ראיון"משרד השיכון והבינוי איבד את דרכו, תכננו פה מיליון דירות אקסטרה"
ראיון
"משרד השיכון והבינוי איבד את דרכו, תכננו פה מיליון דירות אקסטרה"
פרופ' ערן פייטלסון יו"ר המועצה לגנים לאומיים ומומחה לתכנון, סבור שסיאבנו את מנגנוני השיכון: "התוכנית האסטרטגית לדיור מיותרת. בשביל בתים בזול המדינה צריכה להכניס יד לכיס"
פרופ' ערן פייטלסון, אתה גיאוגרף, יו"ר המועצה לגנים לאומיים, וישבת בצוותי תכנון לאומיים. בשבוע שעבר הודיע מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ינקי קוינט על כוונתו לערער על עקרונות התוכנית האסטרטגית לדיור מ־2017.
מה דעתך על כך?
"קוינט רוצה להחמיר את הבעיות שיש בתוכנית האסטרטגית, במקום לשפר אותה".
מה הבעיה שם?
"הביטוי תוכנית אסטרטגית גדול על התוכנית האסטרטגית לדיור, כי היא בסך הכל טבלת אקסל שאומרת כמה יחידות דיור צריך להקים באיזו נפה עד 2040. מינהל התכנון מצא פוליגונים — יחידות שטח גדולות, ללא סימון מדויק — שבהם ניתן לקדם תוכניות כדי לעמוד ביעדים. אבל, זה לא תוכנית.
1 צפייה בגלריה
פרופ' ערן פייטלסון יו"ר המועצה לגנים לאומיים, מרצה וחוקר במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית ומומחה לתכנון לאומי
(צילום: יואב גלאי )
"בתמ"א 35, למשל, שהיא תוכנית המתאר הארצית הכוללנית שבתוקף, יש מגורים ותעסוקה ותחבורה ושטחים פתוחים, וגם כללי משחק לגבי תוכניות חדשות. התוכנית מחלקת את הארץ לאזורים לפי תפיסות שונות, ויש בה התייחסות אחרת לסקטור הכפרי לעומת העירוני — התוכנית האסטרטגית לדיור לא עושה את זה".
בנוסף לעבודתו האקדמית היה פייטלסון מעורב בצוותי תכנון לאומיים, ובהם הצוות שהכין את תוכנית המתאר הארצית לקליטת עלייה ובנייה (תמ"א 31), תוכנית האב לישראל בשנות האלפיים (ישראל 2020), ותוכניות המתאר המחוזיות למחוזות ירושלים, תל אביב והמרכז.
צוות בראשותך בדק עבור מרכז המועצות האזוריות את נושא מספר יחידות הדיור המתוכננות וגילה שב־2020 היו 800 אלף דירות מתוכננות.
"לכן התוכנית האסטרטגית לדיור הוסיפה חטא על פשע. יודעים שצריך 1.5 מיליון יחידות דיור עד 2040 ומראש קבעו שיתכננו 2.6 מיליון יחידות דיור. כלומר, תכננו 1.1 מיליון יחידות אקסטרה וידעו שממילא לא יבנו את הכל. במקום לעשות מה שעושים במדינות מפותחות — לתכנן כדי לבנות. אתה לא מתכנן לנייר כדי לעמוד ביעדים של טבלת אקסל. מינהל התכנון הראה שהוא מסוגל לתכנן 100 אלף יחידות בשנה. אז מי אמר שצריך כזה קצב מהיר של תכנון? כאשר אתה מתכנן כמויות גדולות, אז התכנון פחות טוב. יתר על כן, תוכניות ישבו על המדף, וכאשר יגיעו לבצע אותן, הן יהיו מיושנות, כי התפיסות התכנוניות משתנות. מה שהיה נכון ללפני עשר שנים כבר לא תקף היום".
