והאפשרות להשכיר אותן לסטודנטים, תורמת למחיר.
עם זאת מי שירכוש דירת 3 חדרים ישנה עשוי להרוויח אם הבניין יעבור הריסה ובנייה מחדש והוא יקבל דירה חדשה וגדולה יותר.
טל קופל, מנכ"ל madlan: אדם שירכוש דירת 3 חדרים בבניין ותיק שיעבור תהליך של התחדשות עירונית ככל הנראה יקבל דירת 4 חדרים חדשה בתוך כחמש שנים. ההבדל במחיר נכון להיום בין שני טיפוסי הדירות עומד על כחצי מיליון שקל, כלומר תשואת הון פוטנציאלית של כ-50%.
