בנק ישראל מצנן את המשקיעים: אוסר על מתן הלוואה לרכישת דירה בשעבוד נכס קיים
בנק ישראל מצנן את המשקיעים: אוסר על מתן הלוואה לרכישת דירה בשעבוד נכס קיים
לפי ההנחיה, כל אשראי חדש שהבנקים יעמידו לטובת לווים יהיה מנותק מרכישת הדירה, ולפיכך ייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס להלוואות נוספות. גם לא יתאפשר לתת הלוואות בשעבוד על דירת מגורים אחת לצורך העמדת הון עצמי לרכישת דירה נוספת
בנק ישראל מנסה להגביל את המינוף לצורך רכישת דירות. הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הודיע היום (ד') על כניסתה לתוקף של ההנחיה שמונעת מהבנקים להעמיד הלוואה נוספת ללווים שמיועדת לשמש כהון עצמי לצורך רכישת דירה.
ביוני האחרון פרסם הבנק את טיוטת ההוראה אך לא נקב בתאריך תחילה, ואילו היום, במסגרת עדכון קובץ השאלות והתשובות לנוהל בנקאי תקין העוסק במשכנתאות, הוא ציין כי ההנחיה נכנסת לתוקף כבר היום.
על פי ההנחיה, כל אשראי חדש שהבנקים יעמידו לטובת לווים יהיה מנותק מרכישת הדירה, ולפיכך ייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס להלוואות נוספות. בבנק ישראל גם הדגישו כי לא יתאפשר לתת הלוואות בשעבוד על דירת מגורים אחת לצורך העמדת הון עצמי לרכישת דירה נוספת, מה שמהווה פגיעה במשקיעי הנדל"ן.
בבנק ישראל הדגישו כי בנקים רשאים להעמיד ללווים הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון רכישת דירה חלופית, בתנאי שמדובר בהלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת, ובתנאי שסך ההלוואות בשעבוד על דירה זו לא יעלה על מחצית משווייה, וכן בתנאים שסכום ההלוואה לא יעלה על זה הנדרש להשלמת מימון הדירה החלופית. על פי ההנחיה, הלוואת הגישור לא תינתן לתקופה שעולה על 24 חודשים, אלא אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, אז רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור ל-12 חודשים נוספים ממועד מסירת הדירה ללווה.
עוד עדכן בנק ישראל כי אין מניעה מלווים לקבל עזרה בהעמדת הון עצמי לרכישת דירה מצד ג', בתנאי שמדובר בקרובי משפחה מדרגה ראשונה. בכך מאפשר הבנק להורים לסייע לילדיהם ברכישת דירה דרך קבלת הלוואה בשעבוד על הנכס שלהם, אך מדגיש כי ההלוואה תיחשב ל"הלוואה לדיור לכל מטרה", הן לעניין חישוב נכסי הסיכון והן לעניין שיעורי המימון המרביים הקבועים בחוק, כך ששיעור המימון המותר בה מוגבל ל-50% מהנכס המשועבד. עם זאת שווי הנכס המשועבד של צד ג' אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון של עסקת הרכישה.
מגבלה בהיקף המשכנתא שניתן לקחת כנגזרת על שווי הנכס
כיום ישנה מגבלה בהיקף המשכנתא שניתן לקחת כנגזרת על שווי הנכס. כך למשל רוכשי דירה ראשונה יכולים לקחת משכנתא בגובה של עד 75% מהנכס, ומשקיעים בגובה של עד 50%. מכיוון שמחירי הדיור רק הולכים ומאמירים, מנסים רוכשי הדירות למצוא פתרונות יצירתיים שיאפשרו להם בכל זאת להשלים את רכישת הדירה.
חלק נעזרים בהורים, ואף רושמים אותם כלווים. פתרון נוסף הוא נטילת הלוואה בשעבוד נכס קיים. היתרון הוא שמדובר בהלוואה בריבית נמוכה, היות שמשועבד מולה נכס. עם ההלוואה הזו הם רוכשים דירה נוספת. מדובר בשיטה שרלוונטית בעיקר למשקיעים, אך גם למשפרי דיור, שעד היום יכלו בדרך זו לקבל הלוואה עוד לפני שהשלימו מכירה של הנכס הקיים שלהם.
בשיא משבר הקורונה בנק ישראל דווקא נתן הקלה בסוג זה של הלוואות, ואיפשר להן להוות עד 70% משווי הנכס (לעומת 50% טרום המשבר). אלא שכעת הוא מחמיר, ומדגיש כי לא ניתן להשתמש בהלוואות כהון עצמי לרכישת דירה נוספת.
ההוראה של בנק ישראל מגיעה חרף אזהרות מצד הבנקים כי ההנחיות יפגעו בלקוחות, כפי שאף התריעו בפני בנק ישראל במסגרת מכתב שנשלח בנושא מטעם איגוד הבנקים. ההנחיות החדשות מגיעות על רקע השיאים ששובר שוק המשכנתאות, כאשר בשלושת החודשים יוני, יולי ואוגוסט אלו עמדו על מעל 11 מיליארד שקל בכל חודש.
