ניתוחשטח הניסוי של צה"ל יהפוך לניסוי נועז של ראשון לציון
ניתוח
שטח הניסוי של צה"ל יהפוך לניסוי נועז של ראשון לציון
העירייה התחייבה לשלם לצבא כ־2 מיליארד שקל תמורת פינוי "מטווח 24" לאורך רצועת החוף. המימון אמור להגיע מאישור בנייה, אבל בשלב זה אין אפילו תוכניות. גם הצורך בטיהור הקרקע והתנגדויות של ארגונים ירוקים יקשו על מימוש התכנון. עיריית ראשון לציון: "גם בתרחיש קיצון, ניתן לממן"
הבסיס הצבאי שמכונה "מטווח 24" ושוכן בחוף הים של ראשון לציון, מדרום לטיילת הקיימת וממזרח למתחם האלף - יפונה כנראה בשנים הקרובות, כך על פי הסכם שמסדיר את הפינוי ועליו חתמו ראש העיר ראשון לציון רז קינסטליך ומנכ"ל משרד הביטחון אמיר אשל בסוף השבוע שחלף.
זהו בסיס הניסויים המרכזי של מערכת הביטחון, ומסתבר שגם ההסכם הוא ניסויי ותוצאותיו אינן ידועות. מדובר בהסכם תקדימי - זו הפעם הראשונה שעירייה ממנת העתקה של בסיס, וגם, ההסכם מעלה שאלות שאין להן תשובה כיום. הסכנה היא כי את אי ההצלחה של הניסוי הזה ישלמו תושבי ראשון לציון. עיריית ראשון לציון מתייחסת לחתימה כהסכם היסטורי, ואומרת כי בוצעו כל הבדיקות להבטיח את היתכנותו. על פי הערכות העירייה השלב הראשון יכניס לקופתה 2.6 מיליארד שקל והשלבים הבאים עד 7 מיליארד שקל.
חלק אחד בהסכם ידוע והוא מובטח, לפיו העירייה תשלם למשרד הביטחון תוך 8 שנים סכום של 1.5 מיליארד שקל לפחות. אך הסכום יכול לצמוח ל־2.4 מיליארד שקל, כאשר גובה התשלום הסופי ייקבע בתוך 12 חודשים לכל היותר, לאחר שמשרד הביטחון יחליט כמה שטח יפנה. המינימום עליו סוכם הוא 1,300 דונם. המקסימום הוא 9,500 דונם - כל השטח שבו מחזיק הצבא. בהתאם, אורך רצועת החוף שיפנה צה"ל לטובת הציבור היא 2 קילומטר לפחות, במקרה המצומצם, אך יכולה לגדול עד ל־7 ק"מ. ההחלטה של משרד הביטחון וצה"ל לגבי היקף השטח המופנה תתבסס על החלופות שימצאו. להבטחת התשלומים משרד הביטחון יקבל ערבויות בנקאיות בסך 240 מיליון שקל או כחלופה העירייה תוכל למשכן לטובתו נכסים בשווי של 320 מיליון שקל עד 540 מיליון שקל.
הכסף שיקבל משרד הביטחון נועד לממן את העתקת הבסיס למיקום אחר שייבחר בחודשים הקרובים. הבעיה היא שהעירייה התחייבה למועדי תשלום קשיחים שיותאמו לקצב הפינוי ולצרכים של הצבא. סימן השאלה המרכזי הוא האם יהיה לה מקור תקציבי להוצאה כה גבוהה בעיתוי הנדרש.
המודל העסקי למימון הפינוי נשען על תוכנית בנייה שהעירייה מבקשת לקדם על רצועה שרובה בבעלותה בחלק הצפוני והמזרחי של השטח. ההכנסות משיווק המגרשים לבנייה יממנו את ההתחייבויות של העירייה למשרד הביטחון. אלא שאישור של תוכנית בנייה בשטח רגיש, קרוב לים ובאזור שבו יש נפלים רבים, יימשך שנים. לפני אישור התוכנית העירייה לא תוכל למכור את הקרקע ולכן תתקשה לעמוד במועדי התשלום הקשיחים.
