דירה או מחסן? הקומבינה שתוקעת מיזמי תמ"א 38
דירה או מחסן? הקומבינה שתוקעת מיזמי תמ"א 38
כשבעלים של מחסנים בבנייני מגורים דורשים זכויות שוות ערך לדירה הם מעכבים את הפרויקט. מספר מקרים כאלה הגיעו לפתחה של המפקחת על רישום המקרקעין בת"א
הקומבינות של פעם תוקעות מיזמי תמ"א 38. זה מה שקורה כשבעלים של מחסן בבניין ישן הפך את הנכס לדירה, ואז דורש מיזם ההתחדשות לקבל זכויות שהן שוות ערך לדירה. דרישות כאלה מעכבות קידום פרויקטים, ומספר מקרים כאלה התגלגלו לאחרונה לפתחה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב.
התופעה נפוצה בעיקר באזור המרכז, ובפרט בתל אביב, שם קבלנים נהגו למכור לצד הדירות יחידות נוספות בבניין, בעיקר מחסנים בקומות התחתונות. המחסנים, שהתפרסו על שטח גדול יחסית, נרשמו כיחידה נפרדת, כלומר לא הוצמדו לדירה ספציפית, ולעתים קרובות הרוכשים כלל לא התגוררו בבניין. ברבות הימים, בשל מצוקת הדיור והרצון של בעלי המחסנים למקסם את הרווח מהנכס שברשותם, מחסנים רבים הפכו לדירות מגורים או למשרדים.
הבעיות צצות כעת, כשיתר הדיירים, בעלי הדירות, מבקשים לקדם בבניין פרויקט התחדשות עירונית. הבעלים של המחסן, שנהנה משכר דירה עבורו, דורש בתמורה דירה או סכום שווה ערך לדירה, אלא שהרווחיות הגבולית בפרויקטים הללו אינה מאפשרת זאת, גם אם כלל הדיירים מסכימים לכך.
מן הצד השני, גם אם היזם מעוניין לפצות את בעלי המחסן במחסן בגודל דומה בבניין החדש, הוא לא יכול לעשות זאת כי ברשויות מקומיות רבות, כולל תל אביב, המחסנים מוגבלים ל־10 מ"ר כדי למנוע אפשרות שהם יהפכו לדירה.
מיזמי פינוי־בינוי הם בדרך כלל פרויקטים גדולים, עם אפשרות להכיל דרישות כאלה, והבעיה מתעוררת בעיקר בפרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), שהרווחיות בהם גבולית. כך למשל בבניין ברחוב זלוציסטי בתל אביב מתמודדים כיום 12 בעלי דירות מול יורשיו של מחסן בגודל של כ־20 מ"ר במרתף הבניין. בתביעה שהגישו, באמצעות עורכי הדין זיו גרומן וניל בונפיל ממשרד גרומן ושות', טוענים הדיירים כי הם מוחזקים כבני ערובה בידי יורשי המחסן, המנסים לסחוט מהיזם תמורות נוספות, וזאת בעוד המבנה משנות החמישים נמצא במצב ירוד ולא יעמוד בתרחיש של רעידת אדמה.
ב־2019 פנו בעלי הדירות למספר יזמים כדי להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38/2, ובאוגוסט 2021 אף התקבל היתר לפרויקט, בטרם הושגו הסכמות עם בעלי המחסן, שדרשו לקבל דירה שתכלול גם את תוספת השטח שמקבלת כל אחת מדירות המגורים. על פי התביעה, הדרישה של בעלי המחסן פוגעת בעקרון השיוויון בפרויקטים בהתחדשות עירונית, ולוקה בחוסר תום לב: "הנתהלותם של הנתבעים לוקה בחוסר תום לב משווע, לשון המעטה. לא יעלה על הדעת כי לנתבעים יועמדו שטחי תמורה בעודף על פני יתר בעלי הדירות בבית המשותף ובגין יחידת מחסן שמעולם לא נרשמה כדירת מגורים, ולא שונה ולא התבקש שינויי הייעוד שלה".
מקרה אחר שהגיע אל המפקחת הוא בניין ברחוב נורדאו בתל אביב, שבו 15 דירות ומחסן המוחזק על ידי אחת מבעלי הדירות (אינו מוצמד לדירה). הדיירים החלו לקדם את הפרויקט ב־2018, ובפברואר 2022 התקבל היתר. לגבי הדירה שמחזיקה הנתבעת אין חילוקי דעות לגבי התמורה, אך בנוגע למחסן הצדדים לא הגיעו להסכמות. לבעלת המחסן הוצע לקבל דירת גן (שתשקלל את התמורה מהדירה והמחסן שבבעלותה) או דירה גדולה יותר שתכלול את שטח המחסן, וכן הוצע לה שהיזם ירכוש ממנה את המחסן בהתאם להערכת שמאי. אלא שבעלת המחסן דורשת לקבל תמורתו דירת מגורים ששטחה יחושב לפי שטח המחסן בפועל, 82 מ"ר. בכתב ההגנה של בעלת הדירה בנורדאו היא טוענת כי מעולם לא התנגדה לפרויקט, אך התמורה שהוצעה לה מפחיתה משווי המחסן שיש לה היום כ-1.1 מיליון שקל, זאת היות והצעת החברה הייתה לספק לה תוספת יחידה בשטח של 28 מ"ר כאשר המחסן שברשותה בשטח של כ-80 מ"ר. במקרה זה ובהסכמת הצדדים והמפקחת על המקרקעין הוחלט להעביר את הערכת שווי הנכס לשמאי מכריע.
בעבר התקבלו מספר פסיקות בסוגיה זו. אשתקד דחתה המפקחת על המקרקעין בירושלים תביעה של בעלי מחסן שדרשו תמורה דומה לזו של בעלי הדירות, והבהירה כי תוכנית התמ"א אינה כוללת זכויות עבור בעלי מחסנים. עם זאת היא קבעה שאם לא יתאפשר להעניק לנתבעים את חלקם היחסי ברכוש המשותף שיחולק, הם יפוצו ב־15,000 שקל עבור כל מ"ר שייגרע מהם בהשוואה ליתר הדיירים. המפקחת בירושלים שללה את זכותם של בעלי המחסן לקבל דירה בתמורה: "ככל שהנתבעים זכאים לתמורה, הרי שזו צריכה להיגזר רק מהזכויות הקיימות להם כדין".
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "מדיניות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא כי התמורות בהתחדשות עירונית יקבעו על פי מפתח שוויוני. ככל שבעל דירה מציב דרישה לתמורה עודפת ביחס ליתר בעלי הדירות, ובשל כך העסקה מתעכבת או מסוכלת, באפשרות הדיירים לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים, לאחר שהושג הרוב הדרוש, בבקשה לאכוף את העסקה על אותו בעל דירה ולאפשר את הוצאתה לפועל. מאחר והרוב הדרוש במיזמי תמ"א 38 לפי חוק גבוה מאשר הרוב הדרוש במיזמי פינוי בינוי, הרשות הממשלתית מקדמת בימים אלו תיקון במסגרת חוק ההסדרים לפיו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 ישווה לרוב הנדרש בפינוי בינוי (67%), וכך יאוזנו באופן מיטבי היכולת לקדם פרויקטים ללא עיכובים עם זכויותיהם של מיעוט הדיירים".
