"קצב מכירת הדירות לא מאפשר להעלות את המחירים"
"קצב מכירת הדירות לא מאפשר להעלות את המחירים"
הירידה בעסקאות רכישת דירה חדשה בספטמבר לצד הצניחה בהיקף המשכנתאות מסמנות האטה בשוק הדיור. קבלנים מודים: "אחרי 8–9 חודשים של טרפת בשוק, שבהם המחירים רק עלו, עכשיו רואים את העצירה". מחירי הדירות מלמדים על ניצנים של ירידות מחירים בחלק מהערים
"היו 8–9 חודשים של טרפת בשוק, המחירים רק עלו, עכשיו אני רואה את העצירה. בקצב שאני מוכר היום אני לא יכול להעלות מחירים". כך אמר אתמול ל"כלכליסט" מנכ"ל חברת בנייה גדולה שפועלת בפריפריה, בעקבות פרסום סקירת נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שלפיה נצפתה ירידה במספר העסקאות לרכישת דירה חדשה ברבעון השלישי של 2022.
המנכ"ל הוסיף כי "אמנם המחירים לא עולים וזו בשורה אבל הם בינתיים גם לא יורדים. עליית הריבית משפיעה על מחירי המשכנתאות, וזה הוציא משקיעים, ועדיין יש מספיק אנשים שקונים דירות כדי לגור בהן". הוא מציין כי חש האטה בכמות הקונים ולכן אינו יכול להעלות את מחיר הדירות, עם זאת לדבריו יש עדיין ביקוש ער ולכן גם לא יוריד מחירים.
לפי סקירת הלמ"ס, בספטמבר השנה נמכרו כ־2,700 דירות חדשות, ירידה של 5% לעומת חודש אוגוסט השנה שבו נמכרו 2,844 דירות. בהשוואה לספטמבר 2021 שבו נמכרו 3,107 דירות מדובר כבר בירידה של 13%. בסך הכל ברבעון השלישי נמכרו 8,385 דירות, צניחה של 24% לעומת הרבעון השני שבו נמכרו כ־11 אלף דירות. בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד, שבו נמכרו כ־13 אלף דירות, זו כבר צניחה של 38%.
בלמ"ס אף מציינים כי מגמת הירידה במספר הדירות החדשות שנמכרות החלה באוגוסט 2021 ולא נבלמה עד עתה. גם נתוני המשכנתאות שפורסמו בתחילת השבוע מעידים על האטה בשוק הדיור. לפי הדיווח של בנק ישראל, ההיקף הכספי של המשכנתאות שהציבור נטל באוקטובר 2022 נמוך ב־45% מהממוצע החודשי ב־12 החודשים עד אוקטובר.
ההאטה בעסקאות היא בעיקר בעקבות עליית הריבית במשק בתוך שנה מ־0.1% ל־2.75%, שמייקרת את הריבית על המשכנתא ואת ההחזר החודשי.
בשוק הדיור מעידים כי אכן יש ירידה בכמות העסקאות והמתעניינים. הציפייה הטבעית היא כי ירידה בביקוש תעצור את נסיקת המחירים ואולי אף תגרום לירידה שלהם. אלא שלעת עתה האינדיקציות הן כי ברוב הערים המחירים ממשיכים לעלות, ובוודאי שאינם יורדים. ובכל זאת אפשר למצוא רמזים לבלימה של גרף המחירים.
אינדיקציה לשינוי במחירי הדירות ברבעון השלישי של השנה אפשר למצוא בסקירה רבעונית של השמאי אוהד דנוס ששימש בשנים 2017-2011 יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. מדד מחירי הדירות שמפרסם הלמ"ס משקף את שיעור השינוי במחיר הדירות, והוא מבוסס על ממוצע של העסקאות בכל הארץ ובכל סוגי הדירות. לעומת זאת דנוס בוחן רק דירות 4 חדרים ב־16 ערים מרכזיות, ומציג לא רק ממוצע כללי אלא גם את שינוי המחירים בכל אחת מהערים האלה.
המטרה היא להציג את מחיר העסקאות של המוצר השכיח בשוק. דנוס מנקה עסקאות חריגות ששונות ב־25% מהמחיר הממוצע באותו ישוב ברבעון הקודם, וכן מקרים שבהם שטח הדירה אינו הגיוני. כמו כן הסקירה אינה כוללת דירות שנרכשו במסגרת התוכנית הממשלתית שמקנה הנחה. כמו הלמ"ס הוא משתמש במאגר הנתונים של מס שבח מ־2,700 עסקאות שבוצעו בתקופה הרלוונטית. על פי חוק יש לדווח לרשויות המיסים על כל עסקה תוך 30 יום ממועד החתימה. המתודולוגיה שבה נוהג דנוס היא שכפול של שיטת העבודה של השמאי הממשלתי בסקירות שפרסם עד סוף שנת 2016. הפרסומים האלה נעצרו בהוראת שר האוצר דאז משה כחלון.
ניכרת בסקירה שונות רבה בין הערים, שונות שלא ניתן להבחין בה בנתוני הלמ"ס. למשל, על פי דנוס במודיעין זינקו המחירים ב־60% תוך שנה, ו־12% ברבעון. כיום המחיר של דירה ממוצעת בעיר הוא 2.9 מיליון שקל. לעומת זאת בערים תל אביב, רמלה, נתניה, באר שבע נרשמה ירידת מחירים בשיעור של 1%–5% לעומת הרבעון הקודם השנה. בערים רמלה, תל אביב ובאר שבע יש ירידת מחירים גם כשבוחנים זאת אל מול הרבעון המקביל בשנה שעברה. בסך הכל ב־12 מתוך 16 הערים שהוא סקר נמצאה עליית מחירים. המחיר הממוצע עלה ב־4% ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני של 2022, וב־14% לעומת הרבעון השלישי של 2021. זו סקירה ראשונה שכוללת עסקאות גם מספטמבר. החודש האחרון שנבדק על ידי הלמ"ס הוא אוגוסט, על פי הדיווח שלהם מחירי הדירות עלו באותה עת בקצב שנתי של 19%.
דנוס אמר כי "יש הרבה פחות עסקאות, אבל מי שקונה הם אנשים עם כסף שעליהם עליית הריבית עדיין לא משפיעה. באר שבע מדשדשת בגלל עודף היצע, גם תל אביב כבר לא משתוללת כי המחירים בה מאוד גבוהים". אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועו"ד, יו"ר מחוז חיפה והצפון בלשכת שמאי המקרקעין אומר כי "יש ירידה במספר העסקאות, אני רואה את זה חד משמעית". הצוות של גסטפרוינד בוחן את מחיר העסקאות של דירה מיד שנייה לצורך קבלת משכנתא. לדבריו, העסקאות שהגיעו אליו בימים האחרונים יקרות ממחיר השוק ב־10% ויותר. "אנשים למודי ניסיון, גם כששר האוצר יאיר לפיד הכריז על התוכנית למע"מ אפס אנשים עצרו ומיד אחרי המחירים דהרו למעלה. אולי גם עכשיו בעקבות העלאת הריבית יש עצירה של עסקאות, אך אנשים אומרים לעצמם 'כבר היינו בסרט הזה'".