על פי ההסכם ההכנסות משיווק המגרשים לבנייה יממנו את ההתחייבויות של העירייה למשרד הביטחון. אך אישור של תוכנית בשטח רגיש, קרוב לים ומלא נפלים יכול להימשך שנים
עקרונות ההסכם מבוססים על הסכם ענק שחתמו רשות מקרקעי ומשרד האוצר עם משרד הבטחון על פינוי שורה של מחנות צה"ל ובהם צריפין, תל השומר, שדה ודב ועוד. גם במקרה הזה ההכנסות משיווק הקרקע מימנו את הפינוי, אבל רשות מקרקעי ישראל פיזרה סיכונים, משום שהיא קידמה תוכניות בכל המחנות שפונו. הכנסה משיווק קרקע של מחנה אחד יכולה לכסות עיכוב בתכנון מחנה אחר. התוכנית העסקית של ראשון לציון לגיוס 2 מליארד שקל תוך 4 שנים מסוכנת משום שהיא מבוססת על הכנסות משיווק קרקע לא מתוכננת באזור רגיש ורווי מחלוקות.
מיליארד שקל עד שנת 2026
השטח שאותו רוצה לתכנן מחדש ראשון לציון משתרע על פני 2,000 דונם, רובם בתוך הבסיס. בחלק המזרחי יש שטח מחוץ לבסיס בצמוד לתחנת כיבוי אש שכיום מיועד להקמת מוסך לרכבת הקלה (דיפו), וגם אותו מבקש העירייה לתכנן מחדש. כמחצית משטח התוכנית מיועד לבינוי, המחצית השנייה הקרובה לים לשימור. בסך הכל על פי התוכנית שנרקמת כעת תהיה אפשרות לבניית 10,000 דירות ועוד 560 אלף מ"ר של משרדים ומסחר. בגבולות התוכנית הזו לעירייה יש 440 דונם פוטנציאל לבניית 4,400 דירות בשטח המחנה, ועוד 2,500 בשטח שמיועד לדיפו.
הבעיה של ראשון לציון היא שעדיין אין שום תוכנית בנייה מאושרת, ותוכנית כזו אפילו לא בחיתוליה. בכך היא דומה למי שקונה מגרש על קרקע חקלאית בהתבססו על הבטחה כי בקרוב היא תופשר. התוכנית העסקית של ראשון לציון נשענת על מסמך עקרונות התכנון שאושר בוועדה המחוזית מרכז ובוועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. הגופים שאישרו את המסמך לא יכולים להתחייב ללוח הזמנים לאישור התוכנית, גם לא לתוצאה הסופית, ואף אינם יכולים להבטיח כי היא תאושר. ועדות התכנון הן גופים דמוקרטיים שמקבלים החלטות בהצבעות, ותסריט שבו רוב מחברי וועדה יצביע נגיד התוכנית או יבקשו שינוי מהותי בא אינו מופרך. במיוחד לאור העובדה כי השטח ייחודי ובעל רגישות נופית וסביבתית. בתוכניות המתאר הארציות האזור מסומן כמכלול חוף ויער טבעי. בניה בחלק קטן מהשטח אפשרית אבל היא מחייבת פנייה למועצה הארצית לתכנון ובנייה ולוועדות המשנה שלה.