פייטלסון מבקש להבהיר שהתוכנית האסטרטגית לדיור קדמה לכהונתה של מנכ"לית מינהל התכנון הנוכחית, דלית זילבר: "התוכנית הזאת נעשתה בתקופתה של בינת שוורץ. דלית מנסה לתקן אותה על ידי זה שהיא עושה תוכניות אסטרטגיות משלימות לתעסוקה, שטחים פתוחים ותחבורה. היא מנסה להשלים את התוכנית האסטרטגית לאחור. הביקורת שלנו היא שזו גישה של שנות ה־60, 70, 80 של המאה הקודמת. כי מה עשו המתכננים? היו שמים את יחידות הדיור ורק אז קובעים מאיפה תגיע התעסוקה. בראשית המאה הנוכחית היה שינוי משמעותי. תכננו את הכל ביחד. הבעיה בפריפריה היא תעסוקה ואם אתה שם שם תוכניות דיור, זה לא עוזר בכלום. תעסוקה לא תקרה שם כי יש כמויות גדולות של תעסוקה במרכז הארץ. צריך להסתכל על הכל באופן כוללני".
אתה בעצמך אומר שהתוכניות לא רלבנטיות, אז מה בעצם הבעיה עם דרישתו של מנהל רמ"י ינקי קוינט לפתוח ולשנות אותן?
"הבעיה היא שקוינט לוקח את הדברים לכיוון ההפוך ב־180 מעלות ממה שצריך — במקום לתקן את הבעיות של התוכנית האסטרטגית לדיור, הוא רוצה להחמיר אותן. אמרו ש־2.6 מיליון יחידות דיור עד 2040 זה לא מספיק, אז הוא דוחף לכך שיבנו עוד יותר. אין בזה שום היגיון, חוץ מאשר היגיון בירוקרטי. מינהל התכנון מתכנן, ולא מעניין אותו מה עושים עם זה. רמ"י משווקת קרקעות. לא מעניין אותה אם זה נבנה אחר כך. קוינט ממשיך את המסורת של רמ”י: לא מעניין אותנו אם ייבנה. במשך שנים, התחלות הבנייה לא גדלו".
"הבנקים רוצים דיור ביוקר"
לדברי פייטלסון, זה ברור שעל חלק מהתוכניות יושבים היזמים והקבלנים. "הם רוצים מחירים גבוהים. אנחנו רואים את זה כי בשנת 2009 התחלות הבנייה קפצו כמעט פי שניים. זה לא יכול להיות שרק אז התחילו לתכנן. אם התחלות הבנייה קופצות פי שניים בתוך שנה, זה ברור שליזמים היתה ביד קרקע מתוכננת והם יכלו לשלוח דחפורים לשטח. ב־2008 קפצו המחירים ומיד התחילו לבנות. למה שיזם ירצה לבנות כדי להוריד את מחירי הדיור? גם המערכת הפיננסית רוצה להבטיח שהמחיר יהיה גבוה. הבנקים לא ייתנו לך אשראי כדי שתוריד את מחירי הדיור והם יפסידו כסף".
איך אפשר בכל זאת להוריד את מחירי הדיור?
"אם רוצים להוריד את המחירים, אז הממשלה צריכה לשים את היד בכיס, בסגנון אריק שרון. מה הכוונה? שהממשלה תשלם ליזם כדי שימכור במחיר נמוך. היא יכולה לשלם בצורה של תקציב מדינה ויכולה לשלם בקרקע. בדרך שהמערכת בנויה היום למדינה אין אינטרס אמיתי להוריד את מחירי הדיור".
המצוקה היום לא נובעת גם מהאופן שבו מתנהל משרד הבינוי והשיכון?
"משרד הבינוי והשיכון איבד את דרכו. כאמור, התוכנית האסטרטגית לדיור מיותרת בעיניי. אין צורך לתכנן עוד יחידות דיור. יותר חשוב לתכנן טוב. מה שאתה בונה היום זה לדורות. אנחנו מחליפים מבנים בני 70 שנים במבנים שיחזיקו יותר — 100 וגם 200 שנה. אנחנו קובעים מסמרות, למאות שנים קדימה, בצורה חסרת אחריות. אנחנו מתכננים בכמויות גדולות, מהר, כשבעצם לא בוער לנו. יש לנו מלאי גדול מתוכנן, שצריך לממש אותו".
אם יש מלאי מתוכנן גדול, איך זה שאנשים לא מצליחים להגיע לדירה?
"כי צריך דיור בר־השגה, ואני לא מדבר על דיור ציבורי. סיאבנו את מנגנוני השיכון ולכן אנחנו בקרוסלה הזאת של אלה שמתכננים, אלה שמשווקים — ובשטח קורה משהו אחר לגמרי ואני לא מדבר על דיור ציבורי. אני מדבר על העשירונים הרביעי, החמישי והיום אולי גם על השביעי. הכוונה שלי בדיור בר־השגה היא לכל מיני צורות. זה יכול להיות באמצעות משכנתאות מסובסדות, מענקים חלקיים וגם לדיור בר־השגה שיהיה חלק מפרויקט, ויוקצה במנגנונים שונים לעשירונים שונים.