בכל מקרה, גם אם התוכנית תאושר בסופו של דבר, זה יהיה הישג יוצא דופן אם הדבר יתרחש בתוך פחות מ־5 שנים. בינתיים, בהסכם התחייבה העירייה להתחיל לשלם כבר בשנה הקרובה, ושני תשלומים מרכזיים צפויים לה בשנת 2025 ובשנת 2026, כל אחד מהם כ־25% מסך ההתחייבויות של העירייה למשרד הביטחון. ובמילים אחרות, תוך 4 שנים העירייה תצטרך למצוא כמיליארד שקל, כשקיימת סבירות גבוהה כי הקרקע עוד לא תהיה בשלה לשיווק. אלוף משנה אבי טננבאום הסביר בישיבה של מועצת ראשון לציון שנערכה ב־30 ביוני לקראת הצבעה לאישור ההסכם כי "מטווח 24 זו יחידת הניסויים המרכזית של היבשה, בתחום המיגון, החימוש החבלה ועוד דברים שאי אפשר לפרט". ככל הנראה בקרקע ובשטח הימי יש נפלים, ועל פי צה"ל בחלק קטן מהשטח יש חשד לזיהום בגלל תחנת תדלוק ששכנה בו. השילוב הזה של סביבה רגישה מבחינה נופית וסביבתית, תחמושת, וחשד לזיהום הוא מתכון כמעט ודאי למאבקים ולקושי באישור תוכניות בנייה.
למען האמת, המאבק כבר יצא לדרך. אסף זנזורי רכז מדיניות התכנון בהחברה להגנת הטבע הוא גם נציג הארגונים הירוקים במוסדות התכנון הארציים מבהיר בשיחה עם "כלכליסט" "אנחנו בעד הפינוי, אבל נגד הבינוי". על פי זנזורי יש כבר התארגנות של תושבים אשר מתנגדת לתוכנית הבנייה. לשם ההמחשה, תוכנית לבניית שכונה סמוך לגן הלאומי אפולניה מצפון להרצליה בשטח שבו היה מפעל של התעשייה הצבאית התקבלה במוסדות התכנון בשנת 2014. מאבק התושבים בה ועמותת אדם טבע ודין הגיע עד לבג"צ שפסק הדין שלו בשנת 2021 הוביל לביטול התוכנית. פסק הדין של אפולוניה קבע תקדים רלבנטי גם לתוכנית הבנייה שנרקמת בשטח מטווח 24 בכך שהוא מחייב לאסוף בשטח את מלוא המידע על זיהום אפשרי עוד לפני אישורה של תוכנית. במקרה של ראשון לציון היא תצטרך גם לדאוג לנפלים ולא רק בגלל תקדים אפולוניה. על פי ההסכם העירייה מחוייבת לטפל בנפלים ובטיהור הקרקע ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך. היא תעשה זאת באמצעות הרשות לפינוי מוקשים, אך המימון והאחריות תהיה שלה. פינוי הנפלים מהים הוא המשימה המורכבת ביותר, שנעמדת על פי העירייה בכ־220 אלף שקל לדונם.
2 צפייה בגלריה
מובילי ההסכם על מטווח 24: מנכ"ל משרד הביטחון אמיר אשל (מימין) וראש העיר ראשון לציון רז קינסטליך. נציג הארגונים הירוקים כבר הבהיר: "אנחנו בעד הפינוי,
אבל נגד הבינוי"
(צילום: באדיבות אגף דוברות והסברה במשרד הביטחון)
העובדה שהיקף השטח שיפנה צה"ל לטובת הציבור עוד לא ידוע מגבירה את אי הוודאות באשר לסיכויי של העירייה לאשר אותה. אפשר להעריך כי במקרה של פינוי של 9,500 דונם, שבהם רצועת חוף ענקית של 7 קילומטר יהיה קשה לנמק התנגדות לתוכנית בנייה שמהווה מקור למימון ההישג הזה. לעומת זאת קשה יותר לעירייה להציג פינוי של כ־1,300 דונם שמחציתו מיועד לפיתוח, לטובת רצועת חוף של 2 קילומטר. ולו רק בגלל הטעם הזה קשה להבין מדוע ראש העיר רז קינסטליך מיהר להציג את ההסכם ולארגן טקס חתימה. ייתכן שבין השיקולים שלו גם מערכת הבחירות לרשויות המקומיות שתתנהל בשנה הבאה.
המדינה לא משקיעה בסביבה
ההסכם מותיר עוד כמה שאלות פתוחות. גם לרשות מקרקעי ישראל ולבעלי קרקע פרטיים זכויות בשטח, אך העירייה עדיין לא סיכמה עימם את היקף ההשתתפות שלהם במימון הפינוי. סוגיה נוספת שלא ברור מדוע לא נפתרה במו"מ היא חובות שיש למשרד הבטחון כלפי העירייה עבור תשלומי ארנונה ודמי שימוש בשטח שנעמדים במאות מיליוני שקלים.
גורמים בממשלה עימם שוחחנו אומרים כי ראש העיר קינסטליך הסתער על המשא ומתן לפינוי המחנה עם סכין בין השיניים. אפשר להבין את הרצון הלגיטימי של ראש העיר להוביל להישג יוצא דופן בפיתוח העיר, משום שהמדינה מסרבת להשקיע בפתרון כשלים סביבתיים אם הוא לא מניב ערך כלכלי. רשות מקרקעי ישראל אדישה לשטח המחנה משום שהשטח שלה בו קטן ויניב מעט מאוד דירות והכנסות אם בכלל. אין גוף אחר עם תקציב ראוי שרואה בכך משימה. במקרה של ראשון לציון ההתעלמות בולטת במיוחד משום שעל פי הצבא זהו מתקן חשוב ורגיש באופן יוצא דופן. איך ייתכן שהמדינה משאירה לעירייה לממן פינוי של מתקן כזה.
משום שאין תקציבים לטיפול בבעיות סביבתיות מהסוג הזה כמעט תמיד הפינוי שלהם מחייב גם פיתוח ובנייה גם כאשר אין הצדקה תכנונית, רק כדי לייצר הכנסות. ושוב המקרה של חוף ראשון לציון מדגיש את עומק הבעיה. לראשון לציון יש מעט מאוד חוף, והרבה מאוד עתודות קרקע. בעולם תכנון אידיאלי אפשר היה לוותר על הקמה של שכונה נוספת.
מעיריית ראשון לציון נמסר כי "הוזמנו חברות ליווי כלכליות מהמעלה הראשונה (אמן ומרג'ינס) אשר בחנה את ההסכם בתרחישים שונים למול התוכנית לבינוי שהוכנה בשטחי העירייה. התברר כי גם בתרחישי קיצון של צמצום משמעותי בזכויות הבנייה, ניתן לממן את הפרויקט כולו מהשטח המינימלי שיפונה בתוך שנתיים. מדובר בהסכם היסטורי אשר התבצע בקפידה, ניקיון כפיים ואחריות רבה למען הציבור".
השאלות המטרידות בפרויקט "מטווח 24"
- מאיפה הכסף? ראשון לציון התחייבה ללוח תשלומים קשיח, תוך 8 שנים היא צריכה להעביר למשרד הבטחון כ־2 מיליארד שקל. הכסף אמור להגיע משיווק המגרשים אבל התוכנית לשינוי ייעוד עוד לא הוגשה למוסדות התכנון ולא יידע מתי ואם תאושר
- כמה יעלה הפרויקט לראשון לציון? עלויות טיהור הקרקע ופינוי הנפלים עדיין לא ידועות
- כמה ישלמו בעלי הקרקע? בעלת הקרקע העיקרית, העירייה, התחייבה לשאת במלוא התשלומים למשרד הביטחון מבלי שסיכמה לפני כן על היקף התשלומים לטובת הפינוי של בעלי קרקע נוספים – בהם פרטיים, ובמיוחד רשות מקרקעי ישראל
- האם עירייה צריכה לממן את הוצאות משרד הביטחון? זו הפעם הראשונה שצד שלישי, שאינו זרוע של המדינה, מממן מכיסו העתקה של מתקן ביטחוני