מה הבעיה במחיר למשתכן?
"שזה היה אחוז ממחיר השוק, במקום לעשות את זה לפי יכולת הרכישה. אלה מנגנונים של שיכון. היו לנו מנגנונים כאלה וסיאבנו אותם ולכן אנחנו בקרוסלה הזאת, ובינתיים אנחנו פוגעים בשטחים הפתוחים".
"יישובים חדשים בנגב יביאו רק נזק"
הממשלה אישרה בשבועיים האחרונים את הקמת העיר כסיף ועוד ארבעה יישובים בבקעת ערד, מה דעתך על כך?
"היישוב הבדואי שהקמתו אושרה השבוע חשוב, משום שהוא חלק מהסדרת ההתיישבות הבדואית. ארבעת היישובים האחרים, שמיועדים לאוכלוסייה יהודית, יביאו רק נזק. הם יפגעו, בראש ובראשונה, בערד, שהיא עיר שבדיוק מתחילה להתאושש ממצוקה ארוכת שנים. מי ילך לישובים האלה? אנשים שהיו יכולים למצוא את מקומם בערד, או כאלה שיצאו מערד. זו פגיעה נטו. זו החלטה שהיא הצהרה של שרת הפנים איילת שקד לבייס הפוליטי שלה, שהיא כאילו באה להציל את הנגב — בין זה ובין תרומה לנגב אין ולא כלום. זה משחק ציני פוליטי של איילת שקד".
שרת הפנים איילת שקד גם קוראת תיגר על מדיניות הדרג המקצועי של מינהל התכנון.
"מתח כזה קיים לא פעם, וזה תלוי בעיקר בהתנהלות שר הפנים. היו שרים, כמו אריה דרעי, שידעו להתנהג היטב עם הדרג המקצועי. הבעיה של שקד זה שהיא מנמיכה את מינהל התכנון. צריך לזכור שמינהל התכנון גם מקדם תוכניות אבל הוא גם הרגולטור. זו מערכת שצריכה להסדיר את האינטרסים השונים. זו לא זרועה הארוכה של הממשלה".
מה דעתך על הצהרתה של שקד באוזני "כלכליסט" שתעשה "ותמליזציה של הוועדות המחוזיות"?
"הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, הותמ"ל, פיתחה שיטות עבודה טובות ויעילות. אי אפשר לקחת את זה ממנה. הנקודה היא שהוועדות המחוזיות לא פעלו תמיד ביעילות וסבלו ממצוקת כוח אדם. לשפר ולחזק את עבודתן של הוועדות המחוזיות זה בסדר — הבעיה היא שמשתמשים בותמ"ל כדי לעקוף את הוועדה המחוזית".
עם העלייה הצפויה מרוסיה ומאוקראינה נדמה שבאמת נזדקק פה לותמ"ל יעילה.
"הייתי בזמנו חבר בצוות שעשה את תמ"א 31, תוכנית המתאר הארצית לקליטת עלייה. אנחנו הבנו אז שהדבר החשוב הוא שלא שמים רק מגורים, אלא מחברים את זה עם תעסוקה ותחבורה בראייה כוללת, שזה אומר גם טיפול בשטחים הפתוחים. זה היה המסר הגדול של תמ"א 31. שלא הכל זה דיור. האמת היא שהמצב היום הוא לגמרי שונה. לא יהיה גל עלייה בהיקף שהיה אז. צריך לזכור שב־1990 באו 200 אלף עולים בשנה אחת. 30 אלף מהם נחתו בדצמבר, וב־1991 הגיעו עוד 150 אלף ולא ידעו כמה עוד יגיעו. דיברנו על אז על אפשרות של מיליון עולים בחמש שנים. אף אחד לא מדבר היום בליגה הזאת. אז היינו מדינה של 4.5 מיליון והיום אנחנו מדינה של 9.5 מיליון. גל העלייה הצפוי היום הוא פסיק ממה שהיה בשנות ה־90, לכן לא צריך לעשות מזה עניין. כאמור, יש לנו 800 אלף יחידות דיור מתוכננות, ולכן זה רק עניין של ללכת ולבצע".
